ปัญหาที่เกิดจากการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน

โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8

เราคงเคยได้ยินข่าวเจ้าของที่ดินข้างเคียงทะเลาะกันบ่อย ๆ ส่วนมากเป็นเรื่องทางเข้าออก การรุกล้ำที่ดินไม่ว่าจะชั่วคราวหรือถาวร และการก่อความรำคาญอื่น ๆ เช่น เรื่องทำเสียงดัง การจอดรถกีดขวางหน้าบ้าน การทิ้งขยะหรือการปล่อยให้สัตว์เลี้ยงรบกวนเพื่อนบ้าน แต่อาจไม่เคยนึกมาก่อนเลยว่าการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน ก็มีปัญหาไม่น้อยเหมือนกันทั้งในแบบเดียวกันกับที่กล่าวข้างต้น และยังมีปัญหาแตกต่างออกไปเป็นการเฉพาะกรณีของการเป็นเจ้าของร่วมกันด้วย และเชื่อได้ว่าหากหลายคนรู้ว่าจะมีปัญหาเหล่านั้นเกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของร่วมกัน ก็อาจจะหลีกเลี่ยงไม่ยอมซื้อที่ดินร่วมกับคนอื่น หรือถ้าจะซื้อก็จะต้องหาทางป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นไว้ล่วงหน้าอย่างรอบคอบ

(หมายเหตุ – บทความนี้โดยทั่วไปใช้ได้กับกรณีห้องชุดด้วย เว้นแต่บางเรื่องใช้กับห้องชุดไม่ได้เพราะเป็นเรื่องเฉพาะของห้องชุดเท่านั้น เช่น การแบ่งแยกห้องชุดทำไม่ได้เพราะกฎหมายห้ามไว้ แต่สามารถจดทะเบียน “บรรยายส่วน” กำหนดสัดส่วนความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของเจ้าแต่ละคนได้ทำนองเดียวกับที่ดิน)

ที่มาของการถือกรรมสิทธิ์รวมกับคนอื่น

ปกติแล้วคนทั่วไปต้องการเป็นเจ้าของที่ดินคนเดียวไม่อยากเป็นเจ้าของร่วมกับคนอื่น แต่ในความเป็นจริงจะมีการเข้าเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับคนอื่นได้หลายกรณี ส่วนมากมีที่มาหลัก ๆ คือ

1. ร่วมกันซื้อกับคนอื่นทั้งแปลง หรือขอซื้อบางส่วนโดยลำพังคนเดียว (โดยระบุจำนวนเนื้อที่) จากเจ้าของโดยขอเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนขาย ซึ่งอาจตกลงกันว่าจะแบ่งกรรมสิทธิ์ตามจำนวนที่ซื้อออกมาในภายหลังก็ได้ หรือซื้อเฉพาะส่วนจากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง

คำพิพากษาฎีกาที่ 3952/2546 โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา จำเลยจะเอาเนื้อที่ที่อ้างว่าขาดหายไปมาหักจากเนื้อที่ดินทั้งแปลง แล้วแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ตามส่วนในที่ดินหาได้ไม่ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์จำนวน 100 ตารางวา ตามที่ซื้อขายจริง

2. ร่วมกันรับมรดกหรือรับให้จากผู้อื่นทั้งแปลง หรือเฉพาะส่วนของเจ้าของคนใดคนหนึ่ง ซึ่งส่วนมากมักรับมาจากพ่อแม่ ปู่ ย่า ตา ยาย การเข้าถือกรรมสิทธิ์โดยการรับให้หรือรับมรดกนี้ส่วนใหญ่ทั้งคนให้และคนรับให้มักไม่สนใจว่าต่อไปภายหน้าจะมีปัญหาอย่างไร เพราะส่วนใหญ่ผู้ให้ก็คิดว่าให้ไปฟรี ๆ แล้วก็ควรจัดการกันเอาเอง ส่วนฝ่ายผู้รับก็คิดว่าการจะเตรียมการอะไรอยู่นอกเหนือการควบคุมของตนเอง เพราะเป็นเรื่องของผู้ให้ที่จะเตรียมการเรื่องต่าง ๆ ไว้ล่วงหน้า ถ้าคนให้ไม่ทำอะไรก็ไปว่าอะไรไม่ได้เพราะได้มาฟรี ๆ ถ้าจะมีปัญหาอะไรก็ค่อยมาแก้ในภายหลังเอง

3. การได้มาในระหว่างสมรสไม่ว่าจะเป็นเพราะการซื้อ หรือได้มาโดยการรับให้หรือโดยพินัยกรรมเมื่อหนังสือยกให้หรือพินัยกรรมระบุว่าให้เป็นสินสมรส (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474) ซึ่งทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสนี้ แม้ลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียวแต่ก็ถือเป็นสินสมรส คู่สมรสฝ่ายที่ไม่ได้ลงชื่อด้วยก็มีสิทธิอยู่ครึ่งหนึ่ง ซึ่งคู่สมรสที่ไม่มีชื่อในโฉนดอาจมาขอจดทะเบียนประเภท “ลงชื่อคู่สมรส” เพิ่มในภายหลังก็ได้ โดยเสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย(ไม่ถึงร้อยบาท) ไม่ต้องเสียภาษีอากรใดๆ ทั้งสิ้น เพราะกฎหมายถือว่าเป็นของคู่สมรสฝ่ายที่ไม่ลงชื่อไว้แต่ต้นครึ่งหนึ่งอยู่แล้ว การมาจดทะเบียนลงชื่อคู่สมรส (ไม่ใช่การจดทะเบียนยกให้) เพียงเพื่อให้ปรากฏชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 6007/2534 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474 บัญญัติให้ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสเป็นสินสมรส ถ้ากรณีเป็นที่สงสัยว่าทรัพย์สินอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นสินสมรสหรือมิใช่ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส ผู้ร้องซึ่งอ้างว่าทรัพย์สินที่โจทก์นำยึดเป็นสินส่วนตัวของผู้ตาย ผู้ร้องจึงมีภาระการพิสูจน์

ส่วนการอยู่กินกันฉันสามีภรรยาแม้ไม่จดทะเบียนแต่หากมีเจตนาทำกินร่วมกัน ก็ถือว่าเป็นทรัพย์สินร่วมกันได้เช่นกัน แต่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณี ๆ ไป ไม่เหมือนกรณีได้มาระหว่างจดทะเบียนสมรส พิจารณาได้จากคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 5438/2537 โจทก์จำเลยอยู่กินเป็นสามีภริยากันโดยมิได้จดทะเบียนสมรส แม้ตามกฎหมายจะไม่ถือว่าเป็นสามีภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาก็ตาม แต่ก็หากระทบกระเทือนถึงสิทธิในทรัพย์สินที่โจทก์จำเลยจะพึงมีพึงได้ตามกฎหมายทั่วไป เมื่อโจทก์จำเลยอยู่กินและมีบุตรด้วยกัน 4 คน โจทก์เป็นแม่บ้านมีหน้าที่เลี้ยงดูบุตร ส่วนจำเลยเป็นผู้ทำมาค้าขายแล้วออกเงินซื้อที่ดินและบ้านใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วยกันตลอดมา พฤติการณ์ย่อมถือได้ว่าโจทก์จำเลยร่วมทำมาหากิน และมีเจตนาเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่ทำมาหาได้ร่วมกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5050/2541 จำเลยมีภริยาชื่อ อ. โดยจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมาย ต่อมาจำเลยกับโจทก์ได้อยู่กินด้วยกันฉันสามี ภริยา และได้รับจ้างทำทองรูปพรรณและดูแลกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณจนถึงวันที่ 27 มีนาคม 2536 แล้วได้เลิกร้างกัน ในระหว่างที่โจทก์อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยนั้นจำเลยได้ทรัพย์สินมา คือ ที่ดินมีโฉนดและอาคารพาณิชย์และนำไปจำนองไว้แก่ธนาคาร สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อรถยนต์จำนวน 2 คัน สิทธิตามสัญญาเช่า อาคารศูนย์การค้า เครื่องทองรูปพรรณในร้านทองเครื่องใช้ไฟฟ้า โทรทัศน์ วิทยุ นาฬิกาข้อมือ วิทยุโทรศัพท์และเข็มขัดเงิน การที่โจทก์กับจำเลยได้ประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณร่วมกัน แม้โจทก์จะไม่ได้ร่วมลงทุนเป็นทรัพย์สิน แต่โจทก์ก็ได้ลงทุนด้วยแรงงาน ดังนั้น ทรัพย์สินที่โจทก์และจำเลยทำมาหาได้ระหว่างที่อยู่กินร่วมกันดังกล่าวย่อมเป็นของโจทก์และจำเลยคนละเท่า ๆ กันโจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอแบ่งส่วนของโจทก์จากจำเลยได้ แต่การประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณของโจทก์ที่ทำร่วมกับจำเลย ได้แยกต่างหากจากการที่จำเลยประกอบกิจการรับจ้างทำทองรูปพรรณร่วมกับ อ. ภริยาที่ชอบด้วยกฎหมาย โดยจำเลยได้นำเงินส่วนที่จำเลยทำมาหาได้ร่วมกับโจทก์ กับเงินส่วนที่ เป็นสินสมรสของจำเลยกับ อ. ไปซื้อทรัพย์ที่พิพาทระคนปนกัน ไม่ได้ความแน่ชัดว่าเป็นเงินส่วนใดมากกว่ากัน จึงต้องแบ่งทรัพย์ที่พิพาทดังกล่าวเป็นสี่ส่วน เป็นของจำเลย สองส่วน คือส่วนที่จำเลยทำมาหาได้ร่วมกับโจทก์หนึ่งส่วน และส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในฐานะที่เป็นสินสมรสระหว่าง จำเลยกับ อ. อีกหนึ่งส่วน โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องเอาจากจำเลยได้เพียงหนึ่งในสี่ส่วน สำหรับทรัพย์ที่พิพาท ส่วนที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำเลยได้มาหลังจาก โจทก์อยู่กินเป็นภริยาจำเลยแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิ หนึ่งในสี่ส่วน ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยกู้เงิน จากธนาคารมาซื้อ และจำเลยได้จำนองที่ดินดังกล่าวแก่ธนาคาร โจทก์ต้องรับผิดชอบในหนี้จำนองดังกล่าวร่วมกับจำเลย ตามส่วนของโจทก์ที่มีอยู่ในทรัพย์สินดังกล่าว คือจำนวน หนึ่งในสี่ส่วนด้วย

