เปิดหน้าดินครั้งใหม่ "แจ้งวัฒนะ" กับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีแดง

TerraBKK Research จะพาไปสำรวจทำเลแจ้งวัฒนะเป็นอีกหนึ่งในทำเล Real Demand ที่น่าสนใจหากมีการเปิดหน้าดิน ตอกเสาเข็มขึ้นรถไฟฟ้าสายสีชมพูซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเปิดในปี 2558 นี้และเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่กำลังก่อสร้างอยู่ในขณะนี้ ทำให้ทำเลแจ้งวัฒนะอยู่ในความสนใจของเหล่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกทำเลหนึ่ง ด้วยราคาที่ดินที่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงแบบ Over Price แต่ราคาก็ขยับขึ้นไปสูงจนไม่สามารถขึ้นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านได้แล้ว การเติบโตของทำเลนี้จากเดิมเป็นที่อยู่อาศัยประเภท “บ้านเดี่ยว” ราคาสูง และภายหลังมี Central Plaza และ ศูนย์ราชการ เปิดให้บริการ ทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนแปลงไป มี “คอนโดมิเนียม” เข้ามารองรับแหล่งงานใหม่ๆและยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆที่เกิดขึ้นตามมาในแจ้งวัฒนะ

ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นอีกทำเลศักยภาพที่น่าจับตามอง ไม่ว่าจะเป็นศูนย์รวมความเจริญทั้งอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล โรงแรม ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ที่สามารถตอบสนอง Lifestyle คนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี สาเหตุหนึ่งที่เหล่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มาจากเป็นทำเลที่มีแหล่งงานขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ศูนย์ประชุมนานาชาติขนาดใหญ่ และท่าอากาศยานดอนเมือง เป็นต้น ทำเลแจ้งวัฒนะจึงมีกิจกรรมและการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างโดดเด่นและแตกต่างอย่างมากจากทำเลอื่นในกรุงเทพฯและปริมนฑล TerraBKK Research จึงขอฉายภาพให้เห็นทำเลศักยภาพแห่งนี้มากขึ้น ดังต่อไปนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

จากผังเมืองนนทบุรี จะเห็นว่า ทำเลแจ้งวัฒนะถูกจัดให้เป็นที่สีเหลืองและสีส้มสำหรับการอยู่อาศัยหนาแน่น โดยโซนสีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเริ่มตั้งแต่แยกหลักสี่ไปจนถึงถนนบอนด์สตรีทโดยส่วนใหญ่พื้นที่ตรงนี้จะเป็นที่ของทางราชการไม่ว่าจะเป็นของทหาร ศาล กงสุล และหน่วยงานราชการอื่นๆ ส่วนพื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางจะเริ่มตั้งแต่ถนนแจ้งวัฒนะตั้งแต่ถนนบอนด์สตรีทจนถึงแยกติวานนท์ขึ้นไปทางตอนเหนือ และสุดท้ายทำเลพื้นที่สีแดงเป็นพื้นที่เพื่อการพานิชย์ทำให้ที่ดินบริเวณนี้จะมีราคาค่อนข้างสูงกว่าทำเลอื่นๆและมีประชากรอยู่ค่อนข้างหนาแน่นถือว่าเป็น Prime Area ของ แจ้งวัฒนะเลยก็ว่าได้ซึ่งพื้นที่สีแดงจะเกาะกับถนนบอนด์สรีทขึ้นไป

แผนภาพผังเมืองข้างต้นเป็นผังเมืองนนทบุรี ประกาศใช้ปี 2548 ปัจจุบันผังเมืองฉบับนี้ได้หมดอายุลงแล้ว ขณะนี้ยังไม่มีผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ออกมา ทำให้บทบัญญัติต่างๆขึ้นอยู่กับท้องถิ่นแต่ละเขตว่าจะให้ก่อสร้างอะไรได้บ้างและไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอะไร ดังนั้น TerraBKK Research จะนำผังเมืองฉบับปี 2548 ใช้เป็นแนวทางในการประเมินภาพรวมของแจ้งวัฒนะเท่านั้น เพื่อให้รู้ว่าลักษณะการกระจายตัวของเมืองจะมีแนวโน้มไปในทิศทางไหนซึ่งจะได้เห็นแนวโน้มของศักยภาพทำเลในอนาคตมาก

