"ทำเลอโศก” เป็นทำเลใจกลางเมืองที่ถือว่ามีข้อได้เปรียบจากการเป็น Interchange ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อที่สำคัญที่สุด โดย “สถานีอโศก” เป็นสถานีที่มีผู้ใช้บริการมากที่สุดของรถไฟฟ้าสายสีเขียวรองจากสถานีสยาม และ “สถานีสุขุมวิท” เป็นสถานีที่มีปริมาณผู้ใช้บริการมากที่สุดของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นสิ่งที่ยืนยันได้เป็นอย่างดีว่า ในแต่ละวันมีปริมาณคนสัญจรในทำเลอโศกมากขนาดไหน

            นอกจากเรื่องของการเป็น Interchange ที่สำคัญแล้ว ทำเลอโศก ยังอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ และได้รับประโยชน์จากการพัฒนาของทำเลเพื่อนบ้าน ทั้งจากพระราม9 และทางสุขุมวิท เนื่องจากอโศกเป็นทำเลที่เชื่อมระหว่าง สุขุมวิท-สีลม-สาทร ซึ่งเป็น CBD ของกรุงเทพฯ และ พระราม9 New CBD ทำให้การเติบโตของทำเลอโศก จึงเติบโตไปพร้อมๆกันกับทั้งสองทำเลนี้ด้วย

ศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ

         ไม่เพียงแต่การเป็นทำเลกึ่งกลางเชื่อมระหว่าง CBD และ New CBD แต่ทำเลอโศกยังเป็นพื้นที่สำคัญในด้านแหล่งงานด้วย โดยทำเลอโศกมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมตัวกันอย่างหนาแน่น มี supply ออฟฟิศให้เช่ามากกว่า 500,000 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ย 570 บาทต่อตารางเมตร และมีบริษัทมากกว่า 100 บริษัทที่มีสำนักงานอยู่ในทำเลนี้ อาทิเช่น บริษัท จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่, ธนาคาเกียรตินาคิน, ธนาคารซิตี้แบงก์, สตาร์บัคส์ ประเทศไทย​(สำนักงานใหญ่) บริษัทสายการบินชั้นนำของโลกอย่าง Emirates Airline, Qatar Airways, Swiss International Airlines เป็นต้น ซึ่งหากลองประมาณจำนวนพนักงานในทำเลอโศกตามขนาด supply อาคารสำนักงานที่มีอัตราการเช่าขั้นต่ำ (occupancy rate 60%) จะมีจำนวนพนักงานในทำเลอโศกถึงประมาณ 31,000 คนเลยทีเดียว

รายล้อมด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำ

            ศูนย์การค้าและแหล่งไลฟ์สไตล์ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวก็เติบโตและมีความเคลื่อนไหวให้ดูอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงปี 2554-2560 ที่ดูจะคึกคักมาก เริ่มตั้งแต่การเปิด Terminal21, Central Embassy (2557), The Em Distrct (2558) และการรีโนเวทครั้งสำคัญของ Central World และ Gaysorn Village (2560) รวมพื้นที่ศูนย์การค้าในทำเลเหล่านี้กว่า 1.3 ล้านตารางเมตร แสดงให้เห็นถึงการเป็น Shopping Route ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งจากทำเลอโศก สามารถเข้าถึงศูนย์การค้าในทำเลใกล้เคียงได้ในระยะเวลาไม่เกิน 20 นาทีเท่านั้น

Mega Project บนทำเลอโศก

            ทำเลอโศกจะทวีศักยภาพมากขึ้นจากเมกะ โปรเจกต์ ในทำเลใกล้เคียง โดยช่วงกลางปี 2561 นี้ โครงการ Singha Complex จะเปิดให้บริการ โดยเป็นโครงการ Mixed-use ซึ่งเป็นการรวมอาคารสำนักงานเกรดเอและพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่อาคารรวม 120,000 ตารางเมตร และในปี 2563 โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ สาขาเพชรบุรีตัดใหม่ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี จะเปิดให้บริการ โดยเป็นโรงพยาบาลขนาด 200 เตียง พื้นที่ใช้สอย 85,000 ตารางเมตร ทำให้ทำเลอโศกมีความสมบูรณ์ทั้งในด้านไลฟ์สไตล์ แหล่งงาน และสถานพยาบาลมากขึ้น

สำหรับปี 2564 บนทำเลเพื่อนบ้านอย่างพระราม9 เราจะได้เห็น The Super Tower อาคารสูง 125 ชั้น สูง 615 เมตร ซึ่งเป็นตึกที่สูงที่สุดในอาเซียนและติดอันดับ 1 ใน 10 อาคารที่สูงที่สุดในโลก พื้นที่ก่อสร้างรวม 320,000 ตารางเมตร และ New World Rama9 Bangkok ซึ่งปัจจุบันกำลังยื่นขอ EIA ให้ทำเลพระราม9 ยกระดับเป็น New CBD อย่างเต็มตัว