คำพิพากษาฎีกาที่ 1593 - 1594/2544 ทรัพย์สินพิพาทที่ได้มาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 อยู่กินฉันสามีภริยา ต้องถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน โดยไม่อาจแยกได้ว่าฝ่ายใดประกอบอาชีพมีรายได้มากน้อยแตกต่างกันอย่างไร หรือทำการงานเหน็ดเหนื่อยกว่ากันเพียงใด โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์สินพิพาทด้วย และให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 มีส่วนเท่ากันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1357

ปัญหาเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์รวม

1.ความไม่แน่นอนในแนวเขตที่ดินและเนื้อที่ที่เจ้าของแต่ละคนจะได้

แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357 จะบัญญัติว่า “ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน” แต่ก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเท่านั้น ไม่ห้ามนำสืบว่ามีส่วนไม่เท่ากันจากการทำสัญญากำหนดสัดส่วนและจากการแยกกันครอบครองเป็นเจ้าของโดยชัดแจ้ง ในทางปฏิบัติเมื่อมีการติดต่อทำนิติกรรมกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจึงมีปัญหาเสมอว่าแต่ละคนมีสิทธิเท่าใดและมีเขตที่ดินของตนเองอยู่ตรงไหน ซึ่งจะต้องสอบถามข้อเท็จจริงก่อนว่าแต่ละคนคิดว่าตัวเองมีสิทธิเท่าใด มีเหตุผลใดสนับสนุนข้อกล่าวอ้างของตน เช่น เดิมมีสิทธิอยู่แล้ว ต่อมาได้ซื้อเพิ่มหรือรับมรดกเพิ่มอีก หรือมีการทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวม หรือได้รับคำยืนยันจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย พร้อมกับต้องตรวจสอบหลักฐานเอกสารทุกอย่างที่อ้างถึงด้วย แต่ถึงอย่างไรก็ตามแม้ว่าแต่ละคนคิดว่าทราบส่วนหรือเขตคร่าว ๆ แล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่อาจถือได้ว่าจะเป็นไปตามนั้นร้อยเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากสาเหตุสองประการ

(1) ไม่เคยมีการรังวัดกำหนดแนวเขตและเนื้อที่ดินของแต่ละคนไว้โดยชัดเจนและเป็นทางการ จึงยังถือเป็นข้อยุติไม่ได้

(2) เมื่อใดที่มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดออกตามสิทธิของแต่ละคน เนื้อที่และแนวเขตที่ดินอาจไม่ตรงกับที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน เนื่องจากเหตุผลหลายประการ เช่น การรังวัดที่ทำไว้เดิมกับที่ทำใหม่ใช้มาตรฐานไม่เหมือนกัน หรือรังวัดไว้ผิดพลาดมาแต่ต้น หรือเดิมมีการนำรังวัดรุกล้ำโดยเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ได้รับรู้มาก่อน หรือมีการอุทิศที่ดินเป็นทางสาธารณะไปแล้ว แต่ยังไม่ได้แบ่งหักออกจากโฉนดที่ดิน เมื่อมีการรังวัดใหม่จึงได้เนื้อที่ไม่เท่าเดิม

คำพิพากษาฎีกาที่ 843/2523 การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะเป็นการสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา 1304 ไม่จำเป็นต้องทำพิธีจดทะเบียนอย่างโอนให้แก่เอกชน แม้เป็นที่ดินในเขตโฉนด ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่มีสิทธิในที่ดินส่วนที่ได้อุทิศเป็นทางสาธารณะไปแล้ว

คำพิพากษาฎีกาที่ 2046/2517 จำเลยได้ตกลงยกถนนในที่ดินมีโฉนดของจำเลยให้แก่สุขาภิบาล สุขาภิบาลรับเอาและได้ลงหินราดยางถนนดังกล่าว มีผู้ใช้ถนนนั้นเป็นทางสัญจรไปมา และต่อมาจำเลยไปยื่นคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ดังนี้ จำเลยได้แสดงเจตนาอุทิศถนนนั้นให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว แม้จำเลยจะขอยกเลิกคำขอจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินและบอกเลิกการยกถนนให้แก่สุขาภิบาลก็ตาม ก็หาทำให้ถนนซึ่งกลายสภาพเป็นทางสาธารณประโยชน์ไปแล้วเปลี่ยนสภาพกลับคืนมาเป็นทางเอกชนอีกไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 1420/2510 ที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในโฉนดโดยมิได้ระบุส่วนของใครเท่าใด ในเบื้องต้นก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยต่างมีส่วนเป็นเจ้าของคนละครึ่ง แต่เมื่อต่อมาโจทก์จำเลยได้ตกลงแบ่งที่พิพาทกัน จำเลยได้ 3 ไร่ โจทก์ได้ 5 ไร่ 70 ตารางวา ข้อตกลงแบ่งที่ดินดังกล่าวนี้เข้าลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เพราะการตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้เนื้อที่เท่าไรย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไป ไม่ต้องโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีเหตุสมควรจะได้มากได้น้อยกว่าครึ่งอย่างไร เมื่อข้อตกลงนี้ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยเป็นสำคัญ ซึ่งโจทก์จำเลยต่างรับรองต้องกันจึงมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่การรังวัดแบ่งแยกให้เป็นตามคำขอยังมิได้สำเร็จลงจะเป็นเหตุผลใดก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเสียไป

2. การเก็บรักษาโฉนดที่ดิน (หรือ "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ในกรณีห้องชุด) เนื่องด้วยประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้ออกโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินเพียงฉบับเดียว และยังกำหนดว่าการจดทะเบียนจะต้องนำโฉนดฉบับเจ้าของมาจดทะเบียนด้วย จึงทำให้ผู้ที่ยึดถือโฉนดไว้ได้เปรียบคนอื่น เพราะสามารถจดทะเบียนเฉพาะเกี่ยวกับสิทธิของตนได้ง่าย ส่วนเจ้าของรวมคนอื่นจะต้องมาขอโฉนดจากคนที่ยึดถือไว้ ซึ่งบางครั้งอาจไม่สะดวกเพราะอยู่ไกลกัน บางครั้งคนเก็บไว้ทำโฉนดหายหรือปลวกกัดกินเสียหายก็มี และในบางกรณีมีการจดทะเบียนจำนองเฉพาะส่วน ผู้รับจำนองจะเก็บรักษาโฉนดที่ดินไว้เองโดยชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้ในทางปฏิบัติของคนไทย บางครั้งมีการนำโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้โดยไม่ได้จดทะเบียนจำนองกันก็มี ทำให้คนอื่นเอาไปจดทะเบียนไม่ได้ และแม้ไม่มีการจำนองใด ๆ แต่ในบางครั้งคนยึดถือโฉนดก็กลั่นแกล้งเจ้าของรวมคนอื่นเพราะไม่ถูกกัน ไม่ยอมมอบโฉนดให้ไปจดทะเบียนก็มี ทำให้ได้รับความไม่สะดวกในการนำไปจดทะเบียนเกี่ยวกับสิทธิของตน ถึงกับต้องฟ้องร้องให้ส่งมอบโฉนดเพื่อนำมาจดทะเบียนก็มีบ่อย ๆ

