เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินสักแห่งไม่ใช่เรื่องง่าย ประกอบกับเงินทุนจำนวนสูง หลายคนจึง กลัวความเสี่ยงด้านการเงิน (เงินจม ) และสภาพคล่องการขาย (ใช้เวลาในการขายนาน) "ศักยภาพทำเล" จึงเป็นตัวกลางสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยง พร้อมทั้งสร้างโอกาสก่อผลกำไรในรูปแบบที่เรียกว่า กำไรส่วนเกินทุน (Capital Gain) TerraBKK ขอเสนอเรื่องราวน่าสนใจเกี่ยวกับศักยภาพทำเล เพื่อเป็นความรู้เบื้องต้นแก่นักลงทุนอสังหาฯ

โดยทั่วไปแล้ว มักเข้าใจว่า พื้นที่ศักยภาพ จะต้องเป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมครบด้าน เช่น ด้านคมนาคม ด้านสาธารณูปโภค ด้านเศรษฐกิจ เป็นต้น ทำให้ใครหลายคนเข้าใจว่า การค้นหาอสังหาฯหรือที่ดินผืนงาม ควรอยู่ในทำเลพื้นที่รับประโยชน์จากนโยบายการลงทุนภาครัฐภาคเอกชน เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ ห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่ เป็นต้น ผลที่ตามมาคือ ระดับราคาที่ดิน หรืออสังหาฯ ที่เพิ่มสูงขึ้นจากการเกร็งกำไรของนายทุนนายหน้า ที่เราไม่อาจสู้เขาได้ TerraBKK อธิบายว่า นอกจากปัจจัยภาพรวมที่สามารถเพิ่มศักยภาพทำเลแล้ว ยังมีอีกหลายปัจจัยที่เราสามารถทำการศึกษาและคว้าโอกาศดีนั้นได้ด้วย "การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งตามลักษณะธุรกิจ" ซึ่งธุรกิจแต่ละประเภท ก็จะมีปัจจัยหลัก ที่ใช้พิจารณาศักยภาพทำเลแตกต่างกัน เช่น ธุรกิจโกดังสินค้า สำคัญที่การคมนาคมข่นส่งระหว่างคู่ค้า ,ธุรกิจบริการ สำคัญที่ความพลุกพล่านความเป็นชุมชน , ธุรกิจการผลิต สำคัญที่ใกล้แหล่งวัตถุดิบ ลดต้นทุนการขนส่ง เป็นต้น หมายความว่า การเข้าใจลักษณะธุรกิจถึงการใช้ประโยชน์อสังหาหรือที่ดิน สามารถสร้างศักยภาพทำเลให้อสังหาฯหรือที่ดินนั้นๆ แบบที่คนอื่นคาดการณ์ไม่ถึงได้ เช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง อาจดูไม่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจหนึ่ง แต่อาจเป็นที่ดินศักยภาพสูงสำหรับธุรกิจอื่นก็ได้นั้นเอง เพื่อให้เกิดความเข้าใจมากขึ้น TerraBKK ยก เหตุการณ์สมมติ เพื่อเป็นตัวอย่างศึกษาได้ ดังนี้

"บจ.กล่องไทย มองหาอาคารพาณิชย์ย่านตากสิน เพื่อเปิดสำนักงานและโกดังเก็บสินค้า งบประมาณไม่เกิน 4 ล้านบาท"

บจ. กล่องไทย พบอาคารพาณิชย์ 2 แห่ง ประกาศขาย 3.5 ลบ. เท่ากัน ศักยภาพพื้นที่โดยรอบ ดังนี้ " อาคารสีฟ้า : ตั้งบนถนนเจริญรัถ แหล่งชุมชนพลุกพล่าน การเดินทางสะดวก อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีวงเวียนใหญ่ สภาพอาคารดี อาคารสีขาว : ตั้งอยู่ถนนเจริญนคร สภาพแวดล้อมทั่วไปเป็นที่อยู่อาศัย เงียบสงบ สภาพอาคารค่อนข้างเก่า " จากข้อมูลข้างต้น TerraBKK เชื่อว่า หลายคนคงตัดสินใจเลือก "อาคารสีฟ้า" เพราะมีความได้เปรียบในทุกด้าน แต่เมื่อพิจารณาถึง ลักษณะธุรกิจของ บจ.กล่องไทย (ออกแบบและผลิต packaging ) พบว่ากิจการ บริหารงานผ่านระบบอินเตอร์เน็ตเป็นหลัก ทั้งการตลาดและการติดต่อประสานงานกับลูกค้าและซัพพลายเออร์ ทำให้ส่วนหน้าร้านไม่มีความจำเป็นมากนัก ประกอบกับ บจ.ให้ ความสำคัญที่ระบบการผลิต มีการขนส่งสินค้ากับโรงพิมพ์กล่องเป็นประจำ จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ บจ.กล่องไทย ใช้ในการวิจารณาเลือกที่ตั้งสำนักงานครั้งนี้ การสำรวจพื้นที่โดยรอบพบว่า "อาคารสีขาว" อยู่ไกล้กับโรงพิมพ์กล่อง สามารถย่นเวลาและต้นทุนการขนส่งได้ รวมทั้งมีเส้นทางการคมนาคม ใกล้กลุ่มลูกค้าหลัก ในย่านพระราม 2 มากกว่า นอกจากนี้ แม้ตัวอาคารจะมีสภาพเก่า แต่ก็สามารถ ใช้ประโยชน์พื้นที่อาคารได้ทั้ง 2 ด้าน ทำให้เคลื่อนย้ายวัตถุดิบและสินค้าสะดวกสบายมากขึ้น จึงเป็นข้อสรุปที่ บจ. กล่องไทย ตัดสินใจเลือก "อาคารสีขาว" เป็นสำนักงานและโกดังเก็บสินค้า เพราะมีศักยภาพเหมาะสมกับธุรกิจมากกว่า นั้นเอง

จากตาราง TerraBKK อธิบายการดำเนินธุรกิจ บจ. กล่องไทย ณ อาคารสีขาว เมื่อครบ 10 ปี ดังนี้

  • ค่าใช้จ่ายขนส่งสินค้า ระหว่างโรงพิมพ์กับสำนักงานตลอด 10 ปี บจ. กล่องไทยจะเสียค่าใช้จ่ายรวมเป็นเงิน 9,900 บาท สามารถ ประหยัดได้ 148,500 บาท เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายขนส่งอาคารสีฟ้า
  • กรณี บจ. กล่องไทย ต้องการประกาศขายอาคารสีขาวตามราคาตลาด แนวโน้มการเติบโตราคาอสังหาฯ ไม่แตกต่างกันมากนัก ประกาศขายตามราคาตลาด 5,375,666 บาท (สมมติ Growth 3%ต่อปี ) เว้นแต่ !! นักลงทุน มั่นใจในศักยภาพอาคารสีฟ้าว่า จะสามารถประกาศ ขายได้สูงกว่าราคาตลาดอย่างแน่นอน เช่น Growth 4% ต่อปี เพื่อหักลบกลบหนี้ส่วนค่าใช้จ่ายขนส่งนั้นได้ ทั้งนี้ทั้งนั้น TerraBKK แนะนำว่า การเลือกที่ตั้งอสังหาฯหรือที่ดินที่ก่อประโยชน์แก่การดำเนินธุรกิจจริง จะ เป็นประโยชน์เชิงรูปธรรมและลดความเสี่ยงได้มากกว่า การคาดการณ์เกร็งกำไรจากการขายในอนาคตที่เราควบคุมไม่ได้

ท้ายนี้ TerraBKK ฝากไว้ว่า การคำนึงถึงความต้องการใช้ประโยชน์อสังหาฯหรือที่ดินตามลักษณะธุรกิจ จะทำให้เราพิจารณาเลือกลงทุนได้อย่างระวังระวัง และไม่หลงประเด็นกับสิ่งหลอกตาราคาแพง ที่อาจไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง -- เทอร์ร่า บีเคเค

ทำงานที่ไหน ซื้อบ้านใกล้ที่นั่น การมีบ้านในทำเลที่ดีเช่นใจกลางเมือง ซึ่งพร้อมด้วยระบบคมนาคมที่สะดวกสบาย ศูนย์กลางเศรษฐกิจและสิ่งอำนวยความสะดวก คือการเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับชีวิต…

Case Study 9 : อสังหาฯของคุณ ทรัพย์สิน หรือ หนี้สิน กันแน่ ? ความน่ากลัวในการลงทุนอสังหาฯ คือ การมีเป้าหมายไม่ชัดเจนดังนั้น TerraBKK ขอกล่าวถึงประเด็นที่น่าสนใจ เพื่อเป็นแนวคิดสำหรับผู้ที่สนใจในการพิจารณาว่า อสังหาฯ ที่ทำการลงทุนนั้น เป็น"ทรัพย์สิน"หรือ "หนี้สิน"กันแน่ ? …