Financial Ratio 6 : Payback Period (PB)

ผู้ที่คิดอยากลงทุน ย่อมอยากทราบถึงจุดคุ้มทุนว่าต้องใช้เวลานานเพียงไร กว่าจะถอนทุน เงินก้อนแรกที่ลงทุนนั้นกลับคืนมา เพื่อเป็นข้อมูลศึกษาและประเมินผลการลงทุน ก่อนจะตัดสินใจลงทุนในท้ายที่สุด Financial Ratio ที่สามารถตอบโจทย์นี้ ได้แก่ ระยะเวลาคืนทุน หรือ Payback Period (PB) TerraBKK ขออธิบายว่า ระยะเวลาคืนทุน หรือ Payback Period (PB) เป็นการคำนวณที่ง่ายและไม่ซับซ้อน เพื่อตรวจสอบเบื้องต้นว่า การลงทุนจะใช้เวลาเท่าไหร่ ที่จะสามารถทำให้กระแสเงินสดสะสมสุทธิ ที่ติดลบจากการตั้งต้นลงทุน พลิกกลับมามีค่าเป็นบวกได้ ที่เรียกว่า ถอนทุนคืน นั้นเอง แสดงว่า การลงทุนอสังหาฯ ชิ้นใด ที่มีระยะเวลาคืนทุนสั้น ย่อมเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เพราะสามารถถอนทุนคืนได้เร็ว เพื่อนำเงินทุนไปใช้ประโยชน์อื่นต่อไปได้ มีสูตรการคำนวณ ดังนี้

TerraBKK ขอยกตัวอย่างเป็นเหตุการณ์สมมติ เพื่อทำความเข้าใจ "ระยะเวลาคืนทุน ( PB )" ให้ง่ายขึ้น ดังนี้ "อยากลงทุนเปิดร้านค้าในตึกสำนักงาน มีเงินทุนต่อเติมตบแต่งร้าน 30,000 บาท ,เงินทุนซื้อสินค้าเข้าร้าน 50,000 บาท และสนใจพื้นที่เช่าในตึกสำนักงานต่างทำเล 2 แห่ง เป็นพื้นที่ขนาด 20 ตร.ม. และเป็นสัญญาเช่ารายปี

• อาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT) ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี ( 20,000 บาท/เดือน)

• อาคาร B (สำนักงานติดถนนใหญ่) ค่าเช่า 132,000 บาทต่อปี (11,000 บาท/เดือน)

เมื่อเปิดร้านค้า ต้องมีเงินสำรอง เป็นทุนหมุนเวียนภายในกิจการ โดยผลดำเนินงานของกิจการมีความเป็นไปได้ว่าจะโตขึ้น 5 % ทุกงวด และคาดว่า อาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT) จะมีกำไรสุทธิงวดแรก 20,000 บาท และอาคาร B (สำนักงานติดถนนใหญ่) จะมีกำไรสุทธิงวดแรก 15,000 บาท" TerraBKK ขอกล่าวว่า การคำนวณหาระยะเวลาคืนทุนเป็นการ "คำนวณจากกำไรสุทธิต่องวด" เพราะกำไรสุทธิต่องวดเป็นกำไรที่หักลบต้นทุนหมุนเวียนและค่าใช้จ่ายดำเนินงานในงวดนั้นเรียบร้อยแล้ว สำหรับ "เงินทุนก้อนแรกในการเปิดร้านค้า" ทั้ง 2 อาคาร มีดังนี้ อาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT) ต้องใช้เงินทุนก้อนแรกรวม = 30,000 + 50,000 + 240,000 = 320,000 บาท อาคาร B (สำนักงาน ติดถนนใหญ่) ต้องใช้เงินทุนก้อนแรกรวม = 30,000 + 50,000 + 132,000 = 212,000 บาท และสามารถคำนวณหาระยะคืนทุนได้ ดังนี้

จากตารางข้างต้น จะพบว่า อาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT) มีระยะเวลาคืนทุน = 12 +( 1,657 / 35,917 ) = 12.05 เดือน อาคาร B (สำนักงาน ติดถนนใหญ่) มีระยะเวลาคืนทุน = 10 + ( 23,332 / 24,433 ) = 10.95 เดือน TerraBKK อธิบายว่า การเปิดร้านค้าในอาคาร B จะมีความเสี่ยงต่ำกว่าเปิดร้านค้าในอาคาร A เพราะ ใช้เวลาในการถอนทุนสั้นกว่า โดยคาดว่าการเปิดร้านค้าในอาคาร B จะใช้เวลาคืนทุน 10 เดือนกว่า ขณะที่อาคาร A ใช้เวลาคืนทุนนานกว่า 12 เดือน ในอีกกรณีหนึ่ง สำหรับ "ผู้ที่สนใจลงทุนในกิจการที่ทราบผลประกอบการเป็นอย่างดี" และทราบถึงอัตรากำไรสุทธิต่องวดของกิจการนั้น จะทำให้การคำนวณหา “ระยะเวลาคืนทุน” ง่ายขึ้น โดยมีสูตรการคำนวณ ดังนี้

จากตัวอย่างข้างต้น สมมติว่าการเปิดร้านค้าในอาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT)มีกำไรสุทธิเฉลี่ย 27,000 บาท/งวด และการเปิดร้านค้าในอาคาร B (สำนักงาน ติดถนนใหญ่) มีกำไรสุทธิเฉลี่ย 20,000 บาท/งวด สามารถคำนวณได้ดังนี้ อาคาร A (สำนักงานใกล้ MRT) มีระยะเวลาคืนทุน = 320,000 / 27,000 = 11.85 เดือน อาคาร B (สำนักงาน ติดถนนใหญ่) มีระยะเวลาคืนทุน = 212,000 / 20,000 = 10.6 เดือน ท้ายนี้ TerraBKK ขอฝากไว้ว่า การลงทุนทำธุรกิจใด ควรไตร่ตรองรอบด้าน และไม่ด่วนตัดสินใจเพียงเชื่อ Financial Ratio ตัวใดตัวหนึ่ง เช่นเดียวกับการคำนวณหาระยะเวลาคืนทุน

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

สามารถอ่านบทความ Financial Ratio เพิ่มเติม ได้ที่ >Financial Ratio 6 : Payback Period (PB) นานเท่าไหร่ กว่าการลงทุนครั้งนี้ จะคืนทุน ? >Financial Ratio 5 : “ค่าเสื่อมราคาตึกอาคารบ้านเรือน” คิดยังไง ? >มูลค่าเงินตามเวลา (Time Value of Money) : เงินมีมูลค่าเปลี่ยนไป เพราะอะไร ? >Financial Ratio 4 : ROE & ROI สัดส่วนการลงทุน สะท้อนความต่างผลกำไรอสังหาฯ >Financial Ratio 3 : NPV , IRR ตรวจสอบก่อนลงทุนอสังหาฯว่า “กำไร” จริงไหม ? >Financial Ratio 2 : Capital Gain กำไรสะท้อนศักยภาพทำเล >Financial Ratio 1 :Gross Profit & Net Profit เปิดเผยที่มากำไร รู้ทันอสังหาฯก่อนการลงทุน