5 ความแตกต่างระหว่างซื้อคอนโด "เพื่ออยู่อาศัย กับ เพื่อการลงทุน"

การซื้อคอนโด "เพื่ออยู่อาศัย" กับ "เพื่อการลงทุน"- นั้นมีความแตกต่างกันจริงหรือ? แล้วมีสิ่งที่แตกต่างกันจริงๆตรงไหน เทอร์ร่า บีเคเค สรุปได้ว่าแตกต่างเพราะการซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้นคือซื้อเพื่อการใช้ชีวิตของเราเองและคนในครอบครัว หรือเลือกการใช้ชีวิต คุณภาพชีวิตในวันนี้ แต่การซื้อเพื่อการลงทุน คือ การซื้อกำไรในอนาคต หมายถึงคาดการณ์ผลตอบแทนที่ยังมาไม่ถึง ดังนั้นย่อมมีความแตกต่างตั้งแต่หลักการณ์ในการพิจารณาเลือกซื้อแล้ว เทอร์ร่า บีเคเค ขอให้ท่านคำนึง 5 ข้อพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อดังนี้ สำหรับการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย 5 ข้อหลักพิจารณา คือ

1. ทำรายการห้องชุดในฝันคือ ทำ check list คอนโดในฝัน เช่น ขนาดห้องชุด, จำนวนห้องนอน, การตกแต่ง, ทำเลที่ตั้ง, ทัศนียภาพหรือสิ่งแวดล้อมรอบโครงการ เช่นชอบบรรยากาศ แม่น้ำเจ้าพระยา, สวนสาธารณะ, วิวเมือง, วิวทะเล

2. ทำความเข้าใจพฤติกรรมการดำเนินชีวิตของตัวเอง นั่นคือ วิถีชีวิตประจำวันของท่านนั้นใช้ชีวิตอย่างไร? ควรเลือกใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก เพราะนั่นคือระยะเวลา 22 วันใน 1 เดือน เพราะ 2 สถานที่หลักนี้คือกิจวัตรประจำวันของทุกคนที่ต้องเดินทางไป-กลับ รวมทั้งสำรวจความชื่นชอบอื่นๆ เช่น ร้านอาหาร, ร้านกาแฟ, การออกกำลังกายกลางแจ้ง, ห้างสรรพสินค้า

3. สังคมเพื่อนบ้าน คือ การวิเคราะห์กลุ่มผู้อยู่อาศัยร่วม หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร ว่าเป็นกลุ่มคนในระดับเดียวกันที่สามารถสื่อสารเข้าใจตรงกันสอดคล้องกันหรือไม่ เพราะเมื่อท่านเข้าพักอาศัยในคอนโดแล้ว ท่านและเพื่อนบ้านจะต้องมีหน้าที่รับผิดชอบดูแลอาคารนี้ หรือเป็นกลุ่มผู้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ซึ่งร่วมรับผิดชอบอาคารให้มีคุณภาพ น่าอยู่อาศัย ตลอดไป

4. ราคาห้องชุด ควรซื้อที่ราคาเท่าไหร่? นั้น หากเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ราคาที่ควรจะซื้อจึงขึ้นอยู่กับความพึงพอใจและความสามารถในการซื้อของแต่ละท่าน เพราะหากเป็นคอนโด ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การตกแต่งด้วยวัสดุระดับพรีเมี่ยม หรูหรา ก็จะมีราคาสูงกว่าอาคารทั่วไปในละแวกเดียวกัน เฉกเช่นการซื้อรถหากต้องการความหรูหรารุ่น Top ก็ต้องจ่ายส่วนต่างเพิ่มเติม

5. จ่ายดอกเบี้ยต่ำ หรือ กู้น้อย ปิดไวฝากไว้ว่า "อย่าลืมตัว หรือซื้อเกินกำลังความสามารถในการผ่อนชำระ" พยายามกู้น้อย เพราะยิ่งการกู้เยาะหรือเต็มจำนวนนั้น ผลที่ตามมาคือการจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าราคาบ้านนั่นเอง จนบางรายถึงขั้น ผ่อนไป-ผ่อนมา คอนโดกลายเป็นของธนาคาร ไปอยู่ในหมวดทรัพย์ NPA ไป สำหรับการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า 5 ข้อหลักพิจารณาคือ

1. ศึกษาความต้องการของผู้เช่า ต้องแม่นยำ "ผู้เช่า" โดยทำการศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้เช่าที่เราคาดหวังมาเป็นลุกค้า ว่าเป็นกลุ่มใด กลุ่มคนทำงาน ครอบครัวใหม่ คนญี่ปุ่น จีน เกาหลี ยุโรป หรือ คนไทย เพราะแต่ละเชื้อชาติก็มีความชื่นชอบในบางสิ่งที่แตกต่างกัน เช่น คนญี่ปุ่น ในห้องชุดต้องมีอ่างอาบน้ำ คนยุโรปชอบการว่ายน้ำ เป็นต้น

