Case Study 10 : Renovate a Townhouse in a Prime Loacation into a Hostel
รูปแบบการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายช่องทาง TerraBKK Research ขอนำเสนอหนึ่งไอเดียการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและเริ่มเป็นที่รู้จักกันก็คือ ธุรกิจ "Hostel" โรงแรมชั้นประหยัดตอบสนองความต้องการผู้พักอาศัยที่ต้องการเพียงแค่ที่ซุกหัวนอนและไม่ได้ต้องการการบริการอะไรมากเหมือนอย่างโรงแรมทั่วไป กลุ่มลูกค้าของ Hostel ส่วนใหญ่จะเป็น Budget Traveler, Backpacker และกลุ่มนักท่องเที่ยว (Tourist) มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้
สมมุติฐาน
1.ด้านเงินลงทุน
- ซื้ออาคารทาวน์เฮ้าส์ 16,000,000 บาท (เงินสด+เงินกู้)
- เงินสด 4,800,000 บาท (30%)
- เงินกู้ 11,200,000 บาท (70%)
- ซื้อทาวน์เฮ้าส์ 1 กย 2557 เปิดให้บริการ 1 มกราคม พ.ศ.2558
- สมมุติราคาประเมิน เท่ากับ 16,000,000 บาท
- ค่า Renovate และอุปกรณ์สำหรับประกอบกิจการ 2,000,000 บาท (เงินสด)
- กู้ 20 ปี เริ่มกู้วันที่ 1 กันยายน พ.ศ.2557 โดยขอสินเชื่อประเภทซื้อที่อยู่อาศัย เหมือนเราซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป
- อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป
- ขอกู้ได้ 70% ของราคาประเมิน ปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.50%
- หลังจากปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.75%
- ตามประกาศธนาคาร อัตราดอกเบี้ย MLR=7.125% ต่อปี
2.ด้านรายได้
- กลุ่มค้าของที่พักอาศัยประเภท Hostel คือ Tourist และ Budget Traveler
- รายได้มีช่องทางเดียวคือ มาจากค่าพักแรม และบริการอื่นๆเช่น ค่าอาหาร ค่าน้ำดื่ม และของใช้ต่างๆ
- อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ช่วง High Season 80% ช่วง Low Season 40% เฉลี่ยต่อปีประมาณ 60% ต่อปี แต่ในปีที่1 และปีที่ 2 อัตราการเข้าพัก 55% ต่อปี เนื่องจากช่วงต้นของการให้บริการ
- ที่พักเฉลี่ยรวมคืนละ 500 บาท (แบ่งเป็นค่าเช่าห้อง 250 บาท และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 250 บาท)
- รายได้จากบริการอื่นๆ 5% ของรายได้
- เปิดให้บริการทุกวัน
3.ด้านรายจ่าย
- จ้างพนักงานประจำ
- Front Office 2 คน ค่าจ้างคนละ 15,000 บาท ต่อเดือน
- แม่บ้าน 2 คน ค่าจ้าง 9,000 บาทต่อเดือน
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 5% ของราคาได้
- ค่าใช้จ่าย ณ วันซื้อ โอนกรรมสิทธิ์
- ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน 8,000 บาท
- ค่าประกันอัคคีภัย 2,000 บาท
- ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
- ค่าจดจำนอง 1% 112,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ 7,200 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
- ค่าใช้จ่าย ณ วันขาย โอนกรรมสิทธิ์
- ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
- ค่าอากรแสตมป์ 80,000 บาท (คนขายออก)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1,050,000 บาท
กรณีที่ 1 ใช้เงินสดสำหรับการลงทุนทั้งหมดไม่มีการขอกู้
กรณีที่ 2 เงินสด 30% และใช้เงินกู้ 70%
จากกรณีศึกษาข้างต้น TerraBKK Research ได้ทำเป็นต้นแบบไว้สำหรับผู้ที่สนใจ Renovate จากทาวน์เฮ้าส์เป็น Hostel ปล่อยเช่ารายวัน จากกรณีที่หนึ่ง เมื่อใช้เงินสดทั้งหมดในการลงทุน IRR จะได้เท่ากับ 7.03% และ ROE เท่ากับ 67.51% กรณีที่สอง เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้บางส่วนสำหรับการลงทุน ได้ IRR เท่ากับ 7.35% และ ROE เท่ากับ 77.15% จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่ากรณีของการใช้เงินสดในการลงทุน
ดังนั้น ถ้าหากขายในราคา 21,019,348 บาท ในกรณีลงทุนด้วยเงินสด จะทำให้ IRR เท่ากับ 8.91% และ ROE เท่ากับ 95.15% แต่เพื่อความง่ายในการเข้าใจของบุคคลทั่วไปเราจึงใช้ราคาขาย Hostel เท่ากับ 16,000,000 บาท เท่าเดิมถึงแม้ว่าเวลาจะผ่านไปเป็นเวลาถึง 10 ปีแล้วก็ตาม
TerraBKK ขอส่งต่อ Tip ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฉบับ SME ว่า ที่มาของรายได้เป็นแบบได้รับค่าเช่าต่อเนื่อง ท่านควรลงเงินทุนแบบผ่อนชำระจะทำให้ได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงเงินทุนด้วยเงินสดทั้งหมด มีด้วยกัน 2 ช่องทาง คือ 1) ทำสัญญาเช่าระยะยาวและจ่ายค่าเช่าแบบรายเดือน 2) กู้ธนาคารให้มากกว่าควักเงินส่วนตัว
บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้
TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
Case Study 9 : อสังหาฯของคุณ ทรัพย์สิน หรือ หนี้สิน กันแน่ ? Case Study 8 : สำหรับ First Jobber คิดอย่างไรให้การซื้อคอนโดคุ้มกว่าการเช่า? Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ Case Study 6 : Cut Loss !! ตัดใจขายทิ้ง เมื่อเก็บอสังหาฯไว้ มีแต่รายจ่าย Case Study 5 : รายได้เท่าเดิม อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่า ควรทำอย่างไร ? Case Study 4 : ดับฝัน! First Jobber เป็นเจ้าของคอนโดฯแทนเช่าหอพัก Case Study 3 : "เช่าซื้อบ้าน" ทางออกของผู้มีรายได้น้อย Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ? Case Study 1 : ลงทุนอสังหา ต้องกู้สินเชื่ออย่างไร ?