นอกจากโครงการลงทุนจากภาคเอกชนแล้ว ยังมีโครงการจากภาครัฐที่ยังรอการพัฒนาอย่าง มักกะสัน คอมเพล็กซ์ และ แผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุง รฟม. ที่จะมาช่วยเสริมศักยภาพให้กับทำเลอโศกได้มากขึ้น

 

“อโศก” ทำเลที่มี Capital Gain สูงถึง 7-18% ต่อปี

            แม้เราจะเห็นว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้หนาแน่นเพียงใด แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาขายลดลงเลย เมื่อลองย้อนดูราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายกันในตลาด พบว่าราคาขายในแต่ละปีเพิ่มสูงขึ้นกว่า 7-18% ต่อปี (Capital Gain) ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ทำให้ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมมือสองในทำเลอโศกอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 150,000-250,000 บาท หากเป็นประเภท 1 ห้องนอ ราคาจะอยู่ที่ 5-7 ล้านบาท

อโศกโซนไหน? ปล่อยเช่าได้ Yield ดี

            สำหรับคอนโดมิเนียมในย่านอโศกถือว่าขึ้นชื่อในเรื่องการปล่อยเช่าอยู่แล้ว ทั้งเป็นแหล่งของนักศึกษาและแหล่งออฟฟิศที่หนาแน่นมาก รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านนี้ การปล่อยเช่าในย่านนี้จึงไม่ใช่เรื่องยากเท่าไหร่นัก หากเราดูในภาพรวมส่วนใหญ่นักลงทุนมักจะปล่อยเช่าเป็นประเภท 1-2 ห้องนอน ที่มีขนาดใหญ่พอสมควร ประมาณ 35-100 ตารางเมตร ทำให้ปล่อยเช่าได้ราคาสูงถึง 25,000-80,000 บาทต่อเดือน

            แต่ทั้งนี้หากถามว่า อโศกตั้งกว้างใหญ่แล้วโซนไหนที่ได้ Yield ดี? เมื่อ TerraBKK Research ได้รวบรวมข้อมูลคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าก็พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่สุขุมวิทฝั่งเลขคี่จะได้ทั้งค่าเช่าและ Rental Yield ที่ดีกว่าฝั่งเลขคู่ โดยเฉพาะสุขุมวิทฝั่งเลขคี่ที่มุ่งหน้าไปทางพร้อมพงษ์-ทองหล่อ คือซอยสุขุมวิท 21-23 จะเป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่น ความโดดเด่นอยู่ที่ภายในซอยมีทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า และบ้านเดี่ยวที่เป็นบ้านดั้งเดิม รวมถึงท้ายซอยไปบรรจบกับมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว.)

            พบว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบๆอโศกและตั้งอยู่ทางสุขุมวิทฝั่งซอยเลขคี่นั้น จะได้ค่าเช่าสูงกว่าฝั่งซอยเลขคู่อยู่ประมาณ 15-20% โดยคอนโดฯที่อยู่ทางฝั่งเลขคี่นั้นจะได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ประมาณ 5-7% ต่อปี หากเป็นประเภท 1 ห้องนอนจะได้ค่าเช่าประมาณ 25,000-37,000 บาทต่อเดือน มาดูที่สุขุมวิทฝั่งซอยเลขคู่กันบ้าง แม้จะสู้ฝั่งเลขคี่ไม่ได้แต่ก็ยังถือว่าได้เรทดีพอสมควร ด้วยอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ประมาณ 4-5% ต่อปี หากเป็นประเภท 1 ห้องนอนจะได้ค่าเช่าประมาณ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน

ปัจจุบันในย่านอโศกยังมีโครงการที่ยัง active อยู่ประมาณ 6 โครงการ ดังนี้

ซึ่งหากไล่เรียงราคาแล้วจะพบว่าโครงการใหม่มาแรงอย่าง Walden Asoke จะมีราคาถูกที่สุด ด้วยราคาเริ่มต้นเพียงตารางเมตรละ 190,000 บาท หรือหากเป็นประเภท 1 ห้องนอน ราคาทั้งห้องก็จะอยู่ที่ 5.9-7 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่หาได้ยากนักในทำเลนี้

ถึงอย่างไรขึ้นชื่อว่า “อโศก” แล้วถึงจะเป็นฝั่งซอยเลขคู่ก็ไม่ได้แย่นัก เพราะหากจะหาคอนโดมิเนียมมือสองที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านก็ยังสามารถหาได้จากฝั่งนี้ แต่สำหรับฝั่งซอยเลขคี่ที่ราคาไปไกลแล้ว เพราะคอนโดฯมือสองอย่างต่ำๆก็ห้องละ 6 ล้านบาท คอนโดฯใหม่ก็ไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 200,000-300,000 บาท) เรียกได้ว่าหากจะหาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 6 ล้านในทำเลนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้ว