3. เมื่ออยากทำการแบ่งแยกก็อาจตกลงกันไม่ได้ บางคนอยากได้ส่วนที่ดีติดถนน บางคนไม่อยากแบ่งแยก เพราะส่วนของตนมีน้อยแบ่งออกมาแล้วใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ ถ้าตกลงกันไม่ได้ในที่สุดอาจต้องฟ้องร้องเพื่อให้แบ่งแยก และบางครั้งสภาพของที่ดินก็ทำไม่ได้ เช่น รับมรดกมามีการปลูกสร้างเต็มพื้นที่ หรือเป็นห้องแถวเพียงห้องเดียวแบ่งออกคนละครึ่งไม่ได้ ครั้นจะอยู่ร่วมกันต่อไปก็ทะเลาะเบาะแว้งกันบ่อย อาจต้องขายเพื่อแบ่งเงินกันไปก็มี

และในการแบ่งแยกนั้นหากว่ามีเจ้าของที่ดินบางคนยังเป็นผู้เยาว์ มีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินว่าจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน ซึ่งทำให้เกิดความล่าช้าเพราะฝ่ายผู้เยาว์มักไม่ค่อยอยากไปยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาต ซึ่งในความเป็นจริงแล้วก็ไม่ยากแต่คนมักไม่อยากไปดำเนินการทางศาลเป็นทุนอยู่แล้ว ก็จะทำให้มีปัญหาต้องรอไปให้ผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะเสียก่อน

และสำหรับห้องชุดนั้นกฎหมายห้ามแบ่งแยก (มาตรา 12 กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้) ดังนั้นจึงต้องอยู่ร่วมกันแบบนั้นไม่ว่าห้องชุดนั้นจะมีห้องกี่ห้องก็ตาม ไม่สามารถแบ่งให้คนหนึ่งมีกรรมสิทธิ์ในห้องหนึ่ง ส่วนอีกคนหนึ่งมีกรรมสิทธิ์อีกห้องหนึ่งได้ ยิ่งถ้าเป็นห้องชุดที่มีห้องเดียวโดยที่ลักษณะเป็นการอยู่ในห้องร่วมกันจึงเป็นการยากที่จะให้คนที่ไม่ถูกกันอยู่ร่วมกันได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 4860/2548 (ประชุมใหญ่) โจทก์และจำเลยทั้งสิบสองซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาท 2 แปลง ได้ทำข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง โดยให้โจทก์ได้ที่ดินแปลงละ 1 ไร่ และระบุตำแหน่งที่ดินส่วนที่โจทก์ไว้ด้วยอันมีลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1574(12) ในขณะที่จำเลยที่ 12 เป็นผู้เยาว์โดยไม่ปรากฏว่าได้รับอนุญาตจากศาล ข้อตกลงในเรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 12 เท่ากับว่ากรรมสิทธิ์รวมของจำเลยที่ 12 ยังคงครอบไปเหนือที่ดินพิพาททั้งหมดตามส่วนของตนจนกว่าจะมีการแบ่งแยก ซึ่งมีผลไม่เพียงแต่เฉพาะในเรื่องการกำหนดตำแหน่งของที่ดินเท่านั้น แต่ยังมีผลรวมตลอดไปถึงจำนวนเนื้อที่ดินด้วย เพราะหากแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แปลงละ 1 ไร่ ตามข้อตกลงแล้ว ที่ดินพิพาทในส่วนที่เหลือย่อมจะมีจำนวนลดน้อยลง และไม่อาจนำมาแบ่งให้แก่จำเลยทั้งสิบสองได้ในจำนวนเท่าๆ กัน โดยไม่กระทบถึงสิทธิในจำนวนเนื้อที่ดินที่จำเลยที่ 12 จะพึงได้รับ เมื่อข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 12 และมีผลกระทบถึงจำนวนเนื้อที่ดินตลอดจนตำแหน่งของที่ดินที่จะแบ่งแยกเช่นนี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่เกี่ยวพันไม่อาจแบ่งแยกออกได้จากนิติกรรม ซึ่งจำเลยที่ 1 ถึงที่ 11 ได้ร่วมกระทำ ข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ถึงที่ 11 ด้วย โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยทั้งสิบสองแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่ตนตามข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินตามฟ้อง

4. การถือกรรมสิทธิ์รวมนั้นทำให้การขายทั้งแปลงทำได้ยากด้วยเหตุผลต่าง ๆ เช่น บางคนอยากขายเพราะเดือดร้อนเงิน หรือตัวเองมีบ้านอยู่ที่อื่นแล้ว หรือย้ายไปอยู่จังหวัดอื่นก็ไม่อยากเก็บที่ดินไว้ บางคนบอกเป็นที่มรดกไม่อยากขายอยากเก็บไว้ให้ลูกหลานต่อไป ส่วนบางคนอาศัยอยู่ในที่ดินนั้นสะดวกอยู่ใกล้ที่ทำงานแล้วก็ไม่อยากย้ายออกไป เพราะไม่มีเงินซื้อที่ดินใหม่ ส่วนการจะขายเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่ง ตามกฎหมายสามารถทำได้ แต่ในทางปฏิบัติมักจะขายยากเพราะคนซื้อไม่รู้เขตที่ดินที่จะได้อย่างชัดเจน ต้องมาตกลงกันให้ได้เสียก่อนซึ่งคนอื่นก็ไม่เอาเรื่องเอาราวเพราะคิดว่าธุระไม่ใช่ และในกรณีเป็นห้องชุดการขายเฉพาะส่วนยิ่งทำได้ยากกว่า เพราะการต้องมาอยู่อาศัยในห้องชุดเดียวกันนั้นต้องสนิทสนมกับเจ้าของอีกคน หากเป็นคนไม่รู้จักกันแล้วคงไม่มีคนอยากซื้อ

5. การบริหารจัดการที่ดินทั้งแปลงบางทีก็ตกลงกันไม่ได้ เช่น คนหนึ่งไม่อยากอยู่อยากให้เอาออกให้เช่า แต่คนอื่นไม่ยอมจะอยู่ไปเรื่อย ๆ เพราะเป็นฝ่ายได้ประโยชน์ไม่ต้องออกไปเช่า ส่วนคนที่อยู่ไกลไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจอยากขาย แต่คนที่อยู่ในที่ดินก็ไม่อยากขายประโยชน์ขัดกัน การเสียภาษีก็ไม่ยอมออก บางคนอยากปรับปรุงที่ดิน เช่น ถมเพื่อไม่ให้น้ำท่วม แต่คนอื่นไม่ยอมออกเงินเพราะไม่ได้อยู่ในที่ดิน เมื่อจะแบ่งกันก็ทะเลาะบางคนบอกได้ออกเงินถมดินไป หรือออกเงินเพื่อปรับปรุงที่ดินนั้นไปมากแล้วอยากได้ส่วนแบ่งที่ดินมากหน่อย แต่อีกคนเห็นแก่ตัวก็ไม่ยอมใช้เงินที่อีกคนลงทุนไป บางคนเอาเปรียบคนอื่นครอบครองใช้เองคนเดียวและทำตัวเป็นอันธพาล ใครเข้ามาก็อาละวาดทำให้คนอื่นทนไม่ได้ต้องไปอยู่ที่อื่น แต่พอคนอื่นอยากแบ่งก็ไม่ยอมแบ่งเพราะตัวเองจะเอาไว้เสียเอง หรือถ้าแบ่งก็จะเอาเปรียบคนอื่นตัวเองต้องได้มากกว่า หรือได้ที่ส่วนที่ดีกว่าเสมอ

6. เมื่อตกลงทำการแบ่งแยกกันได้แต่บางครั้งจะเน้นให้แต่ละคนได้เนื้อที่มากที่สุดไว้ก่อน ไม่ค่อยวางแผนว่าควรทำทางเข้าออกให้ดี ไม่ยอมแบ่งหักเป็นทางสาธารณะสำหรับใช้ร่วมกัน แต่ให้ใช้วิธีเดินผ่านกันเองบ้าง หรือแบ่งแยกเป็นทางไว้เล็ก ๆ แต่ให้คงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไว้ทุกคนเหมือนเดิม เพื่อไม่ให้คนอื่นเข้ามาใช้ได้ แต่ต่อไปภายหน้าในรุ่นลูกหลานมาอยู่กันมากขึ้นมีการใช้ทางมากขึ้นก็มีปัญหาทะเลาะกัน อาจก็มีการปิดทาง ซึ่งปัญหาทำนองนี้เกิดจากการขาดวิสัยทัศน์ ไม่คิดว่าการทำให้ที่ดินทุกแปลงมีทางเข้าออกเป็นของตนเองเป็นเอกเทศ หรือแบ่งออกเป็นทางสาธารณะนั้นดีกว่า เพราะในโฉนดจะปรากฏว่าติดทางสาธารณะ ซึ่งจะได้ราคาและมีคุณค่ากว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ และการนำที่ดินไปจำนองต่อธนาคารก็ทำได้ง่าย เพราะธนาคารมักไม่ค่อยอยากรับจำนองที่ดินที่ไม่มีทางออกสาธารณะหรือทางออกเป็นของตนเอง

