สัญญาเช่าซื้อเปรียบเสมือนไม้ลูกผสม มีลักษณะส่วนหนึ่งเหมือนสัญญาเช่า เช่น มีการชำระค่าเช่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไป ฯลฯ และมีลักษณะอีกส่วนหนึ่งเหมือนสัญญาซื้อขาย คือ เมื่อมีการชำระค่าเช่าครบถ้วน กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้เช่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคแรกบัญญัติ ว่า “อันว่าเช่าซื้อนั้น คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ ”

จากบทบัญญัติดังกล่าว จะเห็นได้ว่า สัญญาเช่าซื้อไม่ใช่สัญญาซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเป็นเงินผ่อน และไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา แต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์บวกคำมั่นของผู้ให้เช่าซื้อที่จะขายหรือให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ตกเป็นของผู้เช่าซื้อโดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ที่มา : อ. มานะ พิทยาภรณ์ : วารสารนิติศาสตร์ ปีที่ 1 ฉบับที่ 1 : tulawcenter.org

1. ความหมายของสัญญาเช่าซื้อ

คือ สัญญาที่เจ้าของทรัพย์สินเอาทรัพย์สินของตนออกให้ผู้อื่นเช่า เพื่อใช้สอยหรือเพื่อให้ได้รับประโยชน์ และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์นั้น หรือจะให้ทรัพย์สินที่เช่าตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อ เมื่อได้ใช้เงินจนครบตามที่ตกลงไว้โดยการชำระเป็นงวด ๆ จนครบตามข้อตกลง สัญญาเช่าซื้อมิใช่สัญญาซื้อขายผ่อนส่ง แม้ว่าจะมีลักษณะคล้ายคลึงกันเรื่องชำระราคาเป็นงวด ๆ ก็ตาม เพราะการซื้อขายผ่อนส่งนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นของผู้ซื้อทันทีขณะทำสัญญา ไม่ต้องรอให้ชำระราคาครบแต่ประการใด ส่วนเรื่องสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าบอกเลิกสัญญาบรรดาเงินที่ได้ชำระแล้ว ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้

หลักเกณฑ์ที่สำคัญของสัญญาเช่าซื้อ คือ

1. ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ใช้เช่า

2. ผู้ให้เช่าซื้อนำทรัพย์ของตนให้ผู้เช่าซื้อไปใช้ประโยชน์

3. ผู้ให้เช่าซื้อให้คำมั่นว่า จะขายทรัพย์สินนั้นแก่ผู้เช่าซื้อหรือให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อ

4. ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าซื้อเป็นงวดๆ เท่านั้นเท่านี้ จนครบตามที่ตกลงกัน

5. สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ถือว่าเป็นโมฆะ

2. แบบของสัญญาเช่าซื้อ

สัญญาเช่าซื้อจะต้องทำเป็นหนังสือ จะทำด้วยวาจาไม่ได้ มิฉะนั้น จะเป็นโมฆะเสียเปล่า ทำให้ไม่มีผลตามกฎหมายที่จะผูกพัน ผู้เช่าซื้อกับผู้ให้เช่าซื้อได้ การทำสัญญาเป็นหนังสือนั้น จะทำกันเองก็ได้ ไม่จำเป็นต้องทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าซื้อจะเขียนสัญญาเอง หรือจะใช้แบบพิมพ์ที่มีไว้กรอก ข้อความลงไปก็ได้ หรือจะให้ใครเขียนหรือพิมพ์ให้ทั้งฉบับก็ได้ แต่สัญญานั้นจะต้องลงลายมือชื่อของผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ ทั้งสองฝ่ายหากมีลายมือชื่อของคู่สัญญาแต่เพียงฝ่ายใด้ฝ่ายหนึ่ง เอกสารนั้นหาใช่สัญญาเช่าซื้อไม่

3. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ผู้เช่าซื้อมีสิทธิได้รับมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อในสภาพที่ปลอดจาก ความชำรุดบกพร่องหรือในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว เพราะผู้ให้เช่าซื้อ มีหน้าที่และความรับผิดชอบในเรื่องทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง แม้ว่าผู้ให้เช่าซื้อจะทราบถึงความชำรุดบกพร่องหรือไม่ก็ตาม

อย่างเช่น เวลาท่านไปทำสัญญาเช่าซื้อทีวีสีเครื่องหนึ่ง เจ้าของร้านมีหน้าที่ต้องส่งมอบทีวีสีในสภาพที่สมบูรณ์ ไม่มีส่วนที่ผิดปกติแต่ประการใด ถ้าท่านตรวจพบว่า ปุ่มปรับสีหลวมหรือปุ่มปรับเสียงหลวมก็ดี ท่านต้องบอกให้ เจ้าของร้านเปลี่ยนทีวีสีเครื่องใหม่แก่ท่าน เพราะในเรื่องนี้ เป็นสิทธิของท่านตามกฎหมาย และเจ้าของไม่มีสิทธิที่ จะบังคับท่านให้รับทีวีสีที่ชำรุดได้

ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดก็ได้ด้วยการส่งมอบ ทรัพย์สินกลับคืนให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อ โดยตนเองจะต้องเสีย ค่าใช้จ่ายในการส่งคืน การที่กฎหมายบัญญัติเช่นนี้ ก็เพราะเงินที่ผู้เช่าซื้อได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อเป็นงวด ๆ เปรียบเสมือนการชำระค่าเช่า ดังนั้น ผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญา ก็ได้ การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาจะต้องส่งมอบทรัพย์สินคืน ให้แก่เจ้าของถ้ามีการแสดงเจตนาว่าจะคืนทรัพย์สินให้ภายหลัง หาเป็นการเลิกสัญญาที่สมบูรณ์ไม่ การบอกเลิกสัญญาจะต้องควบคู่ ไปกับการส่งคืนในขณะเดียวกัน

ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินสองคราวติดๆกันหรือกระทำผิดสัญญา ในข้อที่เป็นสาระสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเมื่อใดก็ได้ ส่วนเงินที่ชำระราคามาแล้วแต่ก่อน ให้ตกเป็นสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินโดยถือเสมือนว่าเป็นค่าเช่า ผู้เช่าซื้อไม่มีสิทธิเรียกคืนจากเจ้าของได้ และเจ้าของทรัพย์สินก็ไม่มีสิทธิเรียกเงินที่ค้างชำระได้ การผิดนัดไม่ชำระจะต้องเป็นการไม่ชำระสองงวดติดต่อกัน หากผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงครั้งเดียวหรือหลายครั้งแต่ไม่ติด ๆ กัน เช่น ผิดนัดไม่ใช้เงินเดือนกุมภาพันธ์, เมษายน, มิถุนายน, สิงหาคม ฯลฯ แต่ชำระค่าเช่าซื้อสำหรับเดือนมกราคม, มีนาคม, พฤษภาคม, กรกฎาคม ฯลฯ สลับกันไปเช่นนี้ แม้จะผิดนัดกี่ครั้งกี่หนก็ตาม ผู้ให้เช่าซื้อไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

นั่นคือต้องเป็นในกรณีที่ผู้เช่าซื้อ ผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อสองคราวติดๆกัน เช่นผิดนัด เดือน มิถุนายน และเดือนกรกฎาคม ต่อกัน เจ้าของทรัพย์สินจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้

ข้อยกเว้น แต่ถ้าสัญญาเช่าซื้อระบุไว้ว่าในกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพียงงวดเดียวก็ให้ถือว่าผู้เช่าซื้อผิดสัญญาเช่าซื้อ ให้เจ้าของทรัพย์บอกเลิกสัญญาได้ ข้อตกลงเช่นนี้มีผลผูกพันคู่สัญญาได้ ดังนั้น หากผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินเพียงงวดเดียวผู้ให้เช่าซื้อ (เจ้าของ) ก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

ในการผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ หมายความว่า สัญญาเช่าซื้อนั้นมีวัตถุประสงค์ให้ผู้เช่าซื้อ มีสิทธิใช้สอยทรัพย์สินและครอบครองในกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าซื้อ จนกว่าจะชำระราคาครบตามข้อตกลง ถ้าผู้เช่าซื้อนำทรัพย์สินไปจำนำและไม่ชำระเงิน ถือว่าผิดสัญญาเช่าซื้อ เจ้าของมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และผู้เช่าซื้อมีความผิดอาญาฐานยักยอกทรัพย์ได้อีก เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของผู้ให้เช่าซื้ออยู่

อนึ่ง ในกรณีผู้เช่าซื้อกระทำผิดสัญญา เพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นงวดสุดท้ายนั้น เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิจะริบบรรดาเงินที่ชำระมาแล้วแต่ก่อนและ ยึดทรัพย์กลับคืนไปได้ต่อเมื่อรอให้ผู้เช่าซื้อมาชำระราคา เมื่อถึงกำหนดชำระราคาในงวดถัดไป ถ้าไม่มาผู้ให้เช่าซื้อริบเงินได้ ที่มา : tulawcenter.org