2. เลือกทำเล ควรเลือกทำเลที่สามารถให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับเงินลงทุนสูงที่สุด (Yield%) หรือผลตอบแทนไม่ควรต่ำกว่า 4% หากพบทรัพย์บางทำเลสามารถให้ผลตอบแทนได้ 7-10% ยิ่งดี โดยทำเลที่หาผู้เช่าได้ง่ายคือ ทำเลที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ โปรดอย่าพลาด!! ซื้อคอนโดกลางทุ่ง

3. การบริหารงานครบวงจรฝากเช่า เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการหาผู้เช่า หากซื้อโครงการ (developer) ที่มีบริการรับบริหารงานปล่อยเช่าก็อุ่นใจมากยิ่งขึ้น และสะดวกสบายให้มืออาชีพมาเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการ

4. ประมาณการราคาขายในอนาคต ควรตัดสินใจซื้อห้องชุดที่จะสามารถขึ้นราคาได้มากกว่า 10% จากตอนซื้อ ภายใน 3 ปี แรก หากท่านคำนวณดูแล้วห้องชุดนี้ราคาสูงเกินไปจนไม่สามารถขึ้นราคาได้ หรือดูแล้วความเจริญยังมาไม่ถึงภายใน 3 ปี ลองทบทวนดูใหม่เพราะในระยะยาวอาจจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนนั่นเอง

5. กู้ยาว ผ่อนน้อย คือ "กู้ให้มากที่สุด และนานที่สุด คำนวณให้ค่าเช่าที่ได้เพียงพอ หรือมากกว่าเงินงวดส่งแบงก์รายเดือน" เพราะการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด คือ การยืมเงินคนอื่นมาลงทุนนั่นเอง เทอร์ร่า บีเคเค ดูรายละเอียดผลโหวต "เหตุผลที่ท่านซื้อคอนโด จากผู้ตอบ 774 ราย"

ตารางสรุปความแตกต่าง 5 ข้อพิจารณา ระหว่าง"ซื้อเพื่ออยู่อาศัย" และ "ซื้อเพื่อการลงทุน" ดังนี้

10 ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยง เมื่อคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า การลงทุนกับความเสี่ยงเป็นของคู่กัน เมื่อคิดที่จะลงทุนแล้ว ต้องยอมรับความเสี่ยงที่มีโอกาสจะเกิดขึ้นได้ และไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่เก่งขนาดไหนก็ยังมีโอกาสพลาดได้ทุกเมื่อ โดยเฉพาะเป็นอย่างยิ่งกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินลงทุนสูงกว่าการลงทุนอื่นๆ จึงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เพื่อที่อย่างน้อยหากเกิดความผิดพลาดแล้ว ก็ควรจะเกิดให้น้อยที่สุด นำเอาข้อผิดพลาดในอดีตมาเป็นประสบการณ์สอนให้เราเป็นนักลงทุนที่เก่งขึ้นไปอีกขั้นหนึ่ง

ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ? การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เป็นหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิน แต่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ ( ค่าเช่า) ต้นทุนทางการเงินในรูปแบบดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ทุกคนให้ความสนใจ แต่คงไม่เพียงพอ หากละเลยความสำคัญของตัวแปรอื่นที่เกี่ยวโยงกัน โดยปกติแล้ว ธนาคารจะพิจารณาปล่อยวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายบ้าน

เรียนรู้ "จังหวะ" การลงทุนคอนโดฯ การลงทุนให้ประสบความสำเร็จนั้นความรู้เพียงอย่างเดียวคงไม่พอ ยังต้องอาศัยจังหวะเวลาที่เหมาะสมเพื่อเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จให้เพิ่มขึ้นได้ วันนี้ TerraBKK จะพาเรียนรู้เทคนิคจับจังหวะการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น เราสามารถแบ่งจังหวะการขยับของราคาได้ 5 ระยะใหญ่ ดังนี้

เทอร์ร่า บีเคเค เราเชื่อว่า "อสังหาริมทรัพย์ จะเป็นทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุด และเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยสำหรับท่าน แต่การเลือกซื้อนั้นต้องผ่านการวางแผนและวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ"

ตารางสรุปดอกเบี้ยจ่าย หากคำนวณดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี ตลอดอายุสัญญา ความจริงที่ท่านพึงรู้ว่า กู้ 5 ปี ท่านจ่ายดอกเบี้ยถึง 20% ของวงเงินกู้ กู้ 10 ปี ท่านจ่ายดอกเบี้ย 39% ของวงเงินกู้ กู้ 15 ปี ท่านจ่ายดอกเบี้ย 60% ของวงเงินกู้ และหากผู้ใดกู้สูงสุด 35 ปี ท่านคือ ลูกค้าชั้นเยี่ยมของธนาคารผู้ปล่อยกู้