Potential Location Asoke-Ratchadapisek New CBD & New Central Park

TerraBKK Research ได้รวบรวมสิ่งที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพที่ใครๆต่างก็รู้กันว่านี่คือ “ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD)” ของกรุงเทพมหานคร ทำเลนั้นก็คือ “อโศก-รัชดาภิเษก” ทำเลแห่งนี้กำลังเป็นที่จับตามองของกลุ่มทุนทั้งจากไทยและต่างประเทศ เนื่องจากยังมีที่ดินว่างเปล่าอยู่หลายแปลงที่รอการพัฒนา โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินของรัฐที่เริ่มทยอยปล่อยออกมาให้เอกชนพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทำเลแห่งนี้จะมีความน่าสนใจอย่างไรไปติดตามรับชมกันได้ ดังต่อไปนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ย่านอโศก-รัชดาภิเษก เป็นย่านที่อยู่ในผังเมืองสีแดงและสีน้ำตาล โดยบริเวณรัชดาจะเป็นผังเมืองสีน้ำตาล ย.9 ลักษณะที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ส่วนบริเวณอโศกหรือสุขุมวิทตอนต้นจะเป็นผังเมืองสีแดง พ.5 ซึ่งทั้งอโศกและรัชดาสามารถขึ้นอาคารสูงได้ แต่ความสามารถในการใช้พื้นที่แตกต่างกัน โดยผังเมืองสีแดงจะให้เนื้อที่ก่อสร้างมากกว่าผังเมืองสีน้ำตาล ถ้ามองจากผังเมืองพื้นที่บริเวณ พระราม 9 รัชดา เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองต่อจาก Central Business District เดิม

การคมนาคมเชื่อมต่อ เชื่อมต่อทำเลทองใกล้ CBD

ทำเล อโศก-รัชดาภิเษก ถือเป็นทำเลที่เป็นศูนย์รวมทางด้านการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมานคร เพราะทำเลนี้เพียงทำเลเดียวสามารถเชื่อมต่อออกไปได้ทั่วทุกสาระทิศ เพราะรายล้อมไปด้วยโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ทั้ง ทางด่วนหลายเส้น และเป็นศูนย์รวมรถไฟฟ้าหลายสาย และในอนาคตยังมีอีกหลายโครงการที่จะถูกพัฒนาขึ้นบริเวณนี้ ทำเลนี้ยังโดดเด่นด้านการคมนาคมเนื่องจากสามารถเลือกการเดินทางได้เกือบทุกช่องทาง ได้แก่

• ทางด่วนศรีรัช เป็นจุดศูนย์กลางเชื่อมต่อทางด่วนทุกเส้นสามารถเชื่อมเข้าทางพิเศษเฉลิมมหานครออกพระราม2- บางนาได้ ถ้าเชื่อมเข้าทางพิเศษอุตราภิมุข (ดอนเมือง โทลเวย์) ออกรังสิตได้ ถ้าเชื่อมทางพิเศษฉลองรัช ออกรามอินทรา-เกษตรนวมินทร์ และสามารถเชื่อมเข้าถนนมอเตอร์เวย์สายกรุงเทพ-ชลบุรี
• รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ทำอโศก-รัชดาภิเษก มีสถานีอโศก สถานีเพชรบุรี และสถานีพระราม9 ซึ่ง MRT จะสามารถเชื่อมต่อเข้ากับสถานี BTS โดยเดินทางเพียง 1-2 สถานีเท่านั้น ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางไปยังฝั่งพระนคร (หัวลำโพง) และฝั่งลาดพร้าว
• รถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS) ทำเลอโศก-รัชดาภิเษกใกล้จุดเชื่อมต่อ BTS กับ MRT ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางไปทิศตะวันตกของกรุงเทพมหานคร (ย่านฝั่งธนบุรี), ทิศตะวันออก (ย่านบางนา), และเชื่อมกับศูนย์กลางด้านการคมนาคมแห่งใหม่ในอนาคตอย่างหมอชิต
• Airport Link ทำเลอโศก-รัชดาภิเษก ใกล้สถานีมักกะสันบนถนนเพชรบุรี สามารถเดินไปทางไปสนามบินสุวรรณภูมิ-ลาดกระบังได้อย่างสะดวกรวดเร็ว และสามารถเดินทางเข้าสู่จุดใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน
• โครงการในอนาคต รถไฟฟ้าสายส้ม ระยะทางรวม 39.6 กม. โดยโครงการเริ่มต้นจากสถานีรถไฟตลิ่งชัน ตัดตรงไปเชื่อมกับโครงการรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (Interchange Station) ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แล้วเบี้ยงเข้าแนวถนนพระราม9 ตัดผ่านถนนประดิษฐ์ธรรมนูญ ไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์บริเวณมีนบุรี คาดว่าจะเปิดใช้ ปี พ.ศ.2563 ซึ่งจะทำให้การคมนาคมในบริเวณนี้สะดวกรวดเร็วมากยิ่งขึ้น