7. ปัญหาสำคัญเรื่องหนึ่งซึ่งคนทั่วไปไม่ค่อยคิดถึง คือ อาจมีคนเข้ามามีสิทธิในที่ดินนั้นโดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่มีทางเลือกหรือคัดค้านได้ ไม่ว่าจะชอบหรือไม่ชอบคนที่เข้ามาเป็นเจ้าของใหม่ก็ตาม ทั้ง ๆ ที่ผู้นั้นอาจมีนิสัยหรือการกระทำใด ๆ ที่เจ้าของรวมคนอื่นอาจไม่ต้องการให้เข้ามามีชื่อร่วมก็ได้ เพราะอาจนำความเดือดร้อนมาให้เจ้าของรวมคนอื่น หรือก่อปัญหาในเมื่อมีการแบ่งแยกออกในภายหน้าก็ได้ ซึ่งส่วนมากมักเกิดจากเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนขายที่ดินเฉพาะส่วนของเขา ซึ่งสามารถทำได้โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่มีสิทธิคัดค้านได้ นอกจากนี้เจ้าของรวมอาจจดทะเบียนสมรสกับคนอื่นอยู่แล้วแต่ไม่เปิดเผยทำให้คนอื่นไม่ทราบ แม้ไม่ได้ใส่ชื่อคู่สมรสแต่เขาก็มีสิทธิในฐานะสินสมรสด้วย ก็เท่ากับมีเจ้าของที่ไม่ใส่ชื่อด้วยนั่นเอง ส่วนอีกกรณีหนึ่งคือเจ้าของรวมตายและมีการรับมรดกของคนที่ตายไป ซึ่งการรับมรดกนี้อาจก่อปัญหามากมาก เช่น มีคนรับมรดกหลายคน ในกรณีที่ดินของคนตายเนื้อที่มีไม่มากแต่ก็ต้องรับมรดกร่วมกันหลายคนทำให้สัดส่วนของแต่ละคนที่เข้ามาใหม่นั้นมีน้อยมาก เช่น มีสิทธิเป็นเจ้าของแค่ 10 หรือ 20 ตารางวา แต่เจ้าของคนอื่นมีสิทธิ 50 หรือ 100 ตารางวา แต่ก็ต้องทนอยู่ร่วมกันและคนมีสิทธิน้อยก็มักจะใช้สิทธิเกินสิทธิของตัวเองอยู่บ่อย ๆ การเข้ามาอยู่มากรายทำให้มีโอกาสทะเลาะเบาะแว้งกันได้ง่ายมาก การจะตกลงทำอะไรกับที่ดินก็ยากลำบากเพราะเห็นไม่ตรงกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแบ่งแยกที่ดินและการไม่ยอมออกค่าใช้จ่ายร่วมกัน

คำพิพากษาฎีกาที่ 1980/2494 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ขายที่ดินให้ผู้อื่นโดยระบุสัดส่วนของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้อย่างชัดแจ้ง มิได้เกินกว่าสิทธิของตนนั้น แม้เจ้าของรวมอื่นจะมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม การซื้อขายนั้นก็ย่อมสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 1 ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 2 นั้น ท่านประสงค์ห้ามมิให้เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สินนั้น โดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เพราะเป็นการทำลายสิทธิของเจ้าของรวมอื่นด้วยมิใช่แต่เฉพาะส่วนของตน (ฎีกา 1528/2511 ก็ตัดสินทำนองเดียวกัน)

คำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2511 เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิขายที่ดินของตนโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1454/2551 โจทก์ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 83631 แก่บริษัท ม. โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์เพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทดังกล่าว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้” และความในวรรคสองบัญญัติว่า “แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่สามารถกระทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยทั้งสอง

8. เมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งถูกเจ้าหนี้ยึดที่ดินเพื่อขายทอดตลาด เจ้าของรวมคนอื่นก็พลอยได้รับความเดือดร้อนไปด้วย เพราะว่าเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดที่ดินเพื่อนำออกขายทอดตลาดนั้น หากไม่ได้มีแบ่งการครอบครองเป็นของแต่ละคนอย่างชัดเจน ทำให้ไม่รู้ว่าส่วนไหนเป็นของลูกหนี้ตามคำพิพากษา จึงต้องขายทั้งแปลง เมื่อขายได้แล้วจึงมอบเงินส่วนที่เป็นค่าที่ดินที่เป็นของเจ้าของรวมคนอื่นคืนไป คงนำเฉพาะเงินที่เป็นส่วนของลูกหนี้ไปใช้หนี้ให้แก่เจ้าหนี้เท่านั้น แต่แม้จะได้เงินส่วนที่ควรเป็นของตนก็ตามแต่ปกติแล้วการขายทอดตลาดมักได้ราคาต่ำกว่าการขายโดยทั่วไป ทำให้เจ้าของรวมได้เงินน้อยกว่าที่ควรหรือบางครั้งก็ขาดทุน

แนวทางการป้องกันปัญหา

1. ควรหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินหรือห้องชุดร่วมกับคนอื่น แต่ถ้าจำเป็นต้องซื้อร่วมกันให้พิจารณาเลือกตัวคนที่จะซื้อร่วมกันในเรื่องเหล่านี้ให้ดีก่อน

1.1. อุปนิสัย จะต้องคำนึงว่าการอยู่ร่วมกันจะต้องมีการตกลงเกี่ยวกับการครอบครองและจัดการที่ดิน การออกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดิน การตกลงเรื่องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมในอนาคต ถ้าได้คนที่มีอุปนิสัยดี รอมชอมและเป็นคนมีเหตุผลดีย่อมตกลงกันง่ายกว่าคนแข็งกร้าวเอาแต่ใจตัวเองเป็นใหญ่

1.2. รายได้และหนี้สิน การร่วมกันซื้อหากต้องกู้มาซื้อก็ต้องร่วมกันใช้หนี้ หากไม่มีเงินผ่อนชำระหนี้ก็จะเป็นภาระคนอื่น และถ้ามีหนี้สินมากจนเจ้าหนี้ฟ้องยึดทรัพย์ขายทอดตลอดก็จะทำให้เจ้าของรวมเดือดร้อนไปด้วย เมื่อมีการยึดทรัพย์ออกขายทอดตลาด

1.3. สุขภาพ ถ้าคนถือกรรมสิทธิ์รวมสุขภาพไม่ดีและตายไปโดยเร็วก็จะทำให้มีคนมารับมรดกของเขาซึ่ง อาจมีหลายคนทำให้การจัดการหรือแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมมีปัญหาในภายหลังได้ ในทำนองมากคนก็มากความ

1.4. สถานการสมรส ต้องดูถึงคู่สมรสของคนที่จะถือกรรมสิทธิ์รวมว่าเป็นคนอย่างไรด้วย เพราะคนเหล่านี้มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมด้วย

1.5. ควรลองพูดคุยสอบถามว่าจะมีใครเข้ามาอยู่ร่วมด้วย ซึ่งปกติก็มักเป็นลูกหลานหรือพี่น้อง เพื่อจะได้รู้แต่เนิ่น ๆ ว่าคนที่จะมาอาศัยอยู่ด้วยมีมากน้อยแค่ไหนและอาจรู้จักบางคนที่มีแนวโน้มว่าจะก่อปัญหาหรือไม่

2. เรื่องสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดิน จะตกลงกันเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าตกลงกันได้แต่แรกก็ควรกำหนดไว้ตั้งแต่วันเข้าถือกรรมสิทธิ์รวม เพื่อป้องกันการเปลี่ยนใจในภายหลัง โดยบอกให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนประเภท “บรรยายส่วน” (“การจดทะเบียนบรรยายส่วน” คือ การจดบันทึกลงในโฉนดที่ดินว่าแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ๆ มีส่วนคนละเท่าใด เช่น สมมุติให้แบ่งที่ดินออกเป็น 5 ส่วน เป็นของ ก.1 ส่วน ของ ข. 2 ส่วน และของ ค. 2 ส่วน เป็นต้น การสมมุติส่วนนั้นจะสมมุติให้ที่ดินทั้งหมดมีกี่ส่วนก็ได้ แต่ส่วนมากเพื่อความสะดวกมักจะสมมุติส่วนให้ใกล้เคียงโดยเทียบกับจำนวนเนื้อที่ในหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินนั้น เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีเนื้อที่ 100 ไร่ถ้วน ๆ ก็อาจจะสมมุติให้ที่ดินแปลงนั้นมี 100 ส่วน เป็นของคนนั้นคนนี้เท่านั้นเท่านี้ส่วน (จะเลี่ยงไม่บอกเป็นจำนวนไร่เพราะไม่แน่ว่าเมื่อแบ่งแยกออกมาแล้วจะได้เท่ากับจำนวน 100 ไร่หรือไม่ อาจมากกว่าหรือน้อยกว่าก็ได้) หรือจะแตกเนื้อที่ทั้งหมดตามโฉนดเป็นตารางวา เช่น ที่ดินมีเนื้อที่ทั้งหมด 2 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวา จะเท่ากับ 950 ตารางวา ก็จะถือว่าที่ดินมี 950 ส่วน แล้วระบุไปว่าแต่ละคนมีสิทธิกี่ส่วน เช่น นาย ก. มี 200 ส่วน นาย ข.มี 300 ส่วน นาย ค. มี 450 ส่วน สำหรับกรณีห้องชุดนั้นก็สามารถจดทะเบียนบรรยายส่วนได้เช่นกัน เพราะการบรรยายส่วนไม่ใช่การแบ่งแยกห้องชุด (ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุด มาตรา 12 ห้ามแบ่งแยกห้องชุด)