• สถานีแจ้งวัฒนะปากเกร็ด28 หน้ากับศูนย์การค้า Central สาขาแจ้งวัฒนะ
• สถานีเมืองทองธานี ตั้งอยู่ปากทางเข้าเมืองทองธานี
• สถานีศรีรัช ตั้งอยู่ทิศใต้ของสถานีเป็นห้าง Makro สาขาแจ้งวัฒนะ
• สถานีแจ้งวัฒนะ14 ตั้งอยู่ใกล้กับโรงพยาบาลมงกุฎวัฒนะและห้างบิ๊กซีซุปเปอร์เซ็นเตอร์สาขาแจ้งวัฒนะ
• สถานีศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ ตั้งอยู่บริเวณหน้ากรมการกงสุล
• สถานีทีโอที ตั้งอยู่หน้าบริษัท ทีโอที
• สถานีหลักสี่ สถานีนี้สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดง (ช่วงบางซื่อ-รังสิต) ด้วยทางเดินยกระดับแบบลอยฟ้า (Skywalk)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

โครงการพัฒนาท่าอากาศยานดอนเมือง มีแผนที่จะถูกวางให้เป็นท่าอากาศยานหลัก (Hub Airport) รองรับเที่ยวบินแบบเต็มรูปแบบ (Full Service) และเที่ยวบินที่มีการเชื่อมต่อ (Connecting Flight) เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางการบินในภูมิภาค และเป็นท่าอากาศยานรองรับสายการบินต้นทุนต่ำ (Low Cost Carriers : LCCs) ทั้งในประเทศและระหว่างประเทศแบบจุดต่อจุด (Point to Point) และจะปรับปรุงสนามบินให้มีความจุ 30 ล้านคนต่อปี โดยปัจจุบันดอนเมืองมีศักยภาพรองรับผู้โดยสารได้เพียง 18.5 ล้านคนต่อปีเท่านั้น ในช่วงปีงบประมาณ 2557 มีเที่ยวบินใช้บริการจำนวน 161,831 เที่ยวบิน (เพิ่มขึ้น 19%) มีผู้โดยสารใช้บริการ 19.35 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 24.33%) และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องทำให้ต้องขยายสนามบินเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวในอนาคต โดยมีแผนพัฒนา ดังนี้

• ปรับปรุงอาคารผู้โดยสารหมายเลข 2 (Terminal 2)รองรับสายการบินระหว่างประเทศซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการดำเนินการและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2558
• การปรับปรุงอาคารเทียบเครื่องบินหมายเลข 5 (Pier 5)
• อาคารทางเดินเชื่อมด้านทิศใต้ (South Corridor)
• ปรับปรุงห้องน้ำของท่าอากาศยาน
• ปรับปรุงอาคารจอดรถยนต์ 7 ชั้น

ปัจจุบันที่ดินติดถนนแจ้งวัฒนะปรับตัวสูงขึ้นถึงประมาณ 100,000-200,000 บาทต่อตารางวา และราคามีแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นไปอีกถ้ารถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มก่อสร้าง เช่นเดียวกับสายสีม่วงซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วกว่า 2 เท่าตัว จนราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นไปแตะ 100,000 บาทต่อตารางเมตร

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลแจ้งวัฒนะของ TerraBKK Research พบว่า ภาพแจ้งวัฒนะในเมื่อ 10 ปีที่แล้วกับแจ้งวัฒนะในปัจจุบันเปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือทั้งด้านการคมนาคม แหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งงาน แหล่งของกินที่มีชื่อเสียง แหล่งที่ช๊อปปิ้งรายล้อมทั่วทำเลแจ้งวัฒนะซึ่งต้องบอกเลยว่าสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนตอบสนองไลฟ์ไสตล์การใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัยในย่านนี้ทั้งคนรุ่นใหม่และเก่าได้เป็นอย่างดี อีกทั้งยังมีการลงทุนของภาครัฐและเอกชนที่ให้ความสนใจลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ๆกันอย่างต่อเนื่องในทำเลย่านนี้และในอนาคตมีแผนจะก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูเกาะตลอดแนวถนนแจ้งวัฒนะ ซึ่งจะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มและสร้างจุดสนใจในการเลือกทำเลเพื่อการอยู่อาศัยและเพิ่มศักยภาพในการลงทุน