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

2.1 Mega Project มักกะสัน กำลังเป็นที่สนใจจากหลายฝ่ายหลังจากถูกปล่อยร้างมานานหลายสิบปี ขณะนี้ถึงคราวที่จะต้องนำพื้นที่ดังกล่าวมาใช้ประโยชน์ พล.อ.อ. ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ออกมาประกาศแผนพัฒนาพื้นที่มักกะสันแผนใหม่ ช่วงเดือน เม.ย. – 18 พ.ค.2558 หลังจากได้ตั้งโจทย์ว่า ปอดคนกรุงเทพฯและพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์สร้างราย ได้คืนคลังหลังรับโอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดินระยะยาวเพื่อแลกหนี้ของ ร.ฟ.ท. โดยได้จัดสรรค์พื้นที่สำหรับการพัฒนาโครงการทั้งหมด 497 ไร่ ออกเป็น 2 ระยะ ได้แก่

• ระยะแรก 320 ไร่ แบ่งออกเป็น
  • พื้นที่สาธารณะด้านการจราจรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อหารายได้ดูแลสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ 140 ไร่
  • สร้างสวนสาธารณะ 150 ไร่
  • พิพิธภัณฑ์ขนส่งทางราง 30 ไร่

• ระยะที่สอง 177 ไร่ ยังไม่ได้รับการพิจารณา

Mega Project มักกะสัน 497 ไร่ TerraBKK Research มองว่า โครงการมักกะสันที่จะเกิดขึ้นบริเวณระหว่างเส้นทาง อโศก-รัชดาภิเษก จะช่วยยกระดับความเป็นอยู่และสามารสร้างงาน สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ บริเวณทำเลโดยรอบให้เกิดการลงทุนและดึงดูดเม็ดเงินจากต่างชาติให้เข้ามาลงทุนบริเวณทำเลดังกล่าวได้ อีกทั้งการมีพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากสวนลุมพินี ขนาดกว่า 180 ไร่ จะช่วยทำให้คุณภาพชีวิตและช่วยยกระดับความเป็นอยู่ของผู้คนที่อาศัยอยู่โดยรอบมีคุณภาพชีวิตที่สมดุลมากขึ้นซึ่งจะช่วยสร้างเสนห์ให้กับพื้นที่แห่งนี้ในการดึงดูดเม็ดงินลงทุนจากต่างปะเทศให้เข้ามาลงทุนรอบๆพื้นที่สีเขียวดังกล่าว เหมือนอย่างสวนลุมพินีหรือสวนเบญจกิตติ ที่รายล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A และที่อยู่อาศัยระดับ Super Luxury แทบทั้งสิ้น

สัญญาณบวกล่าสุด ที่ดินมักกะสันมีทุนต่างชาติหลายรายไม่ว่าจะเป็น สหรัฐ อังกฤษ ญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลย์ รวมไปถึงเครือลาสเวกัส แซนด์ คอร์ป ได้เข้ามาติดต่อรัฐบาลเพื่อพัฒนาที่ดินมักกะสัน 497 ไร่ โดยกลุ่มลาสเวกัส แซนด์ คอร์ป มีชื่อเสียงทั้งการก่อสร้าง อาคารคอมเพล็กซ์ด้านการท่องเที่ยวในนครโฮจิมินห์ อดีตเมืองหลวงของเวียดนาม ใช้เงินลงทุนกว่า 2,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และลงในทุนในประเทศญี่ปุ่น สร้างกาสิโนขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของภูมิภาคเอเชีย เงินลงทุนกว่า 10,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และโครงการสร้างชื่อ Marina Bay Sands ที่ประเทศสิงคโปร์ เป็นโครงการที่มีมูลค่าการก่อสร้างสูงที่สุดในโลก ประมาณ 5.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในอีกด้านหนึงฝั่งของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยได้มีกลุ่มทุนญี่ปุ่น ทั้งจาก Mitsubishi และ Mitsui Fudosan Group ได้จับมือ (Joint Venture) กับนักลงทุนคนไทยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านมักกะสันอีกด้วย สิ่งเหล่านี้เป็นตัวสะท้อนให้เห็นว่าทำเลย่านนี้กำลังเป็นที่จับตาของนักลงทุนที่พร้อมจะทุ่มเงินลงทุนมหาศาลเพื่อสร้างอภิมหาโปรเจคในทำเลศักยภาพแห่งนี้

รูปแบบการพัฒนาที่ดินมักกะสัน (แผนเก่า)

2.2 Mega Project Singha Estate ขนาดที่ดินรวม 11 ไร่ 1 งาน 24 ตารางวา ตั้งอยู่มุมถนนอโศกมนตรีและถนนเพชรบุรี (เดิมเป็นที่ตั้งของสถานทูตญี่ปุ่น) มีโครงการที่จะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แบบครบวงจร (Mixed-use Development) ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ อาคารอเนกประสงค์ พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมขนาดเล็ก โครงการอยู่ในแผนการพัฒนาของ Singha Estate

2.3 Mega Project Grand Rama9 บริเวณแยก รัชดาภิเษก-พระราม9 ที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในกรุงเทพมหานคร บนพื้นที่โครงการ 73 ไร่ ปัจจุบันดำเนินการแล้วเสร็จเกือบทุกโครงการเหลือเพียง Super Tower และ Hotel Grand Rama9 เท่านั้น โดยบริษัท Grand Canal Land มีความประสงค์จะปั่นทำเลศักยภาพแห่งนี้ให้เป็น “ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD Rama9)” เพื่อรองรับการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์จากย่านธุรกิจบริเวณ สุขุมวิท-เพลินจิต-สีลม-สาทร (CBD) ที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย TerraBKK Researchคาดว่า Mega Project ดังกล่าวจะดึงผู้คนเข้ามาหมุนเวียนในย่านนี้กว่า 2-3 แสนคนต่อวัน

Mega Project ที่เปิดตัวอย่างยิ่งใหญ่ในช่วงปลายปี 2558 ที่ผ่านมา คือ Mega Project Super Tower ความสูงถึง 125 ชั้น สูงกว่า 615 เมตร โครงการนี้เป็นที่คาดหวังกันว่าจะเป็นโครงการชูโรงให้ทำเลแห่งนี้กลายเป็น New CBD แห่งใหม่ในอนาคต

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

2.4 ศูนย์กลางทางด้านธุรกิจ การเงินในอนาคต : AIA Capital Center & The Capital Market Center ความชัดเจนที่ให้เส้นรัชดาภิเษก เป็น New CBD ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆหลังจากมีอาคาร The Capital Market Center (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) และ AIA Capital Center เป็นการเติมเต็มให้เส้นรัชดาภิเษก-พระราม9 กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจอย่างแท้จริง

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เปิดขายในปัจจุบันของย่าน อโศก-รัชดา มีจำนวนทั้งสิ้น 8 โครงการ ซึ่งเปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2009 – 2014 ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมของเหล่าบริษัทมหาชน โดยเป็นโครงการของ AP มากถึง 4 โครงการ โครงการของ Pruksa จำนวน 2 โครงการ รวมถึงเหล่าดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ๆ อย่าง Ananda, Areeya, Noble และ G Land ตั้งอยู่ในระยะการเดินทางไม่เกิน 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า อีกหนึ่ง Developer เจ้าใหม่ที่น่าจับตามองในปีนี้คือ AQ Estate นักพัฒนาอสังหาไฟแรงกับแนวคิดใหม่ โดยจะเข้ามาบุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Hi-end ใจกลางเมือง โดยใช้ชื่อโครงการว่า AQ ARIA Asoke จะน่าสนใจขนาดไหนคงต้องติดตามดูต่อไป เมื่อเราพิจารณาตามแต่ละสถานีมีรายละเอียดดังนี้

MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรม ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 157,000 บาท/ตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย 80% ประกอบด้วย โครงการ Ivy Ampio Ratchada โดย Pruksa ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 166,600 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัวโครงการ และโครงการ Noble Revolve 2 Ratchada ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 147,500 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 20% จากราคาเปิดตัวโครงการ

MRT พระราม 9 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 135,000 บาท/ตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย 90% เป็นสถานีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมรายล้อมเป็นจำนวนมาก เพราะอยู่ใกล้เซ็นทรัล พล่าซ่า พระราม 9 และใกล้ NEW CBD แห่งใหม่ อาทิ โครงการ Ideo Mobi Rama 9 ของ Ananda ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 163,500 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว โครงการของ AP ทั้งโครงการ Aspire Rama 9 ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 90,700 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 5% จากราคาเปิดตัว โครงการ Rhythm Asoke ราคาปัจจุบันอยู่ที่158,000 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว และโครงการ Rhythm Asoke II ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน ระหว่าง AP และ Mitsubishi Estate จากประเทศญี่ปุ่น จึงเต็มไปด้วยกลิ่นอายของสถาปัตยกรรมญี่ปุ่น รถไฟฟ้า ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 179,900 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 35% จากราคาเปิดตัว โครงการ Condolette Midst Rama 9 ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 139,600 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 5% จากราคาเปิดตัว และโครงการ A Space I.D. Asoke-Ratchada ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 106,200 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว

ช่วงนี้กำลังจะมี 2 โครงการเปิดใหม่ที่น่าจับตามอง คือ AQ Aria Asoke โดย AQ Estate ซึ่งจะเปิด Pre-Sales ในวันที่ 27-28 มิ.ย. 2558 ณ สำนักงานขาย ด้วยจุดเด่น คือ เป็นโครงการที่มีเพดานของห้องสูงถึง 3.6 เมตร ที่โครงการอื่นๆ ในย่านนี้ ยังไม่มีใครทำ พร้อมความเป็นส่วนตัวด้วยจำนวนยูนิตทั้งโครงการเพียง 315 ยูนิต เท่านั้น ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 142,000 บาท/ตร.ม.