เมื่อเจ้าของทรัพย์ผู้ให้เช่าซื้อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินสองคราวติดกันแล้วเจ้าของทรัพย์มีสิทธิดังต่อไปนี้คือ

(1) ริบเงินที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้มาแล้วก่อนบอกเลิกสัญญาได้

(2) เจ้าของทรัพย์มีสิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นได้

(3) ผู้ให้เช่าซื้อไม่มีสิทธิ เรียกร้องให้ผู้เช่าซื้อชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ มีเพียงสิทธิแต่เรียกค่าที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้ทรัพย์สินของเจ้าของทรัพย์ตลอดระยะเวลาที่ได้ใช้สอยทรัพย์สิน และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพราะเหตุที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้ทรัพย์สินนั้นจนเสียหายอันเนื่องจากการใช้ทรัพย์นอกเหนือจากที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา

ในกรณีที่ผู้เช่าซื้อกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินในคราวที่สุด(งวดสุดท้าย) เจ้าของมีสิทธิดังต่อไปนี้ คือ

(1) ริบเงินบรรดาที่ผู้เช่าซื้อได้ใช้เงินมาแล้วทั้งหมดได้

(2) กลับเข้าครอบครองทรัพย์สินได้เมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่งแล้ว

ฉะนั้น ผู้เช่าซื้อจะต้องระมัดระวังการชำระเงินค่าเช่าซื้อในงวดสุดท้ายให้ดี เพราะมีผู้ให้เช่าซื้อที่ไม่มีความซื่อสัตย์ต่อลูกค้าอาศัยข้อกฎหมายเช่นนี้เอาเปรียบผู้เช่าซื้อซึ่งเป็นลูกค้าของตนด้วยการหลีกเลี่ยงไม่ยอมรับชำระเงินค่าเช่าซื้อในงวดสุดท้าย แล้วอ้างว่าลูกค้าของตนเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อทำการริบเงินค่าเช่าซื้อที่ลูกค้าได้ชำระไปแล้วทั้งหมดและยึดเอาทรัพย์สินคืนจากลูกค้า ดังนั้นผู้เช่าซื้อซึ่งประสบกับปัญหานี้ควรนำเงินไปวางไว้กับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานวางทรัพย์หรือที่จ่าศาลซึ่งตั้งอยู่ที่ศาลจังหวัดในทุกจังหวัด เพื่อจะได้หลุดพ้นจากความรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อจะอาศัยกฎหมายเอาเปรียบกับผู้เช่าซื้อไม่ได้ หรือนำเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายไปแจ้งเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อลงบันทึกประจำวันไว้เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องหรือต่อสู้คดีเกี่ยวกับการเช่าซื้อรายนี้ - เทอร์ร่า บีเคเค ที่มา : oknation.net

ตัอย่างสัญญาเข่าซื้อ คลิ๊ก ตัวอย่างสัญญาเช่าซื้อที่ดิน คลิ๊ก ขอบคุณที่มาของข้อมูล : วารสารนิติศาสตร์ ปีที่ 1 ฉบับที่ 1 โดย อ. มานะ พิทยาภรณ์ : tulawcenter.org

“สัญญาจอง” และ “สัญญาจะซื้อจะขาย” แตกต่างอย่างไร ? ทำไมต้องมีทั้ง “สัญญาจอง” และ “สัญญาจะซื้อจะขาย” มันมีความแตกต่างกันหรือไม่อย่างไร ไม่เซ็นต์สัญญาจองได้มั๊ย ? นานาคำถามที่มีเข้ามา ทาง TerraBKK กฏหมายคลายปม รวบรวมประเด็นตอบข้อซักถามได้ความตามนี้ สัญญาจองซื้อ ป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ปัจจุบันผู้ขายอสังหาริมทรัพย์พัฒนาขึ้นเพื่อนำมาใช้แทน “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขั้นตอนการปฏิบัติโดยปกติ เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ทางผู้ขายก็จะออกใบรับเงินจองให้ ...

ธุรกรรมและสัญญา TerraBKK รวบรวมหนังสือและสัญญาต่างๆ ดังนี้ หนังสือมอบอำนาจ การซื้อ ขาย จำนอง เอกสารสิทธิ นส3 นส3ก, หนังสือมอบอำนาจการซื้อ ขาย จำนอง โฉนดที่ดิน, หนังสือมอบอำนาจการซื้อ ขาย จำนอง อาคารชุด, สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด, สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน, สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, สัญญาเช่าที่ดิน, ...

ข้อมูลพิ่มเติม สัญญาเช่าซื้อเปรียบเทียบกับสัญญาเช่า

ป.พ.พ. มาตรา 537 บัญญัติว่า "อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้ให้เช่า" ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น"

เมื่อพิจารณาบทบัญญติแห่งมาตราดังกล่าวนี้และ ป.พ.พ. มาตรา 572 ตลอดถึงลักษณะของสัญญาเช่าและสัญญาเช่าซื้อโดยละเอียดแล้ว อาจจะเปรียบเทียบสัญญาทั้งสองได้ ดังต่อไปนี้

ก. ข้อที่คล้ายกัน

เนื่องจากสัญญาเช่าซื้อมีลักษษณะของสัญญาเช่า ปนอยู่ด้วย ดังนั้นจึงมีส่วนคล้ายกับสัญญาเช่าอยุ่มาก คือ

(1) สัญญาทั้งสองต่างเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นบทบัญญัติต่างๆ ที่บังคับเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทน เช่น ป.พ.พ. มาตรา 369 จึงบังคับใช้แก่สัญญาทั้งสองนี้ได้เช่นเดียวกัน

(2) สัญญาทั้งสองมีวัตถุแห่งสัญญาเป็นทรัพย์สิน จึงแตกต่างจากสัญญาบางอย่างเช่น จ้างแรงงาน, จ้างทำของ, ซึ่งมีวัตถุสัญญาเป็นแรงงาน

(3) โดยปกติ สัญญาทั้งสองเป็นสัญญาซึ่งมีการส่งมอบทรัพย์สินไปยังคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งในทันทีที่ทำสัญญากัน หรืออีกนัยหนึ่งสัญญาทั้งสองมีวัตุประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น

ข. ข้อแตกต่าง

เนื่องจากสัญญาเช่าซื้อมีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินเพิ่มเข้ามา ดังนั้นจึงทำให้สัญญานี้แตกต่างจาดสัญญาเช่า ดังต่อไปนี้

(1) วัตถุประสงค์สุดท้ายของสัญญาเช่าซื้อ คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อ ส่วนการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นเป็นเพียงวัตถประสงค์ชั่วระยะเวลาแรกเท่านั้น จึงผิดกับสัญญาเช่าซึ่งไม่มีวัตถุประสงค์เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้เช่าไม่มีทางที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าโดยอาศัยอำนาจแห่งสัญญาเช่านั้นแต่อย่างใด

เนื่องจากข้อแตกต่างดังกล่าว จึงก่อให้เกิดผลต่อไปว่า ในสัญญาเช่าซื้อนั้น ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่สำหรับสัญญาเช่าทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าจะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นหรือไม่ก็ได้

(2) แบบสัญญาเช่าซื้อทรัพย์สินทุกชนิดต้องทำตามแบบ คือ ทำเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ แต่สำหรับสัญญาเช่านั้นไม่ต้องทำตามแบบ และเฉพราะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ

(3) ค่าว่า ค่าเช่าซื้อในสัญญาเช่าซื้อนั้นตามปกติรวมส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินเข้าไปด้วย ดังนั้นค่าเช่าซื้อจึงสูงว่าค่าเช่า นอกจากนั้นยังแตกต่างกันในข้อที่ว่าค่าเช่านั้นจะกำหนดกันเป็นทรัพย์สินอย่างอื่น เช่น เช่านา ชำระค่าเช่าเป็นข้าว ก็ย่อมทำได้ แต่ค่าเช่าซื้อนั้น ป.พ.พ. มาตรา 572 กล่าวถึงเฉพาะการชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงินเท่านั้น จึงทำให้น่าคิดว่าสำหรับสัญญาเช่าซื้อนั้น ค่าเช่าซื้อต้องกำหนดกันเป็นเงิน หากกำหนดกันเป็นทรัพย์สินอื่นอาจต้องถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีชื่อหรือเป็นสัญญาเช่าและแลกเปลี่ยน

(4) การเลิกสัญญา สำหรับสัญญาเช่าซื้อนั้น ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งได้ โดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้า แต่สำหรับสัญญาเช่านั้น ผู้เช่าหามีสิทธิเช่นนั้นไม่ อนึ่ง แม้ในสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งกฎหมายยอมให้คู่สัญญาบอกเลิกสัญญาได้นั้น และการบอกเลิกสัญญานั้นจะต้องมีการบอกกล่าวล่วงด้วย (ดู ป.พ.พ. มาตรา 566)

ที่มา : อ. มานะ พิทยาภรณ์ : วารสารนิติศาสตร์ ปีที่ 1 ฉบับที่ 1 : tulawcenter.org บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ Terra BKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก