“เกรด” อาคารสำนักงานแบ่งอย่างไร

Jul 01, 2015 | view 27,287

อสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่คอยสร้างสีสันและความตื่นเต้นให้กับกรุงเทพมหานครตลอดมา นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย นั่นก็คือ อาคารสำนักงาน (Office Building) ปัจจุบันอาคารสำนักงานในกรุงเทพหานครมีพื้นที่กว่า 8 ล้านตารางเมตร กระจายอยู่ทั่วทุกมุมของกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD)อย่าง ย่านสีลม สาทร ถนนวิทยุ เพลินจิต สุขุมวิท และย่าน CBD ใหม่ รัชดา-พระราม 9 ที่เริ่มมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ทั้งก่อสร้างอยู่และก่อสร้างแล้วเสร็จอีกหลายโครงการ ย่านเหล่านี้ล้วนแต่เป็นอาคารสำนักงาน Grade A-B แทบทั้งสิ้น อาคารสำนักงานไม่ได้เป็นแค่สถานที่ให้พนักงานของบริษัททำงานเพียงอย่างเดียวแต่ยังเป็นสถานที่ที่แสดงถึง “หน้าตาและฐานะของธุรกิจ” ด้วยว่าธุรกิจที่เข้ามาเช่าพื้นที่นั้นมีความน่าเชื่อถือมากน้อยขนาดไหน ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าที่มาเช่า Office ว่าต้องเป็น บริษัทใหญ่ กลาง หรือเล็ก และแต่ละบริษัทต้องการให้บุคคลภายนอกรับรู้ (Exposure) ขนาดไหน

เคยสงสัยกันหรือไม่ว่า อาคารสำนักงาน มีวิธีแบ่ง Grade กันอย่างไร TerraBKK จะนำเสนอวิธีการดูว่าอาคารสำนักงานแบบไหนเป็น Grade A แบบไหนเป็น Grade B มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดว่าอาคารสำนักงาน แบบไหนถึงจะได้เกรดอะไรมีดังนี้

ลักษณะพื้นที่อาคารแต่ละชั้น (Floor Plate) ต้องออกแบบให้สามารถใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่มีเสากลางคั้นระหว่างพื้นที่ทำให้ง่ายในการจัดแบ่งพื้นที่สำนักงานและยังดูโปรงสบายตาอีกด้วย อาคารที่มีพื้นที่หรือรูปทรงไม่ได้สัดส่วนจะทำให้การจัดพื้นที่และการใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่
ระบบปรับอากาศ (Air-conditioning System)เป็นแบบทำความเย็นจากส่วนกลาง (Central Chiller) และสามารถปรับแรงลมแยกออกจากกันในแต่ละชั้นได้หรือไม่ หรือว่าเป็นแบบปรับอุณหภูมิแยกไม่ได้ ซึ่งอาคารแต่ละเกรดก็แตกต่างกันไป
การบริหารจัดการอาคาร (Building Management)มีมืออาชีพที่เป็นที่ยอมรับบริหารอาคารให้หรือไม่
พื้นที่ส่วนกลาง (Common Areas) ทางเข้าหลักและโถงในแต่ละชั้นมีการตกต่างด้วยวัสดุคุณภาพดีหรือไม่ รวมถึงมี ห้องน้ำ บนพื้นที่ส่วนกลางด้วยหรือไม่
อายุอาคาร ความเก่า ความใหม่ของอาคารจะเป็นอีกตัวกำหนดหนึ่งในการกำหนดเกรด บางอาคารอายุ 10 กว่าปีแต่บำรุงรักษาดี ก็ยังได้สามารถเป็นอาคารเกรด A ได้
ความสูงของเพดาน (Ceiling Height) มีความโปรงสบายมากน้อยขนาดไหน เพดานยิ่งสูงยิ่งดี
ลิฟท์ (Lift)ระบบลิฟต์ที่ใช้เวลาในการรอเกินมาตราฐานที่กำหนดไว้หรือไม่ ปกติมาตราฐานลิฟท์จะอยู่ที่ 30 วินาที และมีลิฟต์แยกในแต่ละโซนรวมถึงมีการติดตั้งลิฟต์ขนของแยกต่างหากด้วยหรือไม่
สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารมีร้านค้า ร้านอาหารภายในอาคารหรือไม่ เป็นการอำนวยความสะดวกให้กับคนทำงานในสำนักงาน
การจอดรถมีเพียงพอและลานจอดรถมีทางเข้าออกที่มีประสิทธิภาพหรือไม่

รายละเอียดการจัด Grade อาคารสำนักงาน (Office Building) อ้างอิงจาก Jones Lang LaSalle มีดังนี้

อาคารสำนักงานสมัยใหม่ มีแนวโน้มนิยมออกแบบในลักษณะ Green Building มากขึ้น โดยคำนึงถึงการประหยัดพลังงานและคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นระบบปิดเปิดไฟอัตโนมัติ การเลือกใช้กระจกประหยัดพลังงาน รวมถึงการออกแบบงานระบบต่างๆให้คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมให้มากที่สุด เกณฑ์การประเมินที่นิยมใช้คือ LEED หรือในชื่อเต็มว่า Leadership in Energy & Environmental Design เป็นระบบในการออกใบประกาศการยอมรับอาคารเขียวในระดับนานาชาติ เพื่อแสดงว่าอาคารนี้ได้ถูกออกแบบ และก่อสร้างตามลักษณะของการประหยัดพลังงาน การใช้น้ำอย่างมีประสิทธิภาพ และการลดการปล่อยคาร์บอนไดออกไซด์ อาคารที่ได้รับการรับรอง LEED ในประเทศไทย ตัวอย่างเช่น อาคาร Park Venture,AIA Capital Center เป็นต้น

สำหรับตลาด Office Building ในประเทศไทย อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรถือว่าอยู่นะดับที่ต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ค่าเช่า Office Building ในประเทศไทย GradeA อยู่ที่ประมาณ 650 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป, Grade B อยู่ที่ประมาณ 450-600 บาท และ Grade C อยู่ที่ 200-450 โดยอัตราผลตอบแทน (Yield) สำหรับ Office ย่าน CBD ผลตอบแทนที่ประมาณ 6-8% และ Non-CBD อยู่ที่ 5-7% เมื่อเทียบอัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆแล้วถือว่าต่ำอันดับท้ายๆ ปัจจุบันมีการนำ Office Building เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายให้แก่นักลงทุนมากขึ้น เช่น QHPF ลงทุนในอาคารสำนักงานชั้นนำเกรดเอ 3 อาคารในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ได้แก่ อาคารคิวเฮ้าส์ลุมพินี อาคารคิวเฮ้าส์เพลินจิต และอาคารเวฟเพลส เป็นต้น

ตัวอย่าง Office Building Grade A