อยากยกที่ดินให้ลูกแต่ห้ามไม่ให้ขาย จะต้องทำอย่างไรจึงจะมีผลบังคับตามกฎหมาย

พ่อแม่ที่มีลูกไม่เอาถ่าน เอาแต่เล่นพนัน ติดยาเสพติด หรือใช้จ่ายสุรุ่ยสุร่าย มักจะกลัวว่าทรัพย์สมบัติที่ตนทำมาหากินสะสมมาอย่างยากลำบาก จะต้องมลายไปสิ้นหากตกเป็นของลูก ส่วนใหญ่อยากจะห้ามไม่ให้เอาไปขายจะได้เอาไว้เป็นที่อยู่อาศัยทำกินสำหรับลูกหลานต่อไปนาน ๆ แต่ก็ไม่รู้ว่าจะทำอย่างไร อันที่จริง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1700 ได้บัญญัติว่าให้ทำได้ แต่คนส่วนใหญ่มักไม่รู้วิธีการและรายละเอียด จึงขอนำมาบอกกล่าวให้รู้ทั่วกัน

มาตรา 1701 “ข้อกำหนดห้ามโอนตามมาตราก่อนนั้น จะให้มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์ก็ได้ ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาห้ามโอนไว้ ในกรณีที่ผู้รับประโยชน์เป็นบุคคลธรรมดา ให้ถือว่าข้อกำหนดห้ามโอนมีระยะเวลาอยู่ตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์ แต่ในกรณีที่ผู้รับประโยชน์เป็นนิติบุคคล ให้มีระยะเวลาเพียงสามสิบปี ถ้าได้กำหนดเวลาห้ามโอนไว้ กำหนดนั้นมิให้เกินสามสิบปี ถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี”

มาตรา 1702 “ข้อกำหนดห้ามโอนอันเกี่ยวกับสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่อาจจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้นั้น ให้ถือว่าเป็นอันไม่มีเลย ข้อกำหนดห้ามโอนอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการห้ามโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ บทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ให้ใช้บังคับแก่เรือกำปั่น หรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนตร์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งแพและสัตว์พาหนะด้วย”

2. นิติกรรมที่ทำในระหว่างมีชีวิตที่ทำกันเป็นส่วนใหญ่ก็คือ สัญญายกบ้านและที่ดินให้ลูก โดยในสัญญาให้จะระบุเงื่อนไข ไว้ว่าเมื่อรับให้ไปแล้วห้ามโอน (จะกำหนดเวลาก็ได้แต่ไม่เกินสามสิบปี หรือกำหนดตลอดชีวิตคนรับให้ก็ได้) ถ้าฝ่าฝืนก็ให้ที่ดินนั้นตกเป็นของ นาย/นาง/นางสาว/เด็กชาย/เด็กหญิง............(ซึ่งควรเป็นลูกหลานของตนนั่นเอง) เมื่อจดทะเบียนการให้เสร็จแล้ว ก็ให้จดทะเบียนประเภทห้ามโอนต่อเนื่องกันไปโดยทันทีเหมือนทำเป็นเรื่องเดียวกัน (อย่าปล่อยให้เนิ่นนานออกไปเพราะจะมีการบ่ายเบี่ยงได้) เรื่องนี้ต้องเน้นเจ้าหน้าที่เลย ให้เตรียม การจดทะเบียนยกให้ กับ การจดทะเบียนห้ามโอน ไปพร้อมกัน

อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ เมื่อจดทะเบียนให้ไปแล้วผู้ให้ก็ตัดขาดกับที่ดินนั้นแล้ว ไม่มีสิทธิบังคับใด ๆ หรือจะไปต่อรองยอมให้ลดหรือเลิกข้อห้ามไม่ได้ (จะเปลี่ยนคนที่จะเป็นผู้รับทรัพย์ก็ไม่ได้) เพราะการจดทะเบียนลักษณะนั้นจะทำได้ต่อผู้ให้ยังมีสิทธิในที่ดินนั้นอยู่ หรือการจดนั้นเข้าลักษณะก่อตั้ง ระงับ หรือเปลี่ยนแปลง ทรัพยสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง (เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเหนือพื้นดิน) ตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ทรัพย์สิน หรือมีสิทธิตามเอกเทศสัญญาตาม บรรพ 3 หรือมีกฎหมายอื่นกำหนดไว้โดยชัดแจ้ง แต่การตกลงยกเลิกข้อห้ามโอนหรือย่นระยะเวลานี้ เห็นว่าไม่มีกฎหมายให้อำนาจไว้ (นี่เป็นเพียงความเห็นส่วนตัว)

3. ส่วนการทำพินัยกรรมยกมรดกและห้ามคนรับมรดกโอนขายที่ดินมรดกด้วยนั้น ก็ต้องระบุตัวคนที่จะเป็นผู้รับทรัพย์สินให้ชัดเจนถ้าคนรับมรดกฝ่าฝืนเอาทรัพย์ไปขาย เช่น เขียนในพินัยกรรมว่า ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่.....ยกให้นาย/นาง..............แต่ห้ามมิให้ทำการขายภายเป็นเวลา........... ปี(หรือตลอดชีวิต) หากฝ่าฝืนให้ที่ดินตกเป็นของนาย/นาง...................... การห้ามโอนแบบนี้เมื่อรับมรดกแล้ว ก็ต้องจดทะเบียนห้ามโอนให้ปรากฏในโฉนดที่ดินด้วย