สำหรับแจ้งวัฒนะในขณะนี้มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปแยกออกเป็น 3 โซนหลักที่โดดเด่นและแตกต่างกันดังนี้

3.1 โซนชุมชนดั้งเดิม อยู่ระหว่างแยกหลักสี่กับก่อนถึงทางเข้าเมืองทองธานี โซนนี้เป็นโซนชุมชนดั้งเดิมของแจ้งวัฒนะ จุดเด่นของโซนนี้ คือ เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ซึ่งส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานราชการและมีแหล่งช๊อปปิ้งมากมาย ได้แก่ The Avenue (Community Mall), BigC และ Tesco Lotus และโซนนี้เป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ซึ่งมีมูลค่า 21,000 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ใช้สอยโครงการ 48,400 ตารางเมตร บนที่ดินประมาณ 449 ไร่ มีพื้นที่อาคารในโครงการรวมประมาณ 929,800 ตารางเมตร รวมแล้วกว่า 40 หน่วยงานทำให้การจราจรช่วงเวลาเร่งด่วน 8.00-18.00 น. ค่อนข้างติดขัดอย่างหนัก

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

3.2 โซนอิมแพ็คเมืองทองธานี จะอยู่บริเวณอิมแพ็คเมืองทองธานี โซนนี้เกิดต่อมาจากย่านที่อยู่อาศัยเดิม (หลักสี่) ซึ่งเป็นอีกโซนอยู่อาศัยกว่า 27,000 ยูนิต และแหล่งอาคารสำนักงานเอกชนขนาดใหญ่หลายแห่งเรียงรายเป็นแถวยาวถนนป๊อปปูล่า จุดเด่นของโซนนี้ คือ เมืองทองธานีก่อนปี 2540 ได้ถูกวางให้เป็นย่านช๊อปปิ้งไลฟ์ไสตล์ แหล่งของกิน ที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงาน รวมถึงการวางแผนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเจริญเติบโตของเมืองเอาไว้ แต่ต้องมาเผชิญพิษวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้โครงการต่างๆต้องหยุดกลางคัน โครงการสร้างพื้นฐานที่ได้ถูกวางเอาไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ส่งผลมาถึงปัจจุบัน โดยปัจจุบันโครงการแถวแจ้งวัฒนะ เริ่มนำกลับมาปัดฝุ่นใหม่อีกครั้งหนึ่ง ทั้งนำมา Renovate และก่อสร้างเพิ่มเติมทำให้คิดว่าย่านนี้เปรียบเสมือน CBD ย่อมๆของแจ้งวัฒนะเลยก็ว่าได้

ปัจจุบันเมืองทองธานีได้มี อิมแพ็ค เมืองทองธานี เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาคเอเชีย โดยมีพื้นที่รวมกว่า 140,000 ตารางเมตร ในแต่ละปีจะมีการจัดงานอีเวนท์ต่างๆมากกว่า 400 งาน และมีผู้เยี่ยมชมมากกว่า 15 ล้านรายต่อปี ภายในโครงการเป็นศูนย์กลางการขนส่งของย่านแจ้งวัฒนะไปยังสถานที่ต่างๆ โรงแรม ที่อยู่อาศัย และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆมากมาย ดังนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