และโครงการ Life Asoke โดย AP ซึ่งจะเปิดตัวในงาน AP SPACE CONNECT 25-28 มิ.ย. 2558 ชั้น1 สยามพารากอน กับจุดขาย คือ ใกล้ทั้ง MRT สถานีเพชรบุรี และ Airport Link สถานีมักกะสัน ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 139,000 บาท/ตร.ม.

ทำเล อโศก-รัชดาภิเษก ถือว่าเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะจากแยกเพชรบุรีมาจนถึงแยกศูนย์วัฒนธรรม จะเห็นได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตมาก เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจและยังใกล้ทางด่วนอีกด้วย หากพิจารณาในแง่ของการลงทุนทั้งจากการปล่อยเช่าและการถือครองระยะยาว ทำเลนี้ถือว่ามีศักยภาพในแง่การลงทุนสูง จากความต้องการใหม่ทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ย้ายมาอยู่อาศัยตามแหล่งงาน โดยเฉพาะชาวจีนและเริ่มเห็นชาวญี่ปุ่นและโดดเด่นมากโดยเฉพาะกับชาวจีนและญี่ปุ่นเพิ่มเข้ามาในพื้นที่นี้

TerraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ของคอนโดฯพร้อมอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตรในทำเลรัชดา-พระราม9 พบว่าทำเลนี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 6-10% ต่อปี และได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี มีรายละเอียดดังนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

จากตารางจะเห็นได้ว่าในโซน MRT เพชรบุรี มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงถึง 10% ต่อปี และนับว่าเป็นโซนที่ติดกับสุขุมวิท สามารถเดินทางได้อย่างง่ายดาย แต่เดิมเมื่อ 3-4 ปีที่แล้ว โครงการในโซนนี้เปิดตัวในราคาตารางเมตรละ 80,000-120,000 บาท แต่ในปัจจุบันเมื่อนำห้องชุดเหล่านี้มาขายต่อเป็นคอนโดฯมือสอง จะได้ในราคาตารางเมตรละ 120,000-150,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 460-600 บาท/ตร.ม./เดือน (ค่าเช่า 18,000-30,000 บาท/เดือน)

ถัดมาคือโซน MRT พระราม 9 ที่โดดเด่นด้วยศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 และ Mega Project : Super Tower ส่งผลให้คอนโดฯและที่ดินบริเวณนี้ราคาพุ่งขึ้นตามไปด้วย โดยคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain)ประมาณ 8% ต่อปี เมื่อย้อนกลับไปดูเมื่อ 5-7 ปีที่แล้วก่อนเซ็นทรัลพระราม 9 และอาคารสำนักงานใหญ่ๆจะมาลงทุนนั้น คอนโดฯในโซนนี้มีราคาขายเพียงแค่ตารางเมตรละ 50,000-70,000 บาท แต่ในปัจจุบัน เมื่อเกิดการขยับขยายของใจกลางเมืองมายังพระราม9นั้น เกิดเป็นแหล่งการลงทุนแห่งใหม่ ทำให้คอนโดฯโซนนี้ เมื่อนำมาขายต่อจะได้ในราคาประมาณตารางเมตรละ 90,000-150,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 400-530 บาท/ตร.ม./เดือน (ค่าเช่า 15,000-30,000 บาท/เดือน)

และสำหรับโซน MRT ศูนย์วัฒนธรรม อนาคตจะกลายเป็นจุดเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มและรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเส้นปัจจุบัน และเป็นที่ตั้งของสำนักงานเกรด A อย่าง The Capital Market Center (SET) และ AIA Capital โดยคอนโดฯในโซนนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งเดิมเมื่อ 5-10 ปีก่อน คอนโดในโซนนี้มีราคาตารางเมตรละ 40,000-90,000 บาท แต่ในปัจจุบัน คอนโดฯเหล่านี้สามารถขายได้ในราคาตารางเมตรละ 60,000-140,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 300-400 บาท/ตร.ม./เดือน (ค่าเช่า 9,000-25,000 บาท/เดือน) - เทอร์ร่า บีเคเค

“สุดท้ายนี้ TerraBKK ขอสนับสนุนทุก Mega Project ที่ช่วยสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างที่อยู่อาศัยให้คนไทยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น”