Case Study 18 : Sukhumvit Super Luxury Condominium for Millionaire

“กลยุทธ์ห่านทองคำ เปรียบเสมือนเราเป็นเจ้าของฟาร์ม โดยห่านที่อยู่ในฟาร์มสามารถออกไข่ทองคำให้กับผู้เลี้ยงได้ตลอด ห่านทองคำก็เปรียบเสมือนสินทรัพย์ (Asset) เช่น อสังหาริมทรัพย์ หุ้น ที่มีศักยภาพในการเติบโตสามารถออกผลผลิตเป็นเงินหรือผลตอบแทนในรูปแบบต่างๆ (ไข่ทองคำ) ให้แก่เราสม่ำเสมอทุกๆปีตราบใดที่ยังไม่ขายห่านตัวนั้น ก็ยังคงเก็บไข่ทองคำได้อย่างต่อเนื่อง เราจึงต้องพยายามค้นหา ห่านทองคำ ที่มีศักยภาพเพื่อให้สามารถออกไข่ให้แก่เราสม่ำเสมอ”

TerraBKK Research ได้มองหาอสังหาริมทรัพย์ห่านทองคำ พบว่าคอนโดมิเนียมทำเลสุขุมวิทระดับ Super Luxury คือห่านทองคำสำหรับท่านเศรษฐี โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท39 และสุขุมวิท24 คอนโดมิเนียมมือสองอยู่ในช่วงระดับราคา 150,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร และโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ระดับราคาอยู่ที่ประมาณ 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วเหตุใดจึงเป็นห่านทองคำสำหรับท่านเศรษฐี?

ไข่ทองคำ 1 : ศักยภาพและลักษณะทำเลสุขุมวิท

ถ้านึกถึงทำเลที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองและเป็นแหล่งของคนที่มีกำลังซื้อสูงในกรุงเทพมหานคร คงหนีไม่พ้น ทำเลย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของคนไทยที่มีฐานะดี และชาวต่างชาติทั้งชาติตะวันตกและชาติตะวันออกซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนญี่ปุ่น ลักษณะการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะมีลักษณะการอยู่อาศัยกันเป็นกลุ่มๆ เพราะทำให้รู้สึกปลอดภัยและส่วนตัวกว่า โดยฝั่งสุขุมวิทด้านเลขคี่ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยของคนญี่ปุ่น ส่วนฝั่งอโศกรวมถึงซอยสุขุมวิทเลขคู่บางส่วนจะเป็นชาติตะวันตกที่มาทำงานในประเทศไทย

ทำเลที่ถือว่า Premium ที่สุดของสุขุมวิทต้องยกให้ซอยสุขุมวิท39 และซอยสุขุมวิท24 ราคาที่ดินปัจจุบันสูงกว่าตารางวาละ 1 ล้านบาท ภายในซอยสุขุมวิท 24 และ 39 ประกอบไปด้วย Serviced Apartment, Condominium ระดับ Super Luxury และบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่แทบทั้งสิ้น ซึ่งปัจจุบันที่ดินในซอย 24 และ 39 แทบจะไม่มีที่ดินแปลงสวยๆไว้สำหรับพัฒนาอีกแล้ว

เสน่ห์ของซอยสุขุมวิท 39 คือเป็นซอยที่มีคอนโดมิเนียมระดับ High End และ Serviced Apartment เปิดอยู่เป็นจำนวนมาก การเดินทางซอยสุขุมวิท 39 สามารถเชื่อมต่อกับซอยสุขุมวิทฝั่งเลขคี่ได้หลายซอยไม่ว่าจะเป็นซอย 23 31 33 และสามารถลัดเลาะจนวิ่งออกอโศก เพชรบุรี ทองหล่อ เอกมัย และออกถนนฝั่งเพชรบุรีได้อีกด้วย ใครที่ชำนาญทางในซอยสุขุมวิทสามารถใช้เป็นเส้นทางหลีกเลี่ยงรถติดในช่วงเวลาเร่งด่วนได้เป็นอย่างดี อีกทั้งซอยสุขุมวิท 23-61 ฝั่งเลขคี่ยังประกอบไปด้วยร้านอาหารทั้งไทยและเทศ ร้าน Hang Out ร้านของหวานและ Community mall ที่มีชื่อเสียงไว้คอยตอบสนองต่อ Lifestyle อำนวยความสะดวกได้อย่างครบครัน เรียกได้ว่าแทบจะไม่ต้องไปไหนกันเลยทีเดียว ปัจจุบันราคาที่ดินปากซอย 39 ตารางเมตรละกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา

