การซื้อ-ขายที่ดิน เป็นธุรกรรมที่สำคัญและมีความละเอียดอ่อนจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงหลายแสน หลายล้านบาท จึงเป็นสาเหตุที่ล่อตาล่อใจของผู้ไม่หวังดีที่จะเข้ามาหาประโยชน์หรือทำการทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมาก TerraBKK จึงรวบรวมกลโกงการทุจริตจากการซื้อขายที่ดินเพื่อเป็นข้อควรระวังให้กับผู้ทำกำลังจะทำการซื้อ-ขาย-จำนอง เพื่อให้เท่าทันกลโกงต่างๆ โดยกลโกงและวิธีป้องกัน มีดังนี้

กลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน

1.ประเภทสัญญาไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อจะซื้อที่ดินแต่สัญญาที่ระบุกลับเป็นสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วควรเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผลของสัญญามีความแตกต่างกันระหว่าง “สัญญาเช่า” กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายว่าจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในสัญญากลับระบุว่าซื้อที่ดินเพียงอย่างเดียวเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอากรและค่าธรรมเนียม ในบางครั้งก็ทุจริตไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน

2.สับเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์ ในกรณีที่มีบุคคลแปลกหน้าหรือบุคคลที่ไม่สนิทขอดูโฉนดที่ดินอาจจะเกิดการนำโฉนดปลอมมาเปลี่ยนคืนได้ โดยทำท่าทีว่าขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป บางครั้งอาจโฉนดปลอมอาจจะมองดูด้วยตาเปล่าไม่ออกถ้าไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญจริงๆ ถ้าเจอกรณีเช่นนี้ผู้ซื้อต้องรีบแจ้งความ

3.การรับจำนอง ผู้รับจำนองต้องระวังสวมรอยนำโฉนดที่ดิน น.ส.3. เอกสารสิทธิ์ ปลอมมาจำนองแล้วเชิดเงินหนีไป

4.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซ้ำซ้อน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน นำเอกสารสิทธิ์ไปค้ำประกัน โดยไม่ได้จดทะเบียนเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วขอใบแทนจากพนักงานเจ้าหน้าที่ใบใหม่ มาจำนองซ้ำกับอีกครั้ง

5.กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุจริตขายที่ดินซ้ำสองครั้ง เกิดจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รับเงินมาแค่บางส่วน แล้วตกลงกันว่าจะโอนกันภายหลัง ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมนำโฉนดไปจดทะเบียนแก่ผู้อื่นอีก จนอีกฝ่ายหนึ่งรู้เป็นคดีขึ้นศาล

6.ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมอบอำนาจให้ผู้รับอำนาจไปทำหน้าที่ จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตกรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก ซึ่ง จดจำนอง กับฝากขาย มีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกัน

1.ผู้ซื้อหลงเชื่อนายหน้าหรือผู้ขายมากเกินไป ผู้ซื้อไม่ได้ลงไปดูที่ดินด้วยตนเอง ดูจากเพียงรูปถ่าย และภาพถ่ายทางอากาศ เมื่อตกลงโอนเอกสารสิทธิ์กันสมบูรณ์แล้ว ไปดูที่ดินเอาเข้าจริงที่ดินที่ขายเป็นบ่อน้ำ หลักหมุดไม่ตรงตามที่บอกไว้

2.ผู้ซื้อยังจ่ายเงินไม่ครบเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว แล้วนำที่ดินที่มีการตกลงซื้อขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น ไปขายต่อให้ผู้อื่นรับแล้วกำไรส่วนต่างและเบี้ยวหนี้

3.โครงการหมู่บ้านจัดสรร บอกว่าโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น และอื่นๆอีกมากมายในโครงการ แต่พอเอาเข้าจริงๆสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นเจ้าของโครงการนำไป ปล่อยเช่าหรือทำเป็นอย่างอื่นไม่ได้ตามที่ลูกบ้านกำหนด

4.ผู้ขายสวมรอยแปลงที่ดินของผู้อื่น  แล้วนำมาหลอกขาย เมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินครบแล้วกลับไม่ได้รับโอนตามที่สัญญากันเอาไว้

วิธีป้องกันกลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน

1.ไม่ควรมอบโฉนดไปพร้อมกับบัตรประชาชนและควรระมัดระวังที่จะถูกปลอมลายเซ็นต์

2.ควรเก็บโฉนดที่ดินไว้ในที่ๆดีที่สุดเหมือนทรัพย์สินเงินทองที่ท่านเก็บไว้ในตู้เซฟ

3.กรณีเอกสารสิทธิ์สูญหาย รีบแจ้งความต่อตำรวจโดยเร็ว แล้วขอใบแทนจากกรมที่ดิน

4.กรณีจัดสรรเลือกซื้อบ้านและที่ดินที่ได้รับอนุญาติจัดสรรถูกต้องแล้วเท่านั้น เวลาที่จะทำการซื้อโครงการจัดสรร ผู้ซื้อต้องมั่นใจว่าผู้ขายได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้อง โดยผู้ขายจะต้องมีหนังสืออนุญาตการทำจัดสรร หลังจากตัดสินใจซื้อแล้วผู้ซื้อและผู้ขายควรจะชี้แปลงที่ดินให้ตรงตามผังของโครงการที่กำหนดไว้

5.ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนและทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าที่เท่านั้นจึงจะชอบด้วยกฎหมาย ห้ามทำด้วยปากเปล่า เพราะจะไม่มีหลักฐานยืนยันเลยถ้าทำปากเปล่า

6.ผู้รับมอบอำนาจ ต้องเป็นบุคคลที่ไว้วางใจได้นั้น ไม่ควรนำบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้อง หรือใครก็ไม่รู้มอบอำนาจให้ไปทำธุรกรรม และในใบมอบอำนาจ ควรระบุว่าให้บุคคลนี้ไปทำอะไรให้ชัดเจน เช่น “ข้าพเจ้ามอบอำนาจให้นาย ข. จดทะเบียนขายแทนข้าพเจ้า” สำหรับทางที่ดีที่สุดให้ไปกรมที่ดินด้วยตนเอง ถึงแม้จะเสียเวลาแต่ก็ปลอดภัยและวางใจตัวเองมากที่สุด

7.สัญญาพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องระบุให้ชัดเจน สัญญาที่ทำระหว่างกันไม่ควรใช้ภาษากำกวมเพราะเมื่อเป็นคดีความเราจะฟ้องร้องยาก และต้องระบุขอบเขตความเป็นเจ้าของให้ละเอียดทั้งหมด

8.การจดจำนอง ควรไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ควรรับแบบปากเปล่าหรือไม่มีบุคคลยืนยัน หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจค่อยขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

1.ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และตำแหน่งที่ดินด้วยตนเองก่อนซื้อทุกครั้ง เช็คหลักหมุด ว่าตรงกับที่บอกไว้หรือไม่ หรือเรียกรังวัดให้รังวัดที่ดินใหม่เสียก่อนเพื่อความแน่ใจ อย่าหลงเชื่อนายหน้าเพียงแค่คำบอกเล่า

2.เมื่อซื้อขายที่ดินเรียบร้อย ต้องลงชื่อผู้ซื้อในทะเบียนที่ดินในทันที

3.ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้เงินไม่ครบ ไม่ควรโอนแม้กรณีใดๆทั้งสิ้น เว้นแต่มีหลักประกัน

4.ผู้ถือกรรมสิทธ์ที่ดินควรหมั่นลงพื้นที่ตรวจสอบที่ดินตัวเองว่ามีการรุกล้ำเขตแดนหรือไม่ ควรเช็คข้อมูลกับกรมที่ดินด้วยเสมออย่างน้อย 2 ปีครั้ง หรือปีละครั้งได้ยิ่งดี - 

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกฎหมาย ที่ดินไม่ใช่สิ่งที่ได้มาง่ายๆ แม้จะตาเห็น จ่ายเงิน แต่ถ้าไม่ได้โอนกันเรียบร้อย ณ สํานักงานที่ดิน ก็ยังไม่สามารถวางใจได้นอกจากการซื้อขายแล้ว กรรมสิทธิ์ที่ดิน ยังสามารถได้มาด้วยเงื่อนไขอื่นๆ ซึ่งสิทธิและวิธีการที่จะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีทั้งสิ้น 4 แบบด้วยกันคือ 1. การได้มาตามประมวลกฎหมายที่ดิน คือได้มาโดยการขอออกโฉนดที่ดินทั้งตําบล และได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางนิติกรรม เช่น การ

การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ เรื่องนี้สำคัญสุดๆ เพราะมีแต่มืออาชีพเท่านั้นที่รู้ ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่าการไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่ ตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่

คนขายไม่ยอมโอนที่ดินตามสัญญาควรทำอย่างไร ถ้าคนขายไม่ยอมโอนขายที่ดินให้ตามสัญญา หากคนซื้อต้องการให้ผู้ขายโอนให้ตามสัญญาก็ต้องฟ้องให้โอนขาย แต่ช่วงเวลานับจากรู้ว่าเจ้าของไม่ยอมขายจนถึงตัดสินใจจะฟ้อง จนไปหาทนายและปรึกษาทนายเพื่อเตรียมคดีก็เสียเวลาพอควร หรือแม้แต่ฟ้องศาลแล้วและขอให้ศาลคุ้มครองชั่วคราวโดยให้อายัดที่ดินไว้ก่อนมีคำพิพากษา ก็จะต้องเสียเวลาตามกระบวนการพิจารณาคดีแพ่งอีก และแม้ศาลมีคำสั่งอายัดที่ดินแล้วก็ตาม แต่กว่าจะส่งคำสั่งศาลให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบก็ต้องใช้เวลาอีก ช่วงเวลาที่เสียไปทั้งหมดนี้ อาจไม่ทันสกัดกั้นไม่ให้คนขาย ขายที่ดินไปให้คนอื่นที่สุจริตได้ ทำให้คนซื้อเสียหายจนแก้ไขไม่ได้ ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคนซื้อคือต้องไปอายัดที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยเร็ว

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก