กฎหมาย ระยะร่นและที่ว่างอาคาร ควรรู้
สำหรับใครที่กำลังมีความคิดที่จะสร้างบ้านของตัวเอง นอกจากจะต้องมีแบบบ้านที่ออกแบบโดยสถาปนิกหรือวิศวกรแล้ว ยังต้องไปยื่นคำร้องของใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือเขตเสียก่อน ถ้าใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่จะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้ว แต่ที่สำคัญและละเลยไม่ได้เลยคือ ก่อสร้างออกมาแล้วต้องถูกกฎหมายการควบคุมอาคารด้วย โดยเฉพาะเรื่องของ "ระยะร่น"
ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรืออาคารใกล้ถนนหรือสระน้ำสาธารณะก็ตาม ต้องเช็คระยะร่น ระยะห่าง จากระเบียงตามแนวเขตที่ดิรให้ดีๆ ตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร โดยมีข้อกำหนดการบังคับเกี่ยวกับแนวร่นอาคารจากทางสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียง ไว้ดังนี้
ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
ขอบเขตทางของถนนสาธารณะครอบคลุมตั้งแต่ ทางเท้าทั้งสองฝั่งและพื้นที่ผิวจราจร ซึ่งระยะร่นของอาคารจะต้องพิจารณาจากความกว้างของเขตทาง โดยมีเงื่อนไขดังนี้
- ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
- ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
- ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
- ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ
- แหล่งน้ำขนาดกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
- แหล่งน้ำขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร
- ทะเล ทะเลสาป หรือบึงน้ำใหญ่ ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 12 เมตร
หมายเหตุ ทะเลจะมีข้อบัญญัติพิเศษมากกว่าแหล่งน้ำขนาดใหญ่ทั่วไป โดยทะเลแต่ละแห่งจะมีข้อกำหนดแตกต่างกันไป
- อาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เมตร
- อาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 200 เมตร
ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น
- อาคารความสูงไม่เกิน 9 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
- อาคารความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
- อาคารความสูงไม่เกิน 15 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร แต่หากเพื่อนบ้านเซ็นยินยอมสามารถสร้างชิดเขตที่ดินได้
- อาคารความสูง 15-23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะยินยอมหรือไม่ก็ตาม
หมายเหตุ ช่องเปิด หมายถึง ประตู หน้าต่าง รวมถึงช่องแสง บล็อคแก้ว ช่องลม และระเบียง
ระยะร่น ที่ว่าง ถนน ตามประเภทอาคาร
โดย TerraBKK จะขอกล่าวถึงอาคาร 2 ประเภท ได้แก่ อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยมีเงื่อนไขดังนี้
- หน้ากว้างของที่ดินต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตรขึ้นไป
- ต้องติดถนนสาธารณะที่ความกว้าง 10 เมตรที่เชื่อมไปสู่ถนนที่กว้างกว่า
- ระยะร่นรอบอาคารจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
- ต้องอยู่ในการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองที่มีอัตราส่วนพื้นที่ FAR 10:1
- ต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย
- หากเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร
กฎหมายควบคุมอาคารตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร
ที่ว่างโดยรอบอาคาร
- อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรืออาคารที่มีความสูงมากกว่า 8 เมตร ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ยกเว้น อาคารอยู่อาศัยสูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ
- อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 3 ชั้น ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร
- อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
- อาคารที่มีความสูง 15 เมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 2 เมตร - เทอร์ร่า บีเคเค
บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน
TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