ซอยสุขุมวิท 24 สุขุมวิทฝั่งเลขคู่มีจุดเด่นที่สามารถลัดเลาะออกถนนพระราม4 ได้ และมีซอยเล็กๆที่สามารถเชื่อมต่อได้กับซอยสุขุมวิท 26 และ 34 ส่วนเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวก ปากซอยสุขุมวิท 24 มีอาคาร The Emporium ภายในเป็นศูนย์การค้า ประกอบไปด้วยสินค้าระดับ Hi-end แทบทั้งสิ้น อาคารสำนักงาน Grade A และ Serviced Apartment ระดับ 5 ดาว ท้ายซอยสุขุมวิท 26 มี BigC และโครงการ K-Village ซึ่งภายในมีร้านอาหารมากมายคอยให้บริการอยู่

เมื่อมองเปรียบเทียบการอยู่อาศัยระหว่างซอยเลขคู่และซอยเลขคี่แล้วอาจจะไม่สะดวกเท่ากับฝั่งเลขคี่ เนื่องจากฝั่งเลขคี่มีร้านอาหาร ศูนย์การค้าต่างๆที่อุดมสมบูรณ์สามารถตอบสนองความเป็นอยู่ได้ดีกว่า

ไข่ทองคำ 2 :Mega project “The District Em”

(คลิ๊กที่ภาพเพื่ออ่านบทความ The District Em)

Mega Project ชิ้นสำคัญที่กำลังจะเข้ามาเสริมศักยภาพทำเลสุขุมวิทแห่งนี้ คือ The District Em การลงทุนขนาดใหญ่ของ The Mall Group โอบล้อมสวนเบญจกิติ ซี่งกว่ากลุ่ม The Mall จะสามารถรวบรวมแปลงที่ดินผืนใหญ่บริเวณนี้ได้ทั้งหมดใช้เวลาสะสมที่ดินอยู่หลายสิบปี The Mall Group พยายามจะปั้นสุขุมวิทให้เป็น Destination ที่สามารถตอบสนองต่อ Lifestyle ชนชั้นสูง การใช้ชีวิตได้เต็มที่ ด้วยการทุ่มงบลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท โดยประกอบด้วย 3 โครงการ ได้แก่ The Emporium, The Emquatier, The EmSphere โดยแต่ละตึกสามารถเชื่อมกันได้ทั้งหมด คาดว่าทั้ง 3 โครงการจะเสร็จสมบูรณ์ไม่เกินปี 2560

โครงการ The District Em จะเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ ดึงดูดความต้องการในการอยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูงเข้ามายังพื้นที่นี้มากยิ่งขึ้น และทำเลนี้จะเป็นทำเลที่สมบูรณ์พร้อมที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหาคร ที่เพรียบพร้อมไปด้วยอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ร้านอาหาร และสถานบันเทิง สร้างความสะดวกสบายแก่ผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่เข้ามาทำงานในย่านนี้มากยิ่งขึ้น

Mega Project : The District EM อีกหนึ่งเมกะโปรเจคบนทำเลสุขุมวิท อีกครั้งกับการเพิ่มมูลค่าที่ดินในทำเล “สุขุมวิท” กับการเปิดตัวโครงการ “The District EM” ของกลุ่ม “เดอะมอลล์ กรุ๊ป” นำทีมบริหารโดย “ศุภลักษณ์ อัมพุช – คุณแอ๊ว” ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการ The Emporium, The EmQuartier, The EmSphere รวมเนื้อที่ 650,000 ตร.ม. มูลค่าทั้งโครงการเฉพาะศูนย์การค้ากว่า 20,000 ล้านบาท กับการสร้างย่านแห่งใหม่ให้เป็น “Iconic District of Retail, Business, Office, Residential and Entertainment”

