ใครหลายๆอาจจะเริ่มสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะยังเป็นมือใหม่แล้วยังไม่ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทหารายได้อย่างไร เราจะวัดผลอย่างไรว่าอสังหาฯชิ้นนี้ดีหรือไม่ดีแล้วน่าเข้าไปลงทุนด้วยหรือไม่ การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการซื้อที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เหมือนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เรามีกรรมสิทธิ์อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นและสามารถจับต้องได้ TerraBKK Research จึงขอชี้แนวทางการประเมินคุณภาพของโรงแรม รีสอร์ท และ Service Apartment ตามข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะเพื่อใช้ในการตัดสินใจลงทุน

รูปภาพ แสดงกองทุนรวมอสังหาฯ โรมแรม รีสอร์ท และ Service Apartment ให้ผลตอบแทน (Dividend yield) สม่ำเสมอ มากกว่า 6%

สำหรับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ต้องรอบคอบในการพิจารณา เพราะผู้ที่ถือกองทุนอสังหาแบบสิทธิการเช่าจะมีเรื่องการลดลงของมูลค่าที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์การถือครองทรัพย์สิน ถ้าอสังหาฯชิ้นนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินหมดอายุ อสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นก็จะตกแก่เจ้าของที่ดินเดิม ทำให้มูลค่า NAV มีค่าเท่ากับ 0 เพราะอสังหาเป็นเรื่องเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์

สำหรับในเรื่องการวัดประสิทธิผล (Performance) ของโรงแรมสามารถวัดได้โดยดูจาก

    • รายได้ (Revenue) รายได้ต้องสม่ำเสมอเพื่อแสดงถึงศักยภาพของโรงแรมนั้นว่าสามารถสร้างรายได้ ได้ตลอดในทุกๆสถานการณ์ หรือถ้าหากในช่วงนั้นเกิดปัญหาความไม่แน่นอนภายในประเทศแต่โรงแรมสามารถสร้างรายได้ไม่ลดลงไปมากก็ถือว่าเป็นโรงแรมที่น่าสนใจลงทุน
    • ADR (Average Daily Rate) เป็นค่าห้องเฉลี่ยจากห้องที่ขายได้จริง โดยต้องเปรียบเทียบในทำเลเดียวกัน เพื่อดูว่าทำเลในย่านนั้นค่าห้องเฉลี่ยต่อคืนอยู่เท่าไร เพิ่มขึ้นหรือลดลง  ถ้าเพิ่มขึ้นถือว่าดี ถ้าลดลงถือว่าไม่ดีอาจจะบอกว่าทำเลย่านนั้นเริ่มไม่ค่อยดี

  • RevPAR (Revenue per Available Rooms)  รายได้ต่อห้องทั้งหมดของโครงการ ดูรายได้ที่สามารถสร้างได้ในแต่ละห้องว่าโครงการสามารถทำรายได้ในปีนั้นๆได้ดีหรือไม่

  • Occupancy Rate จะบอกถึงอัตราการเข้าพักของโรงแรมโดยสามารถดูได้จากหนังสือชี้ชวนการลงทุนของกองทุนรวมว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมอยู่ในระดับปกติหรือไม่สูงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอย่างไร ถ้าสูงกว่าค่าเฉลี่ยถือว่าดี ถ้าต่ำกว่าถือว่าไม่ดี อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในประเทศไทยจะอยู่ประมาณ 55%-70% เป็นระดับที่โรงแรมทั่วไปสามารถทำได้ จะเห็นว่าโรงแรมจะมีปัจจัยในเรื่องฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย (Seasonal Effect) โดยไตรมาส 1และ 4 เป็น High Season ส่วนไตรมาส 2 และ 3 เป็น Low Season

  • Review คำติชมจากลูกค้าที่ใช้บริการ หาได้จากเว็บไซต์ทั่วไปว่าลูกค้าไปแล้วพึงพอใจหรือไม่ คุ้มหรือไม่ที่จะมาครั้งต่อไป (การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการซื้อของ ถ้าของดีคนต้องชื่นชมแล้วของสิ่งนั้นก็จะสร้างรายได้ให้กับเรา) โดยสามารถหาอ่าน Review ได้จาก Agency ต่างๆ เช่น www.booking.com, www.agoda.com

  • จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางมายังประเทศไทย จำนวนชาวต่างชาติถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของโรงแรมถ้าชาวต่างชาติมาประเทศไทยน้อยรายได้ของโรงแรมก็จะลดลงแน่นนอน ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมต้องใส่ใจประเด็นความมั่นคงของประเทศเป็นพิเศษ ตัวเลขนักท่องเที่ยวสามารถหาดูได้จาก กรมการท่องเที่ยว http://www.tourism.go.th/

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมมีความยากกว่าการลงทุนอสังหาประเภทอื่น จากความเสี่ยงมีหลายปัจจัยเข้ามากำหนดและโรงแรมเป็นธุรกิจบริการทำให้ต้องอาศัยทีมบริหารที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อให้มีลูกค้าสม่ำเสมอ ทำให้การเลือกลงทุนในโรงแรมต้องคัดโรงแรมที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้จริงๆจึงจะน่าลงทุนด้วย

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