Case Study 2 : Samui Buri Property Fund Research (SBPF)
TerraBKK Research ขอนำกองทุนอสังหาฯประเภทโรงแรม “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สมุยบุรี” มาทำการศึกษาในมุมมองของ ประสิทธิภาพด้านการดำเนินงาน (Performance) และการบริการ ของ “Samui Buri Beach Resort” ว่ามีความน่าสนใจลงทุนมากน้อยขนาดไหนที่จะเข้าไปลงทุน
รายละเอียดกองทุน SBPF
กองทุน SBPF เป็นกองทุนที่มีสัญญาเช่าติดอยู่โดยให้ “บริษัท สมุยบุรี บีช รีสอร์ท จำกัด” เป็นผู้เช่าจากกองทุน SBPF และได้มีนโยบายรับประกันค่าเช่าทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในช่วง 5 ปีแรก ทำให้การถือครองในช่วง 5 ปีแรกได้รับเงินปันผลในลักษณะคงที่และมีความเสี่ยงต่ำมีรายละเอียดการรับประกันที่น่าสนใจดังนี้
- ปีที่ 1 ค่าเช่าคงที่ในอัตรา 62.00 ล้านบาทต่อปี ค้ำประกันด้วยหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินค้ำประกันไม่ต่ำกว่า 62.00 ล้านบาท ต่ออายุแบบปีต่อปี ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าในช่วงปีที่ 1
- ปีที่ 2 ค่าเช่าคงที่ในอัตรา 64.00 ล้านบาทต่อปี ค้ำประกันด้วยหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินค้ำประกันไม่ต่ำกว่า 64.00 ล้านบาท ต่ออายุแบบปีต่อปี ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าในช่วงปีที่ 2
- ปีที่ 3 ค่าเช่าคงที่ในอัตรา 66.00 ล้านบาทต่อปี ค้ำประกันด้วยหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินค้ำประกันไม่ต่ำกว่า 66.00 ล้านบาท ต่ออายุแบบปีต่อปี ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าในช่วงปีที่ 3
- ปีที่ 4 – ปีที่ 5 ค่าเช่าคงที่ในอัตรา 67.00 ล้านบาทต่อปี ค้ำประกันด้วยหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินค้ำประกันแต่ละปีไม่ต่ำกว่า 67.00 ล้านบาท ต่ออายุทุก 1 ปี 6 เดือน ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าในช่วงปีที่ 4 - ปีที่ 5
- ปีที่ 6 เป็นต้นไปจนถึงวันสิ้นสุดการเช่า โดยค้ำประกันด้วยหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินค้ำประกันแต่ละปีไม่ต่ำกว่า 58.00 ล้านบาท ต่ออายุทุก 1 ปี 6 เดือน ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าในช่วงปีที่ 6 – ปีที่ 15
ทำเลที่ตั้ง
ทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่เงียบสงบติดกับ “ชายหาดแม่น้ำ” เหมาะสำหรับนักท่องเที่ยวที่ต้องการความเป็นส่วนตัว ต้องการพักผ่อนริมชายหาด ซึ่งจะแตกต่างจากหาดเฉวงที่จะมีคนลงเล่นน้ำทะเลเป็นจำนวนมากและเป็นที่นิยมมากกว่า ใกล้สถานที่สำคัญๆ เช่น เรือเร็วลมพระยา, สันติบุรี กอล์ฟ รีสอร์ท, หมู่บ้านชาวประมง, ท่าเรือนคร,วัดหน้าพระลาน และเป็นที่ตั้งของชุมชนเก่าแก่นับร้อยปีของเกาะสมุย เหมาะสำหรับนักท่องเที่ยวที่ต้องการศึกษาวิถีชีวิตของชุมชนเก่าแก่ แต่ความได้เปรียบของทำเลที่ติดริมหาดแม่น้ำทำให้เป็นตัวเลือกต้นๆของนักท่องเที่ยวในทำเลนี้
ผลการดำเนินงาน
คำติชมหลังจากการให้บริการ
เมื่อดูจากนักท่องเที่ยวที่ได้พักผ่อนที่ Samui Buri Beach Resort ต่างก็กลับไปด้วยความประทับใจ มีคะแนนสูงถึง 8/10 ลูกค้าพอใจทั้งการบริการ ความสะอาด และความสบายของห้องพัก แต่ที่ดูด้อยที่สุดก็จะเป็น ที่ตั้ง ที่ไม่เหมือนกับทำเลบริเวณหาดเฉวง และอาหารที่ยังไม่ค่อยถูกปากมากนักสำหรับบางท่าน
Samui Buri Beach Resort มีข้อได้เปรียบในเรื่องของทำเลที่ติดหาดทรายและความเงียบสงบเหมาะแก่การพักผ่อน feedback จากลูกค้าที่ตอบรับกลับม และข้อกำหนดสัญญากองทุนที่รับประกันรายได้ถึง 5 ปี แต่สำหรับการซื้อกองทุนตัวนี้ในระยะยาวยังต้องติดตามผลประกอบการให้ดีเนื่องจากในตัวของโรงแรมมีผลประกอบการที่แย่ลงมากในช่วงปัญหาทางการเมือง ปี 2557 ทำให้อัตราการเข้าพักลดลงอย่างมาก นำมาสู่การผ่อนผันการจ่ายค่าเช่าของคู่สัญญา แต่ปัญหาทางด้านการเมืองคงเป็นเพียงแค่ Shock ระยะสั้นเท่านั้น หลังจากนั้นเมืองท่องเที่ยวอย่างประเทศไทยก็ยังคงดึงดูดนักท่องเที่ยวจากทั่วทุกมุมโลกอยู่ดี “เกาะสมุย” ยังคงมีศักยภาพในการเจริญเติบโตอยู่มาก เห็นได้จากกลุ่มทุนที่นำความเจริญเข้ามาแต่ก็มาพร้อมกับธรรมชาติการท่องเที่ยวที่จะลดลงตามไปด้วย แต่อย่างไรเกาะสมุยก็เป็นจุดหมายปลายทางหนึ่งนักท่องเที่ยวที่มาท่องเที่ยวในประเทศไทยทำให้เมื่อปริมาณนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทยอย่างต่อเนื่องก็จะทำให้การท่องเที่ยวในเกาะสมุยดีขึ้นอีกด้วย
บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ
TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
Case Study 1 : วิเคราะห์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ M-AAA ผลตอบแทนจากเงินปันผลสม่ำเสมอ มากกว่า 6% ตัวชี้วัดประสิทธิผลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม และ Service Apartment