ไข่ทองคำ 3 : ลูกค้า Premium มาพร้อมสัญญาเช่าระยะยาวสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

คอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury และ Luxury ใจกลางเมืองย่าน CBD ราคาตั้งแต่ 180,000 บาทขึ้นไป ในกรุงเทพที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2555 ส่วนใหญ่จะเกาะเส้นถนนสุขุมวิททั้งในเขตวัฒนาและเขตปทุมวัน สำหรับเขตวัฒนาคอนโดอยู่อาศัย Luxury ส่วนใหญ่จะเกาะกลุ่มในซอยสุขุมวิท39มากที่สุด รองลงมาสุขุมวิท24 และเขตปทุมวันเกาะแนวถนนราชดำริ-ซอยหลังสวน

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ส่วนใหญ่แล้วคอนโดระดับ Super Luxury ที่เปิดตัวออกมาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจะเป็นห้องขนาด 45 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาส่วนใหญ่เริ่มตั้งแต่ 8 ล้านบาทเป็นต้นไป แต่ในช่วงปี 2557 คอนโดมิเนียม Luxury Condominium นั้นมีการออกแบบห้องขนาดที่เล็กลงโดยเริ่มที่ขนาดเพียง 26-30 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 5 ล้านบาทเท่านั้น ทำให้ระดับกลุ่มลูกค้าระหว่างโครงการ 5 ล้าน กับโครงการ 8 ล้าน แตกต่างกันพอสมควร และเมื่อเปรียบเทียบด้านขนาดของพื้นที่ใช้สอย คอนโดขนาด 1 ห้องนอนมีพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นเพียง 26-30 ตารางเมตรและ 2 ห้องนอน เริ่มที่ประมาณ 46-52 ตารางเมตรเท่านั้น แต่สำหรับโครงการคอนโดระดับ Super Luxury ที่เปิดตัวในช่วงก่อนปี 2556 ส่วนใหญ่แล้วเป็นห้องขนาด 50 ตารางเมตรขึ้นไป

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

คอนโดใหม่ระดับ Super Luxury และ Luxury บนทำเลที่มีกำลังซื้อสูงอย่างสุขุมวิทไม่ว่าจะเป็นซอย39 หรือ ซอย24 ซึ่งแทบจะไม่มีที่ดินเหลือสำหรับการพัฒนาแล้ว มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี และได้รับค่าเช่าต่อตารางเมตรประมาณ 900-1100 บาทต่อตารางเมตร อีกทั้งอัตราการเติบโตของราคาคอนโดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยประมาณ 15% ต่อปี และเมื่อเราเทียบราคาคอนโดของประเทศไทยกับประเทศเพื่อนบ้านราคาคอนโดของเรายังถือว่าอยู่ในระดับปานกลางและถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับสิงคโปร์ ฮ่องกง

ไข่ทองคำ 4 : ผลตอบแทนทางการเงินคอนโดระดับ Super Luxury

สมมุติฐาน

1.ด้านเงินลงทุน

• ยกตัวอย่างคอนโด The XXXIX Sukhumvit 39 by Sansiri ขนาด 1 ห้องนอน 50 ตารางเมตร ราคาขาย 12,500,000 บาท (ตารางเมตรละ 250,000 บาท)
  • จ่ายเป็นเงินสด 3,750,000 บาท (30%) ,เงินกู้ 8,750,000 บาท (70% ของราคาขาย) กู้ 20 ปี เริ่มกู้วันที่ 1 มีนาคม พ.ศ. 2558

• อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป
  • งวดที่ 1-36 ดอกเบี้ย MLR-1.50%, งวดที่ 37 เป็นต้นไป ตลอดอายุสัญญา MLR-1.75%, MLR = 7.125% (ณ วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2558 ล่าสุด)
  • ผ่อนเดือนละ 60,809.56 บาท/เดือน

• สมมุติราคาประเมินกรมที่ดิน 70% ของราคาขาย เท่ากับ 8,750,000 บาท
• ค่าตกแต่ง 1,000,000 บาท
• ค่าส่วนกลาง 70 บาท/ตารางเมตร (ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายซึ่งคิดรวมอยู่ในค่าเช่า)

2.ด้านรายรับ

• รายได้จากค่าเช่า เดือนละ 50,000 บาท/เดือน
• ราคาขายคอนโดมิเนียมเมื่อครบ 10 ปี (เพิ่มขึ้นทุกปีแบบทบต้น)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

• อัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Rate) : Worst Case 50%, Base Case 75%, Best Case 90%

3.ด้านรายจ่าย

• ค่าใช้จ่าย ณ วันซื้อ โอนกรรมสิทธิ์
  • ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน 5,750 บาท
  • ค่าประกันอัคคีภัย 4,000 บาท
  • ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
  • ค่าจดจำนอง (1%) 80,500 บาท
  • ค่าอากรแสตมป์ 4,025 บาท
  • ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง) 80,500 บาท

  

  (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

• ค่าใช้จ่าย ณ วันขาย โอนกรรมสิทธิ์

ต่อไปจะทำการเปรียบเทียบรูปแบบการลงทุน โดยจะแบ่งออก Worst Case, Base Case และ Best Case

ตารางกระแสเงินสดในแต่ละกรณี

กรณี Worst Case : Occupancy Rate 50% (เศรษฐกิจย้ำแย่ Supply ห้องชุดสำหรับปล่อยเช่าในตลาดมีมาก ใช้เวลาหาผู้เช่า 6 เดือน)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

กรณี Base Case : Occupancy Rate 75% (เศรฐกิจปกติไม่ดีไม่แย่ Supply กับ Demand พอๆกัน ใช้เวลาหาผู้เช่า 3 เดือน)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

กรณี Best Case : Occupancy Rate 90% (เศรฐกิจดีมาก Supply ในตลาดมีจำกัดไม่เพียงพอ ใช้เวลาหาผู้เช่า 1 เดือน)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จและได้สิ่งที่ดีที่สุด TerraBKK Research แนะนำว่า นักลงทุนต้องรู้จักเปรียบเทียบ รู้จักการทำกรณีศึกษาให้ครบถ้วนรอบด้าน เพื่อเฟ้นหา ”ห่านทองคำ” ที่คุ้มค่าแก่การลงทุนเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอแม้ในช่วงวิกฤติก็สามารถอยู่รอดได้ ถ้าเราดูจาก Case Study ข้างต้นเราจะเห็นได้ว่าผลตอบแทนที่ระดับ 2.8% ในกรณี Worst Case ก็ยังชนะอัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรที่จะคำนึงศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เราเลือกว่าอยู่ในทำเลที่ดีจริงๆด้วยสายตาเหยี่ยวพยายามเสาะหาทำเลที่ไม่มีใครสามารถลอกเลียนแบบได้ที่คนรวยชื่นชอบ หรือเป็นทำเลที่หาที่อื่นมาทดแทนไม่ได้แล้ว ยิ่งมีจำนวนจำกัดจริงๆ (Rare Item) จะยิ่งให้ผลตอบแทนแก่ท่านนักลงทุนได้อย่างน่ามหัศจรรย์

โครงการ Super Luxury ต้องมาพร้อมการออกแบบตกแต่ง Super Hi-Class ไม่ว่าจะเป็นส่วนของ Lobby โครงการ การตกแต่งภายในห้องชุด สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติม และตัดสินใจกันดูนะครับ

1. The XXXIX Sukhumvit 39 by Sansiri 2. The Diplomat 39 3. Marque Sukhumvit เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก