ศักยภาพทำเล "พหลโยธิน - เสนาฯ" ที่ไม่ได้มีดีแค่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2556

ทำเลรัชโยธินมีข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่เป็นประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม ย.5 และ ย.7) ทำให้ภาพรวมด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินในทำเลนี้เป็น  ที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นที่มีในพื้นที่คือ ที่ดินประเภทพาณชยกรรม (สีแดง พ.4 และ พ.1) ซึ่งเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีศักยภาพสูงที่สุด อยู่บริเวณห้าแยกลาดพร้าวและแยกเกษตร ทำให้โครงการที่อยู่ในเขตนี้สามารถพัฒนาได้อย่างเต็มศักยภาพที่ดิน ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล ย.9) อยู่บริเวณถนนลาดพร้าวฝั่งเลขคี่ นับตั้งแต่บริเวณห้าแยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกลาดพร้าว-รัชดาภิเษก ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่หลายโครงการ และเห็นได้ชัดว่าคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ส่วนใหญ่ เป็นคอนโดมิเนียมแบบ High Rise เนื่องจากสามารถพัฒนาที่ดินไ้ด้เต็มศักยภาพมากกว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

ประชากรในทำเล พหลโยธิน - เสนาฯ

ทำเล พหลโยธิน - เสนาฯ ทางทิศใต้ตั้งแต่ช่วงบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ทิศตะวันออกติดถนนวิภาวดีรังสิต ทิศตะวันออกตั้งแต่บริเวณเสือใหญ่ไปจนถึงคลองลาดพร้าว และทิศเหนือติดถนนเกษตร-นวมินทร์ ครอบคลุมแขวง 4 แขวงในเขตจตุจักร ได้แก่ แขวงลาดยาว, แขวงจันทรเกษม, แขวงจตุจักร และแขวงจอมพล มีประชากรรวมประมาณ 138,000 คน และมีจำนวนครัวเรือนรวมกว่า 92,000 ครัวเรือน คิดเป็นความหนาแน่นประชากรต่อครัวเรือนเท่ากับ 1.5 คนต่อครัวเรือน ซึ่งก็ไม่ถือว่าหนาแน่น เนื่องจากพื้นที่หลายส่วนไม่สามารถพัฒนาได้ เพราะเป็นพื้นที่ของสถาบันราชการ

ลักษณะทั่วไปทางกายภาพของทำเล

ลักษณะทั่วไปในทำเลรัชโยธินมีความเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่สูงและเด่นชัด โดยเมื่อได้จำแนกลักษณะของการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารในทำเล พบว่ามีประเภทของการใช้ประโยชน์ที่เด่นชัดอยู่ 6 ประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก, ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, สถาบันราชการ, แหล่งงาน และพาณิชยกรรมเข้มข้น ซึ่งเป็นผลมาจากข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

สัดส่วนที่มีมากที่สุดคือ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งมีสัดส่วนถึง 50% ของประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารทั้งหมด รองลงมาก็คือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและหนาแน่นน้อยตามลำดับ โดยสัดส่วนเฉพาะประเภทที่อยู่อาศัยโดยรวมมีประมาณ 84% มีขนาดพื้นที่รวมประมาณ 10.56 ตารางกิโลเมตร จากพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 12.58 ตารางกิโลเมต

โครงข่ายถนนและการเดินทางในทำเล

ทำเล พหลโยธิน - เสนาฯ สามารถเชื่อมต่อกับถนนเส้นสำคัญอื่นๆได้หลายเส้นทาง ได้แก่ ทางทิศเหนือเชื่อต่อกับถนนเกษตร-นวมินทร์, ทางทิศตะวันตก เชื่อมกับถนนวิภาวดีรังสิตและโทลเวย์ดอนเมือง, ทางทิศตะวันออก เชื่อมกับถนนเสนานิคมและถนนลาดพร้าววังหิน และในทางทิศใต้ เชื่อมต่อกับถนนรัชดาภิเษกและถนนลาดพร้าว

การเดินทางด้วยรถไฟฟ้า การเข้ามาของ สายสีเขียว นับว่าส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงและยกระดับการเดินทางในทำเลนี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากเป็นสายสำคัญที่ตรงเข้าสู่ใจกลางเมืองและ CBD หลายแห่ง ที่สำคัญคือ ไม่ต้องเปลี่ยนสายเปลี่ยนขบวน

นอกจากสายสีเขียวแล้ว ยังสามารถเข้าถึง สายสีแดงชานเมือง บางซื่อ-รังสิต ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนของการก่อสร้างเช่นกัน อีกทั้งยังมี สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่เพิ่มได้รับการอนุมัติจาก ครม. และยังมี สายสีน้ำเงิน ที่เป็นสายเดิมอยู่แล้ว ทั้งหมดนี้ช่วยเติมเต็มให้กับทำเลมากขึ้น

สำหรับการเดินทางด้วยขนส่งสาธารณะ มีป้ายรถประจำทางอยู่ทุกๆระยะประมาณ 200-400 เมตร ตลอดแนวถนนพหลโยธิน และวินมอเตอร์ไซค์จะจอดประจำปากซอยบางซอยโดยเฉพาะช่วงเสนานิคม

สิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลรัชโยธิน

สามารถแบ่งสิ่งอำนวยความสะดวกออกได้เป็น 3 ประเภท ได้แก่ ห้างสรรพสินค้า/ศูนย์การค้าฯ, โรงพยาบาล และโรงเรียน โดยโรงเรียนเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีจำนวนมากที่สุด ซึ่งมี มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์, มหาวิทยาลัยจันทรเกษม และโรงเรียนหอวัง เป็นสถานศึกษาที่มีความโดดเด่นมากที่สุด สำหรับห้างสรรพสินค้า/ศูนย์การค้าฯ ที่อยู่ในขอบเขตพื้นที่ศึกษา มี เซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว เป็นศูนย์การค้าเดียวที่มีความครบครันมากที่สุด

ตามเกณฑ์รัศมีการให้บริการและขอบเขตการให้บริการของสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานที่อยู่บริเวณขอบเขตพื้นที่ศึกษาทั้งหมด โดยได้แก่ สถานศึกษา, โรงพยาบาล, ห้างสรรพสินค้า และแหล่งงาน พบว่าพื้นที่เกือบทั้งทำเลสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ในรัศมีที่กำหนดไว้

ต้องยอมรับว่าการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั้น ช่วย "เปลี่ยน" ภาพลักษณ์และการใช้ชีวิตในทำเล พหลโยธิน-เสนาฯ ได้มากพอสมควรเลยทีเดียว จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมเหล่าดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายต่างแห่แหนเข้ามาปักหมุดโครงการในทำเลนี้กันหลายเจ้า การแข่งขันดุเดือดไม่แพ้ทำเลสุดฮอตอย่าง New CBD เลย คงต้องรอดูกันอีกทีว่าจะมีอัตราดูดซับเป็นอย่างไรในทำเลนี้ แต่ก็คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วงปีนี้คือขาขึ้นของทำเล พหลโยธิน-เสนาฯ อย่างแท้จริง - เทอร์ร่า บีเคเค