3.3 โซนที่อยู่อาศัยใหม่ จะอยู่บริเวณ Central 0kdสาขาแจ้งวัฒนะ เป็นโซนที่ได้รับปัจจัยบวกจากการมีศูนย์การค้า Lifestyle ขนาดใหญ่เข้ามาเปิดตัวในทำเลแจ้งวัฒนะแห่งนี้ ทำให้โซนนี้ได้รับกระแสตอบรับจากผู้ต้องการหาที่อยู่อาศัยในย่านแจ้งวัฒนะจนมีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการหลายโครงการเปิดอยู่ในบริเวณนี้และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จุดเด่นของโซนนี้ คือ การลงทุนของภาคเอกชนที่เข้ามาตอบสนองไลฟ์ไสตล์ของคนรุ่นใหม่ในโซนนี้ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆไม่ว่าจะเป็นร้านอาหารรูปแบบทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกในโซนนี้ถือว่าครบครัน รวมถึงอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ โรงพยาบาลชั้นนำของประเทศ โรงแรมและสถานศึกษาระดับ International สำหรับสถานที่สำคัญๆในโซนอยู่อาศัยใหม่มีดังนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ย่านอยู่อาศัยเกิดใหม่บริเวณ Central จะสามารถตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยได้ดีย่านหนึ่งเพราะมีทั้งศูนย์การค้าอย่าง Central, BigC โรงแรม และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆรองรับครบครัน และสามารถเดินทางไปยังเมืองทองธานีด้วยระยะทางเพียง 1 กิโลเมตร ก็จะถึงแหล่งของกินตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้เป็นอย่างเต็มที่ ส่วนการคมนาคมบริเวณ Central สามารถเข้าออกได้สะดวกทั้งถนนติวานนท์-สามัคคี, ถนนแจ้งวัฒนะ รองรับการเข้า-ออกสำหรับย่านนี้อยู่ทำให้การเข้าออกค่อนข้างสะดวกสบายมาก

การคมนาคมทำเลแจ้งวัฒนะ การจราจรค่อนข้างหนาแน่นบริเวณถนนแจ้งวัฒนะในช่วงเวลาเร่งด่วนโดยเฉพาะฝั่ง ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ (ฝั่งเดียวกับ Central แจ้งวัฒนะ) ซึ่งหนาแหน่นพอๆกับย่านรัชดาภิเษกเลยทีเดียว โดยมีปริมาณการจราจรสูงถึง 5,710 คันต่อชั่วโมง วิ่งด้วยความเร็วเฉลี่ย ประมาณ 22 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ส่วนฝั่งเมืองทองธานีจะสามารถเดินทางได้ค่อนข้างสะดวกสบายกว่า เพราะฝั่งเมืองทองธานีการคมนาคมเชื่อมถึงกันสามารถเข้าออกได้หลายทางช่วยหลีกเลี่ยงปัญหารถติดได้ สำหรับการเดินทางของแจ้งวัฒนะมีดังนี้

• ทางด่วน มีด้วยกัน 3 เส้นทางคือ ทางพิเศษศรีรัชสามารถเชื่อมต่อเข้ากรุงเทพวิ่งลงใต้ไปออกพระราม 2 ได้, ทางพิเศษอุดรรัตยา วิ่งขึ้นเหนือไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ปทุมธานี อยุทธยาได้ และ ทางพิเศษอุตราภิมุข (ดอนเมืองโทลเวย์) สามารถวิ่งลงใต้เข้ากรุงเทพมหานครและขึ้นเหนือไปรังสิตตได้ด้วยเช่นกัน
• รถตู้ ชุมทางรถตู้ในทำเลแจ้งวัฒนะจะอยู่ที่ อิมแพ็คเมืองทองธานี และสามารถขึ้นรถตู้ได้ที่หน้าเซนทรัล สาขาแจ้งวัฒนะ ซึ่งจะมีทั้งรถตู้ที่มาจากปากเกร็ดและรถตู้ที่จอดเป็นคิวรถตรงข้ามศูนย์การค้า มีทั้งสายที่ไป Central ปิ่นเกล้า, The Mall งามวงศ์วาน, หัวลำโพง, สวนจตุจักร, อนุสาวรีย์, มีนบุรี, ฟิวเจอร์, ม.เกษตร เป็นต้น
• รถโดยสารประจำทาง สาย 51, 52 , 150 , 166 , 356 และ 391

สำหรับในส่วนของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในย่านแจ้งวัฒนะ TerraBKK Research รวบรวมโครงการที่กำลังเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน และโครงการที่คาดว่าจะเปิดขายใน 1-2 เดือนข้างหน้า พบคอนโดมิเนียมทั้งหมด 15 โครงการ มีราคาขายอยู่ระหว่าง 1.29 – 3 ล้านบาท หรือระดับราคาตั้งแต่ 46,000-76,000 บาท/ตร.ม. ตาม 4 โซนหลักดังนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก