ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้สร้างผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะคลี่คลายลง และ พรก. ฉุกเฉินก็ไม่ได้มีการต่ออายุ ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2563 ทำให้อสังหาริมทรัพย์ลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มีผลประกอบการและแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ ที่ไม่ต้องลดค่าเช่าอย่างมากเหมือนช่วงที่มีการล็อกดาวน์ รวมถึงศูนย์แสดงสินค้า โรงแรมบางแห่ง และสนามบิน ก็กลับมาประกอบธุรกิจได้โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดในประเทศ

อย่างไรก็ดีราคาหน่วยของกองที่มีการซื้อ-ขายในตลาดมีการปรับลดลงอย่างมาก โดยดัชนีในหมวดกองทุนรวมและทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ลดลง (SETPREIT Index) ในช่วง 11 เดือนแรก ปี 2563 ปรับตัวลดลง 25.2% ซึ่งจริงอยู่ว่าผลการดำเนินการของกองทุนและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบในระยะสั้น และ/หรือ มีการเก็บเงินสดเพื่อรักษาสภาพคล่องในกรณีฉุกเฉิน ทำให้เงินปันผลต่อหน่วย (Dividend per Unit) ลดลงบ้าง แต่ราคาหน่วยที่ลดลงมากก็ทำให้อัตราเงินปันผล(Dividend Yield) สำหรับบางกองอาจสูงกว่าก่อนเกิดโควิด-19 ด้วยซ้ำ 

การเปลี่ยนแปลงของดัชนี SETPREIT Index ช่วง 11 เดือนแรก ปี 2563

โดยในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับที่ต่ำ จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของมีการทยอยปรับลดจาก 1.25% ในช่วงต้นปี 2563 เหลือ 0.50% เดือนพฤษภาคม 2563 และคงอัตราไว้จนถึงปัจจุบัน เนื่องจากผลกระทบต่อเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิด-19 ทั้งนี้โดยปกติการลดลงของอัตราดอกเบี้ยตลาดจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ราคาหน่วยของกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เพราะผู้ลงทุนจะสนใจลงทุนในกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเนื่องจากให้ dividend yield ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย

ทั้งนี้การที่ราคาหน่วยของกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 น่าจะผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ส่วนหนึ่งอาจเกิดจากการที่ในช่วงที่ผ่านมาเงินลงทุนอาจไหลเข้าสินทรัพย์อื่น เช่น สินทรัพย์เสี่ยงต่ำ อาทิ พันธบัตรรัฐบาล ตราสารหนี้ต่างๆ หรือสินทรัพย์ต่างประเทศ เช่น หุ้นจีน หุ้นเวียดนาม หุ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยี เพราะ มีความน่าสนใจกว่าในแง่ของโอกาสในการเติบโต หรือได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 น้อย 

แม้ว่าแนวโน้มของการลงทุนในกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากการระบาดรอบที่ 2 ในประเทศไทย ตั้งแต่ต้นเดือนธันวาคม 2563 หรือมีความเสี่ยงจากการระบาดรอบใหม่ในอนาคตจนกว่าการฉีดวัคซีนจะครอบคลุม แต่ถ้ามองเป็นการลงทุนระยะยาว โดยพิจารณาว่าสถานการณ์ดังกล่าวเป็นปัจจัยเชิงลบชั่วคราว และผลประกอบการมีแนวโน้มที่จะกลับมาได้ในอนาคตเหมือนก่อนเกิดเหตุการณ์โควิด-19 การประเมินราคาลงทุนที่เหมาะสมอาจพิจารณาเปรียบเทียบกับราคาทางบัญชี (Book Value) ประกอบ โดยคิดจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value) ของกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ ที่จะมีการเผยแพร่ข้อมูลทุกไตรมาส เช่น กอง CPNREIT มีราคาทางบัญชีต่อราคาตลาด (Price/Book Value: P/BV) ลดลงจาก 2.45 เท่าตอนต้นปี เหลือ 1.76 เท่า ณ สิ้นเดือน พ.ย. 2563 หรือ AMATAR มี P/BV ลดลงจาก 2.45 เท่าเหลือ 1.00 เท่า ณ สิ้นเดือน พ.ย. 2563 เป็นต้น

ทั้งนี้การพิจารณาราคาทางบัญชี ผู้ลงทุนควรพิจารณาสภาพคล่องของกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุนประกอบด้วย และพิจารณารายละเอียดว่าสินทรัพย์ลงทุนเป็นสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์มีแนวโน้มจะลดลงเร็ว เมื่ออายุสิทธิการเช่าใกล้หมดอายุสัญญา