แต่ในทางปฏิบัติ จะมีปัญหาว่า คนรับมรดกอาจไม่จดทะเบียนห้ามโอนให้ปรากฏในโฉนด เพราะไม่มีใครไปบังคับเขาได้ จึงควรตั้งผู้จัดการมรดกไว้และผู้จัดการมรดก เมื่อจะทำการโอนมรดกก็จะให้ทำการจดทะเบียนห้ามโอนไปด้วยกัน โดย ให้เจ้าหน้าที่เตรียมเรื่องให้ทายาทเซ็นทำเรื่องห้ามโอนพร้อมการรับโอนมรดก เพราะมีหน้าที่จัดการมรดกให้เป็นไปตามที่เจ้ามรดกได้สั่งการไว้

ในทางกฎหมายอาจมีปัญหาว่า ใครจะมีหน้าที่จดทะเบียนห้ามโอน เพราะเมื่อจดทะเบียนโอนมรดกแล้ว สิทธิที่จะจดทะเบียนใด ๆ ต่อไปย่อมตกอยู่กับทายาท แต่ถ้าทายาทไม่จดห้ามโอน ในกรณีเช่นนั้น น่าจะยังเป็นหน้าที่ผู้จัดการมรดก (หรือคนที่ทรัพย์จะตกได้กับตนในกรณีมีการฝ่าฝืนข้อห้ามโอน) จะเป็นผู้ฟ้องให้ทายาทจดทะเบียนห้ามโอนได้ เพราะถือว่ายังไม่มีการดำเนินการตามพินัยกรรมทั้งหมด อันที่จริงเรื่องนี้ผู้เขียนคิดว่าน่าจะกำหนดไว้ในกฎกระทรวงเลยว่า เมื่อจะทำการประกาศรับโอนมรดกต้องระบุไว้เลยว่าเจ้ามรดกได้ห้ามโอนไว้ หากฝ่าฝืนให้ตกแก่ใคร เมื่อประกาศครบกำหนด เมื่อมาโอนมรดกเจ้าหน้าที่ก็จะโอนมรดก และจัดการบันทึกข้อกำหนดห้ามโอนไว้โดยอัตโนมัติ ไม่ต้องมีการยื่นคำขอใด ๆ เพิ่มเติมอีก เพราะเป็นส่วนหนึ่งของการทำตามข้อกำหนดในพินัยกรรมนั่นเอง

สำหรับ ระเบียบกรมที่ดินเกี่ยวกับการปฏิบัติการจดทะเบียนห้ามโอนตามมาตรา ๑๗๐๐ แห่ง ป.พ.พ.ตามคำสั่งที่ ๔/๒๕๐๒ ลงวันที่ ๒๙ พฤษภาคม ๒๕๐๒ สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ การจดทะเบียนห้ามโอน

คู่มือการขอรับโอนมรดกที่ดินสำหรับประชาชน ในหลายๆ คำตอบเกี่ยวกับการการขอรับโอนมรดกที่ดิน มักมีคำตอบจากคนเรียนกฎหมาย หรือไม่ก็ทนายความ มาแนะนำให้จ้างทนายความทำเรื่องร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดกกันเป็นประจำ ทั้ง ๆ ที่ตามรูปคดีไม่มีความจำเป็นต้องตั้งผู้จัดการมรดกเลย จากประสบการณ์ตอนที่ผู้เขียนทำงานอยู่ในสำนักงานที่ดิน ในคำสั่งศาลให้ตั้งผู้จัดการมรดกมาทำเรื่องโอนมรดก มักระบุเป็นสูตรเลยว่าทางสำนักงานที่ดินอ้างว่าขัดข้องโอนให้ไม่ได้ (นอกจากจะต้องมีผู้จัดการมรดก)...

การทำพินัยกรรมช่วยให้การรับมรดกที่ดิน สะดวกสบายกว่าการไม่ทำอย่างเทียบกันไม่ได้ นอกจากนี้ยังมีวิธีการรับมรดกอีกแบบหนึ่งคือ “การรับมรดกเพียงบางส่วน” ซึ่งการรับมรดกแบบนี้ผู้ขอรับมรดกเพียงคนเดียวมาขอรับมรดกเฉพาะส่วนที่ตนมี สิทธิเท่านั้น ไม่เกี่ยวกับคนอื่นและไม่ต้องให้คนอื่นยินยอมแต่อย่างใดทั้งสิ้น(หรืออีกนัย หนึ่งคือไม่ได้รับส่วนที่เป็นของเจ้ามรดกทั้งหมดนั่นเอง) ซึ่งก็สามารถดำเนินการได้เช่นกันซึ่งเมื่อรับโอนมรดกแล้วจะมีชื่อเฉพาะคนที่ มายื่นขอรับมรดกนั้นเพิ่มเข้าไป โดยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้ามรดกนั่นเอง...

การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ก่อนอื่นต้องเข้าใจหลักกฎหมายแพ่งว่าในการโอนมรดกทรัพย์ใด ๆ ก็ตาม ไม่มีกฎหมายบังคับไว้โดยตรงว่าจะต้องมีการตั้งผู้จัดการมรดก โดยหลักแล้วทายาทสามารถโอนมรดกด้วยตนเองได้ แต่ถ้าหากเจ้ามรดกตั้งผู้จัดการมรดกไว้ก็ต้องให้ผู้จัดการมรดกเป็นคนโอนให้ แต่ถ้าเขาไม่ได้ตั้งไว้ การจะสมควรร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดกหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่ามีปัญหาในการรับโอนมรดกหรือการจัดการมรดกหรือไม่เป็นสำคัญ ...