การจดทะเบียนบรรยายส่วนนี้ไม่ใช่การรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมแต่อย่างใด เจ้าของร่วมจึงยังไม่รู้แนวเขตและจำนวนที่ดินจริงที่จะได้ ต้องรอให้มีการยื่นคำขอให้รังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมอีกครั้งหนึ่งจะได้รู้ว่าที่ดินจริงมีเท่าใด เพราะบางครั้งจำนวนที่ดินตามโฉนดก็ไม่ตรงกับที่ทำการรังวัดใหม่ การจดทะเบียนบรรยายส่วนนี้เสียค่าธรรมเนียมถูกมากไม่ถึงร้อยบาท (75 บาท ค่าคำขอ 5 +ค่าจดทะเบียน 50+ ค่าพยาน 20 ) ประโยชน์อย่างหนึ่งคือเมื่อเจ้าหนี้ยึดที่ดินทั้งแปลงเพื่อบังคับคดีเมื่อเจ้าของรวมคนใดคนแพ้คดี เจ้าของรวมคนอื่นจะอ้างได้ว่าตนมีส่วนเท่าใด ก็จะได้เงินค่าที่ดินส่วนของตนได้เต็มสิทธิ ไม่ใช่ถือตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่ามีส่วนเท่ากันในกรณีไม่ได้ตกลงเรื่องสัดส่วนกันไว้อีกต่อไป ( ป.พ.พ. มาตรา 1357 “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน”)

ถ้าเป็นไปได้ควรยื่นคำขอแบ่งแยกที่ดินออกไปเป็นของแต่ละคนเลย ซึ่งปกติแล้วการจดทะเบียนซื้อขาย การจดทะเบียนบรรยายส่วน และการยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนั้นสามารถทำได้ในวันเดียวกัน หากไม่มีข้อขัดข้องอื่น เช่น ผู้ซื้อร่วมกันกู้และทำจำนองไว้แต่ผู้รับจำนองไม่ยอมให้แบ่งแยก การรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมที่ดินแปลงเล็กเสียค่าใช้จ่ายไม่กี่พันบาท ซึ่งค่าใช้จ่ายจะมีการติดประกาศกำหนดไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ส่วนระยะเวลาอาจประมาณหนึ่งเดือนหรือสามสี่เดือนขึ้นอยู่กับจำนวนงานคิวรังวัดของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่ง

และแม้ยังไม่ยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม ก็สามารถแบ่งการครอบครองที่ดินออกเป็นสัดส่วนให้ชัดแจ้ง (ป.พ.พ มาตรา 1364 “การแบ่งทรัพย์พึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม...”) โดยปักหลักแสดงเขตของแต่ละคน และทำรั้วให้เห็นชัดเจนว่าที่ดินส่วนของใครอยู่ตรงไหน เพื่อที่จะได้จัดการแบ่งแยกกันออกไปตามที่ตกลงกันไว้ในภายหลังได้โดยง่าย และหากจะขายเฉพาะส่วนที่ตกลงครอบครองกันชัดเจนแล้วก็สามารถทำได้ไม่ถือว่าเป็นการขายส่วนของคนอื่นแต่อย่างใด

คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง

3. การเก็บรักษาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ควรเลือกคนที่ไว้ใจได้ว่าจะเก็บรักษาไว้อย่างดีไม่ทำหาย ต้องไม่บิดพลิ้วหรือกลั่นแกล้งถ้าหากคนอื่นจะขอเอาไปจดทะเบียนเกี่ยวกับสิทธิเฉพาะส่วนของเขา หรือเอาไปประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลย จะต้องแน่ใจว่าคนเก็บรักษาไม่เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ประกันหนี้ (ซึ่งก็คงต้องเลือกจากคนที่ไม่ที่มีหนี้สินมาก) ถ้าหากเป็นไปได้ก็ควรเก็บรักษาในตู้นิรภัยของธนาคาร ให้เจ้าของร่วมกันสองคนมีสิทธินำออกไปได้ แต่ไม่ว่าจะตกลงกันอย่างไรหรือวางแผนป้องกันดีอย่างไร ในที่สุดแล้วก็ขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้เก็บรักษาโฉนดเป็นสำคัญ

4. การซื้อแบบเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของนั้นไม่ควรทำ ควรให้เขาแบ่งแยกที่ดินเท่าที่ต้องการซื้อออกมาก่อน แล้วจึงค่อยซื้อ แต่ถ้ารอไม่ได้ก็ให้ดำเนินการได้โดยควรระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายว่าในวันทำการโอนขายเมื่อโอนเสร็จแล้ว ให้ร่วมกันยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมทันที และเพื่อความรอบคอบควรทำแผนที่สังเขปไว้แนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะให้แบ่งที่ดินตรงด้านใดให้ได้เนื้อที่เท่ากับที่ซื้อไว้ด้วย จะต้องไม่ลืมกำหนดว่าใครเป็นคนออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการรังวัดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน ซึ่งในการยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนี้เจ้าหน้าที่จะให้ทำบันทึกข้อตกลงว่าจะแบ่งกันอย่างไร ซึ่งจะมีข้อความตกลงกันอย่างชัดเจนว่าใครจะได้แปลงใดตามแผนที่ซึ่งแนบประกอบคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม สามารถฟ้องร้องบังคับกันได้เมื่อมีใครไม่ยินยอมทำตามที่ได้ตกลงไว้นั้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 183/2531 โจทก์และบิดาจำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกัน ต่อมาได้ร่วมกันยื่นคำร้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยบันทึกข้อตกลงแบ่งแยกให้บิดาจำเลยได้เนื้อที่ 1 ใน 5 ส่วน โจทก์และบิดาจำเลยลงชื่อไว้ บันทึกนี้เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 850 และเป็นข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ระหว่างเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 จึงผูกพันโจทก์และบิดาจำเลย เมื่อบิดาจำเลยตายจำเลยรับมรดกที่ดินมาก็ย่อมผูกพันจำเลยด้วย การที่โจทก์อ้างว่าต้องแบ่งตามที่โจทก์ครอบครอง เป็นการขัดกับข้อความในบันทึกข้อตกลง ส่วนที่โจทก์ยื่นคำขอยกเลิกคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยกระทำไปฝ่ายเดียวอ้างว่าบิดาจำเลยตายแล้วนั้น ไม่มีผลทำให้ข้อตกลงเรื่องแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมระงับไปเพราะจำเลยซึ่งเป็นทายาทมิได้ยินยอม

คำพิพากษาฎีกาที่ 1420/2510 ที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในโฉนดโดยมิได้ระบุส่วนของใครเท่าใด ในเบื้องต้นก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยต่างมีส่วนเป็นเจ้าของคนละครึ่ง แต่เมื่อต่อมาโจทก์จำเลยได้ตกลงแบ่งที่พิพาทกัน จำเลยได้ 3 ไร่ โจทก์ได้ 5 ไร่ 70 ตารางวา ข้อตกลงแบ่งที่ดินดังกล่าวนี้เข้าลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เพราะการตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้เนื้อที่เท่าไร ย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไป ไม่ต้องโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีเหตุสมควรจะได้มากได้น้อยกว่าครึ่งอย่างไร เมื่อข้อตกลงนี้ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยเป็นสำคัญ ซึ่งโจทก์จำเลยต่างรับรองต้องกันจึงมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่การรังวัดแบ่งแยกให้เป็นตามคำขอยังมิได้สำเร็จลงจะเป็นเหตุผลใดก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเสียไป

5. จากเหตุผลที่ว่าสามีภรรยามีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยถ้าที่ดินเป็นสินสมรส แม้ว่าจะลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียวก็ตาม จึงควรกำชับให้คู่สมรสเซ็นชื่อยินยอมให้ขายด้วย เพราะกฎหมายแพ่งบัญญัติว่าการทำนิติกรรมเกี่ยวกับสินสมรสนั้นจะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเสมอ หากไม่ได้รับความยินยอมก่อน ฝ่ายที่ไม่ได้ให้ความยินยอมก็อาจฟ้องให้เพิกถอนการโอนนั้นได้ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายบัญญัติไว้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงในการจดทะเบียนซื้อขายมีการทำนิติกรรมที่ไม่มีการยินยอมจากคู่สมรสก่อนเป็นจำนวนมาก เหตุผลที่เจ้าพนักงานที่ดินยินยอมดำเนินการให้ ก็เพราะนิติกรรมที่ไม่ได้รับคำยินยอมจากคู่สมรสก่อนนั้นไม่ถือเป็นโมฆะ เพียงแต่ให้สิทธิคู่สมรสฝ่ายที่ไม่ได้ให้คำยินยอมก่อนนั้นสามารถฟ้องเพิกถอนการทำนิติกรรมนั้นได้ หากไม่มีการฟ้องใด ๆ นิติกรรมนั้นก็มีผลใช้ได้เรื่อยไป ดังนั้น เมื่อมีกรณียื่นคำขอจดทะเบียนซึ่งคู่สมรสไม่ได้ให้คำยินยอมมาก่อน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะให้คู่สัญญาทำบันทึกว่ายินยอมให้จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องรับคำยินยอมจากคู่สมรสก่อน แต่ถ้าคู่สัญญาไม่ยอมทำบันทึกดังกล่าวเจ้าพนักงานที่ดินก็จะไม่จดทะเบียนให้ ปกติเมื่อมีการมายื่นคำขอจดทะเบียนซื้อขายกันนั้นผู้ซื้อมักอยากให้เรื่องเสร็จ ๆ ไปโดยเร็ว จึงมักจะยอมให้จดทะเบียนโดยไม่ต้องรับคำยินยอมจากคู่สมรสของฝ่ายผู้ขายก่อน จึงเท่ากับยอมเสี่ยงไปเอง ดังนั้น เพื่อตัดปัญหาจึงควรกำชับให้คู่สมรสของอีกฝ่ายหนึ่งไปเซ็นยินยอมให้ทำนิติกรรม หรือถ้าไม่สะดวกที่จะไปด้วยตัวเอง จะทำหนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรม(ตามตัวอย่างของกรมที่ดินท้ายข้อ 5 นี้มอบให้ไป)ก็ได้ ให้ผู้ซื้อบอกไปเลยว่าให้ช่วยพาสามีหรือภรรยาให้มาเซ็นชื่อยินยอมด้วยโดยไม่ต้องสอบถามว่าผู้ขายมีสามีภรรยาหรือไม่ก็ถือเป็นการรอบคอบแล้ว เพราะถ้าหากเขาบอกว่าไม่มีสามีภรรยาก็ถือว่าคนซื้อสุจริตเพราะไม่รู้มาก่อนว่าผู้ขายมีสามีภรรยานั่นเอง แต่ถ้าเขาบอกว่ามีสามีหรือภรรยาฝ่ายผู้ซื้อก็ควรเตรียมหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมให้ไว้เลยก็ได้ ก็จะถือว่าเป็นการแก้ปัญหาเรื่องนี้ได้ (เรื่องสามีภรรยานี่ถ้าตอนหย่าบางทีก็ตกให้ที่ดินตกเป็นของคนหนึ่งทั้งหมดก็ได้ หรือยกให้ลูกหรือคนอื่นก็ได้เช่นกันทำให้มีคนอื่นมาถือกรรมสิทธิ์ร่วมโดยไม่คาดมาก่อน)

หนังสือยินยอมของคู่สมรส

ทำที่.................................................................

วันที่ ............ เดือน.............................พ.ศ............

ข้าพเจ้า.....................................................................อายุ.................ปี อยู่บ้านเลขที่.....................ตรอก/ซอย .................ถนน............................................... ตำบล/แขวง........................... อำเภอ/เขต.............................. จังหวัด.................................... ซึ่งเป็นสามี/ภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ .............................................. ขอทำหนังสือฉบับนี้ขึ้นไว้เพื่อเป็นหลักฐานแสดงว่าข้าพเจ้าได้รับทราบและยินยอมให้..............................................…….สามี/ภรรยาของข้าพเจ้า เป็นผู้มีอำนาจในการทำนิติกรรม/สัญญา............(เช่น ขายที่ดินโฉนดเลขที่..............................อำเภอ.................................จังหวัด.........................................)

การใดที่...................................................................สามี/ภรรยาของข้าพเจ้า ได้กระทำไปในขอบอำนาจของหนังสือยินยอมนี้ ให้มีผลผูกพันข้าพเจ้าเสมือนหนึ่งว่าข้าพเจ้าได้เข้าร่วมกระทำด้วย

เพื่อเป็นหลักฐานในการนี้ ข้าพเจ้าจึงลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน

ลงชื่อ.........................................................ผู้ให้ความยินยอม

(............................................)

ลงชื่อ..................................พยาน

(............................................)

ลงชื่อ...................................พยาน

(.............................................)

ข้าพเจ้าคู่สัญญาขอรับรองว่าผู้ให้ความยินยอมข้างต้นเป็นคู่สมรสของข้าพเจ้า ลายมือชื่อผู้ให้ความยินยอมเป็นลายมือชื่อจริงและผู้ให้ความยินยอม ยินยอมให้ทำนิติกรรม/สัญญา ...............................................ได้ หากเกิดความเสียหายอย่างใด ๆ ขึ้น ข้าพเจ้าขอเป็นผู้รับผิดชอบและใช้ข้อความนี้ยันข้าพเจ้าได้ทั้งในคดีแพ่งและในคดีอาญา

ลงชื่อ............................................................ผู้รับรอง

(...........................................................)

6. ควรทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวมไว้ว่าหากจะขายเฉพาะส่วนต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย เพราะว่าในทางกฎหมายเจ้าของจะขายเฉพาะส่วนของตนได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวม แต่การที่เอาคนที่ไม่รู้จักเข้ามาถือกรรมสิทธิ์รวมทำให้ยุ่งยากได้ควรให้เจ้าของอื่นยินยอมก่อน เพราะบางครั้งขายให้หลายคน หรือเอาคนไม่ถูกกับเจ้าของรวมคนอื่นมาเป็นเจ้าของรวม ควรทำสัญญากันว่าห้ามขายให้คนที่เจ้าของรวมไม่เห็นด้วย แต่ถ้าเห็นว่าเป็นการตัดสิทธิเขาเกินควร ก็ควรเลี่ยงไปตกลงกันว่าถ้าจะขายให้คนอื่นจะต้องเสนอขายให้แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมก่อนในราคาตลาดหรือราคาเดียวกับที่เสนอขายให้คนอื่น แต่หากว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไม่ซื้อภายในกำหนดเวลาตามสมควร เช่น ภายใน 2 เดือน จึงจะขายให้คนอื่นได้ แต่การตกลงนี้ควรต้องทำในรูปสัญญาให้ทุกคนลงชื่อเป็นคู่สัญญาไว้ จะได้มีหลักฐานพิสูจน์ได้โดยง่าย วิธีการนี้จะยิ่งมีความสำคัญมากในกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทำธุรกิจร่วมกันในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์ในการตัดสินว่าเมื่อใดแสดงว่าจะทำผิดสัญญาเอาไปขาย ก็ควรบอกรายละเอียดการกระทำซึ่งจะถือว่ามีเจตนาจะทำผิดสัญญาว่าจะไปขายคนอื่นแล้ว เช่น ไปติดต่อหาคนซื้อหรือประกาศขายหรือตั้งนายหน้าขายที่ดิน หรือพาคนมาดูที่ว่าจะขายตรงนั้นตรงนี้ ถ้าทำอย่างนั้นให้กำหนดไว้ในสัญญาว่าถือว่าผู้นั้นทำผิดสัญญาแล้ว ยอมให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งที่ต้องการซื้อมีสิทธิฟ้องให้ขายให้ตนตามราคาตลาดหรือที่ได้เสนอขายคนอื่นได้ทันที

7. ควรทำการป้องกันกรณียึดที่ดินออกขายทอดตลาดรวมกันทั้งแปลง ในกรณีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งปกติหากเป็นที่ดินแปลงเดียวกันไม่ว่าจะมีเจ้าของกี่คนก็ตาม หากไม่มีการแบ่งแยกหรือแยกกันครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วนอย่างชัดเจนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะยึดที่ดินทั้งแปลงและขายทอดตลาดรวมกันทั้งแปลง และคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่เป็นของเจ้าของรวมคนอื่นให้ แต่ทางแก้ที่ดีที่สุดเมื่อมีการยึดทรัพย์ของเจ้าของรวมเพื่อขายทอดตลาดคือ เจ้าของรวมคนอื่นจะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาล ขอให้ศาลกันส่วนของตนออกจากการขายทอดตลาด คือให้ขายเฉพาะส่วนที่เป็นของลูกหนี้เท่านั้น ไม่ให้ขายทอดตลาดรวมทั้งแปลงโดยรวมของคนอื่นเข้าไว้ด้วย แต่ว่าการจะดำเนินการเช่นนี้ได้ จะต้องแสดงให้ศาลเห็นว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีการแยกการครอบครองกันเป็นสัดส่วนแล้ว อย่างเช่นคนหนึ่งปลูกบ้านกั้นรั้วอยู่ทางด้านทิศเหนือ อีกคนอยู่ทางด้านทิศใต้ มีรั้วกั้น หรือมีสิ่งแสดงอาณาเขตให้เห็น และได้แบ่งกันมาเป็นเวลานานพอควร อย่างน้อยก็ก่อนที่จะมีการนำยึดเพื่อขายทอดตลาด ถ้าศาลเห็นว่ามีการแบ่งการครอบครองกันอย่างชัดเจนแล้ว ศาลก็จะอนุญาตให้กันส่วนไว้ และให้ขายเฉพาะส่วนที่เป็นของลูกหนี้เท่านั้น แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นไม่มีเจ้าของคนใดเข้าไปใช้ประโยชน์เลยปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ก็ไม่สามารถจะไปแสดงหลักฐานอะไรให้ศาลเห็นได้ ศาลก็จะไม่อนุญาต ถ้าหากเข้ากรณีที่ขอกันส่วนไม่ได้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่นก็อาจจะมีทางแก้อีกทางหนึ่งก็คือ รอเวลาที่ขายทอดตลาด แล้วเข้าไปประมูลซื้อไว้เอง แต่วิธีนี้ต้องเงินมากอาจไม่พร้อมได้ แต่ไม่ว่าจะเป็นกรณีใด สิ่งที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมจะต้องเสียคือ เงิน และเวลาเพื่อดำเนินการในทางศาลด้วย ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดคือ ทำการแบ่งแยกโฉนดหรือแบ่งการครอบครองให้เรียบร้อยชัดเจนแต่แรกจะดีกว่า จะได้ไม่เดือดร้อนในภายหลัง

คำพิพากษาฎีกาที่ 2437/2528 ที่ดินมีโฉนดที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ ผู้ร้องเป็นเจ้าของรวมอยู่ 1 ใน 3 ผู้ร้องครอบครองเป็นส่วนสัดและปลูกบ้านอยู่อาศัยมา 37 ปี แล้วจำเลยและผู้ร้องได้ตกลงแบ่งแยกโฉนดออกเป็นส่วนของผู้ร้อง และส่วนของจำเลย ทั้งได้แบ่งส่วนที่จำเลยและผู้ร้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันเพื่อใช้เป็นทางออกสู่ถนน เจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดเสร็จแล้ว เหลือเพียงแต่รอคำสั่งให้ไปจดทะเบียนรับโฉนดที่แบ่งแยกเท่านั้น ดังนี้ ที่ดินดังกล่าวได้มีการตกลงแยกกรรมสิทธิ์ส่วนของเจ้าของรวมเป็นที่แน่นอนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดี ย่อมไม่มีอำนาจที่จะขายส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง ที่ดินมีโฉนดมีชื่อจำเลยและผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ผู้ร้องจะร้องขัดทรัพย์เพื่อให้ศาลปล่อยทรัพย์ที่ยึดหาได้ไม่ ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะเป็นเจ้าของรวมในโฉนดที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลแบ่งส่วนหรือกันส่วนตาม ป.ว.พ. ม.287

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 466/2506 จำเลยและผู้ร้องซึ่งมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ตกลงแบ่งแยกที่พิพาทกันโดยผู้ร้องได้ครอบครองอยู่ทางทิศเหนือเป็นส่วนสัดแล้วก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยนานแล้ว ข้อตกลงนี้ย่อมผูกมัดผู้ร้องและจำเลยตาม มาตรา 1364 เมื่อโจทก์ชนะคดีจำเลยและนำยึดที่ดินดังกล่าวเพื่อขายทอดตลาด ผู้ร้องสามารถยื่นคำร้องขอให้งดการขายทอดตลาดส่วนของผู้ร้อง และให้ขายเฉพาะส่วนของจำเลยทางทิศใต้ได้ เพราะโจทก์มีสิทธิบังคับคดีได้เท่าที่จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่พิพาทนั้น ทั้งโจทก์ไม่ใช่บุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง ไม่มีสิทธิเอาส่วนของผู้ร้องมาขายทอดตลาด ศาลชอบที่จะไต่สวนและมีคำสั่งให้งดการขายทอดตลาดเฉพาะที่พิพาทตอนเหนือเฉพาะส่วนของผู้ร้องที่ครอบครองมา นอกนั้นให้ขายทอดตลาดต่อไปได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2883/2528 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีชื่อจำเลยและผู้ร้องเป็นเจ้าของรวม ได้มีการแบ่งกันให้ผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินพิพาทครึ่งหนึ่งทางทิศเหนือเป็นส่วนสัดมาตั้งแต่ได้รับการยกให้จากบิดา เมื่อโจทก์รับจำนองที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลย โจทก์ก็ทราบว่ารับจำนองเฉพาะที่ดินส่วนที่อยู่ทางทิศใต้ เช่นนี้ โจทก์จะยึดที่ดินพิพาททั้งแปลงและให้ผู้ร้องคงมีสิทธิที่จะขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดครึ่งหนึ่งก็จะไม่เป็นธรรม เพราะการขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นอาจจะไม่ได้ราคา ดังนั้น เมื่อผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลกันที่ดินส่วนทางด้านทิศเหนือของผู้ร้องออกก่อนขายทอดตลาด ศาลจึงชอบที่จะให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดเฉพาะที่ดินส่วนด้านทิศใต้พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งติดกับแม่น้ำคิดเป็นเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ทั้งหมดได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง

8. กรณีที่ออกเงินร่วมกันหรือมีกรณีใด ๆ ที่กฎหมายถือว่ามีสิทธิร่วมในที่ดิน เช่น ออกเงินซื้อคนละครึ่ง แต่ให้คนหนึ่งลงชื่อแทนเพียงคนเดียวหรือซื้อมาในขณะเป็นสามีภรรยากัน ก็ควรลงชื่อทั้งสองคนเมื่อรับโอนในการซื้อนั้น อย่าใช้วิธีให้คนหนึ่งลงชื่อไปคนเดียว เพราะหากต่อมาอีกคนที่มีชื่อเพียงคนเดียวไม่ยอมรับรู้ว่าอีกคนก็มีส่วนอยู่ครึ่งครึ่งก็ต้องฟ้องร้องพิสูจน์ความจริงกันอีก ทำให้ต้องเสียเงินฟ้องร้องกัน และแม้ชนะคดีก็ยังต้องมีการเสียค่าจดทะเบียนตามคำพิพากษาอีก ซึ่งจะเสียมากน้อยก็ขึ้นอยู่กับรูปเรื่องที่ฟ้องร้องกัน และแม้แต่ยินยอมให้มีการลงชื่อเพิ่มโดยไม่ต้องฟ้องร้องกัน ก็ต้องเสียค่าโอนด้วยเช่นกัน เนื่องจากทางสำนักงานที่ดินจะถือว่ามีเจ้าของคนเดียว หากจะลงชื่อคนที่ออกเงินร่วมกันก็ต้องทำการโอนครึ่งหนึ่ง ถ้าหากใส่ชื่อร่วมมาตั้งแต่ต้นขณะซื้อมาก็ไม่ต้องเสียค่าค่าโอนในส่วนนี้อีกครึ่งหนึ่ง

9. เรื่องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมควรคำนึงหรือเรื่องทางเข้าออกให้สะดวก อย่าเน้นว่าจะต้องให้แต่ละแปลงได้เนื้อที่มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยไม่ยอมให้เอาเนื้อที่ไปทำทางเข้าออก โดยมุ่งหวังให้เดินผ่านที่ดินของพี่น้องกันเอง เพราะว่าในช่วงแรก ๆ ที่เป็นรุ่นพี่น้องกันอาจไม่มีปัญหา แต่เมื่อนานไปรุ่นหลานเหลนความผูกพันก็อาจไม่สนิทเหมือนญาติรุ่นก่อน อาจไม่ยอมให้มีการเดินผ่านแบบสะดวก ก็จะเกิดทะเลาะและไม่ยอมให้เดินผ่าน ซึ่งแม้ในทางกฎหมายแล้วถ้าไม่มีทางออกก็ต้องให้เดินผ่านที่ดินเดิมที่เป็นแปลงเดียวกันในฐานะทางจำเป็นอยู่นั่นเอง แต่ก็ต้องมีการฟ้องร้องกันทำให้เสียเงินทองเปล่า ๆ

10. ถ้าเป็นไปได้ก่อนที่เจ้าของที่ดินจะยกที่ดินให้แก่ลูกหลานตั้งแต่ตนยังมีชีวิตอยู่ หรือทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงใหญ่ให้ทายาทนั้น ควรแบ่งที่ดินไว้ให้เรียบร้อย มีทางเข้าออกเป็นของแต่ละแปลงเป็นเอกเทศกัน หรือจะแบ่งหักเป็นทางสาธารณะสำหรับให้ทุกแปลงที่แบ่งจากแปลงเดิมได้ใช้ประโยชน์ก็ได้ เพราะว่าที่ดินที่ติดทางสาธารณะนั้นมีราคาดีกว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ ไม่ควรกลัวว่าคนอื่นจะเข้ามาใช้ประโยชน์เพราะหากจัดแนวทางให้ดีแล้วที่ดินอื่น ๆ มักจะไม่มีแนวทางที่จะมาเชื่อมได้ ซึ่งการจัดการแต่ต้นโดยตัวเจ้าของเดิมนั้นดีกว่าให้ลูกหลานที่รับให้หรือรับมรดกไปจัดการกันเอง เพราะการตกลงกันระหว่างคนหลาย ๆ คนนั้นมีปัญหามาก เพราะแต่ละคนก็มีความต้องการต่างกันไป มีแนวโน้มเห็นแก่ตัวมากกว่าส่วนรวม แต่การดำเนินการอย่างนี้ต้องเป็นคนที่มองการณ์ไกลและยินดีเสียเงินเสียเวลาในจัดการแบ่งแยกที่ดินด้วย

คำพิพากษาฎีกาที่ควรรู้เพิ่มเติม

1. คำพิพากษาฎีกาที่ 318/2496 ข้อตกลงแบ่งที่ดินมีโฉนดซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวม เป็นสัญญาประนีประนอม ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จะฟ้องให้แบ่งตามสัญญาไม่ได้ แม้จะได้เข้าครอบครองตามส่วนแบ่งแล้ว แต่ไม่ปรากฏว่าครอบครองนานเท่าใด ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเอาตามสัญญา

2. คำพิพากษาฎีกาที่ 1144/2508 โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดบางส่วนจากเจ้าของเดิมโดยยังมิได้เข้าครอบครอง แม้โจทก์จะได้ตกลงกับเจ้าของเดิมว่าซื้อขายกันทางฝั่งด้านตะวันตกของถนนก็ตาม เมื่อหลักฐานทางทะเบียนปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจำนวน 8,000 ส่วน ในจำนวน 18,278 ส่วนเท่านั้นโจทก์ย่อมไม่อาจยกข้อตกลงนี้ใช้ยันจำเลยผู้ซื้อที่ดินคนหลังจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและกระทำโดยสุจริตได้

3. คำพิพากษาฎีกาที่ 1242/2542 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทรวมกับโจทก์ โดยปลูกบ้านบนที่ดิน 2 แปลง และล้อมรั้วรอบที่ดินทั้งสองแปลง ที่ดินแปลงหนึ่งจำเลยได้รับการยกให้จากมารดา อีกแปลงหนึ่งคือที่ดินพิพาท โจทก์ได้รับการยกให้จากน้องชายจำเลย โดยมีข้อแลกเปลี่ยนให้โจทก์ยอมรับบุตรของน้องชายจำเลยเป็นบุตรโจทก์ ตามพฤติการณ์ดังกล่าวแม้โจทก์จะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่เพียงผู้เดียวก็ตาม โดยได้รับการยกให้จากน้องชายจำเลยด้วยความสัมพันธ์และข้อแลกเปลี่ยนระหว่างบุคคลในครอบครัว ทั้งสองฝ่ายได้ครอบครองร่วมกันมาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน โจทก์จำเลยจึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทร่วมกันคนละครึ่ง

4. คำพิพากษาฎีกาที่ 6681/2542 ป.พ.พ. มาตรา 1357 เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนคนละเท่าใดเท่านั้น จึงให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวม แต่ละคนมีส่วนเท่ากัน แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดว่าโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นสัดส่วน ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือที่ดินส่วนที่ตนครอบครองเป็นของตน จึงไม่อาจนำข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวมาใช้บังคับได้ การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน กรณีต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนที่แต่ละคนครอบครอง

5. คำพิพากษาฎีกาที่ 1376/2544 แม้โจทก์ จำเลย และ ย. ซึ่งเป็นบิดาของจำเลยได้รับการสันนิษฐานไว้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1357 ว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากันก็ตาม แต่ข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาด โจทก์สามารถนำสืบหักล้างเปลี่ยนแปลงได้เมื่อพฤติการณ์แสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของโจทก์และจำเลย โดย ย. เพียงแต่มีชื่อร่วมในโฉนดที่ดินพิพาทเพื่อการเสนอธนาคารขออนุมัติกู้เงิน ย. จึงหาได้มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่อย่างใด โจทก์มีสิทธิฟ้องขอแบ่งที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสกึ่งหนึ่ง

6. คำพิพากษาฎีกาที่ 3952/2546 โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมโดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา จำเลยจะเอาเนื้อที่ที่อ้างว่าขาดหายไปมาหักจากเนื้อที่ดินทั้งแปลงแล้วแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ตามส่วนในที่ดินหาได้ไม่ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์จำนวน 100 ตารางวา ตามที่ซื้อขายจริง

7. คำพิพากษาฎีกาที่ 1980/2494 เจ้าของรวมคนหนึ่งโอนที่ดินเฉพาะส่วนของตนโดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้รู้เห็นยินยอมก็สมบูรณ์ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ขายที่ดินให้ผู้อื่นโดยระบุสัดส่วนของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้อย่างชัดแจ้ง มิได้เกินกว่าสิทธิของตนนั้น แม้เจ้าของรวมอื่นจะมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม การซื้อขายนั้นก็ย่อมสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 1 ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรค 2 นั้น ท่านประสงค์ห้ามมิให้เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สินนั้น โดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เพราะเป็นการทำลายสิทธิของเจ้าของรวมอื่นด้วยมิใช่แต่เฉพาะส่วนของตน

8. คำพิพากษาฎีกาที่ 1528/2511 เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิขายที่ดินของตนโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน จำเลยตกลงขายที่ดินของจำเลยตามตราจองซึ่งแบ่งแยกจากตราจองฉบับเดิม ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหลายเจ้าของ เมื่อตราจองของจำเลยถูกเพิกถอนกลับคืนเป็นตราจองฉบับเดิม ก็ถือได้ว่าจำเลยตกลงขายเฉพาะที่ดินส่วนของจำเลยตามตราจองฉบับเดิมนั้น ซึ่งจำเลยมีสิทธิขายได้โดยไม่ต้องรับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

9. คำพิพากษาฎีกาที่ 899-900/2509 (ประชุมใหญ่) สามีภรรยาทำพินัยกรรมยกสินบริคณห์ให้ผู้อื่น โดยคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย พินัยกรรมนั้นมีผลเพียงตามส่วนของผู้ทำพินัยกรรมเท่านั้น

10. คำพิพากษาฎีกาที่ 1608/2512 จำเลยที่ 2 ขายที่ดินมือเปล่าโดยจำเลยที่ดิน 1 เจ้าของรวมรู้เรื่องและไม่คัดค้าน ถือว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมให้ขายส่วนของจำเลยที่ 1 โดยปริยาย การที่จำเลยที่ 2 ขายที่ดินมือเปล่าซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย โดยจำเลยที่ 1 ก็รู้เรื่อง และมิได้คัดค้านประการใดนั้น ย่อมถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ขายส่วนของจำเลยที่ 1 โดยปริยายด้วย

11. คำพิพากษาฎีกาที่ 2377/2530 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ กับ ส. และ ก. เป็นเจ้าของรวมที่ดินพิพาท บุคคลทั้งสามตกลงแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว ต่อมาจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของ ก. แต่ไม่ยอมไปจัดการแบ่งแยกที่ดินตามข้อตกลง ขอให้ศาลบังคับจำเลย คดีถึงที่สุดโดยศาลพิพากษาให้จำเลยไป จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย เช่นนี้ การที่ศาลพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยแสดงว่าให้แบ่งตามความตกลงตามฟ้อง มิใช่แบ่งตามลำดับและวิธีการในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1364 ดังนั้น การที่โจทก์นำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทโดยยึดถือส่วนในโฉนดและความตกลงตามแผนที่แบ่งกรรมสิทธิ์รวม จึงเป็นการถูกต้องตามคำพิพากษาแล้ว - เทอร์ร่า บีเคเค

ที่มาของข้อมูล : คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 "ปัญหาที่เกิดจากการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน" บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ Terra BKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก