ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่มีความซับซ้อนในหลายๆกระบวนการ ผู้อ่านลองคิดดูว่ากระบวนการก่อนจะได้บ้านซัก 1 หลังขึ้นมาต้องผ่านขั้นตอนอะไรบ้างตั้งแต่ การเลือกที่ดิน การศึกษาตลาด การออกแบบไปจนถึงการตกแต่งและขาย อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นศูนย์รวมของผู้คนหลายแขนงวิชาชีพเข้ามาเพื่อปั้นโครงการให้สำเร็จ เนื่องจากงานในแต่ละส่วนต้องใช้ความชำนาญเฉพาะด้าน บุคคลทั่วไปที่ไม่ได้เป็นผู้รู้จริง ไม่เคยศึกษามาก่อนจะไม่สามารถทำได้ TerraBKK ได้รวบรวมบุคคลที่มีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีทั้งหมด 9 ฝ่าย ดังนี้

1. ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) เป็นส่วนที่ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ทั้งด้าน ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

2. สถาปนิกและนักออกแบบ (Architect) เป็นฝ่ายแรกๆของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สามารถดำเนินงานในส่วนต่อไปได้ งานสถาปนิกและการออกแบบเป็นส่วนที่ถือว่าสำคัญกับการพัฒนาโครงการ เนื่องจากสถาปนิกจะต้องออกแบบผลิตภัณฑ์ออกมาให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตและต้องตอบรับกับกลุ่มเป้าหมายกับการตลาดที่ได้ศึกษาเอาไว้ การออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ไม่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายจะส่งผลทางอ้อมต่อยอดขายเนื่องจากว่าสินค้าที่ทำออกมาไม่ตอบโจทย์กับทางฝ่ายการตลาดซึ่งได้วางกลยุทธ์ทางการตลาดที่เฉพาะกลุ่มเอาไว้ สถาปนิกยังต้องออกแบบยังให้สอดคล้องกับเงินทุนและถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารอีกด้วย งานสถาปนิกจึงเป็นงานที่ค่อนข้างมีความเฉพาะตัวและส่งผลในระยะยาวต่อตัวโครงการในอนาคตด้วย

3. ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือผู้รับจ้างก่อสร้าง (Contractor) เป็นส่วนงานที่ต้องปฏิบัติงานทุกอย่างให้เป็นไปตามเอกสารสัญญา ด้วยการใช้วัสดุและฝีมือแรงงานตามที่กำหนดไว้ในเอกสารสัญญา โดยผู้รับเหมามีหน้าที่ในการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่สถาปนิกออกแบบโครงสร้างต่างๆทั้งภายในและภายนอกเอาไว้ ผู้รับเหมาก่อสร้างสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ คือ 1.ผู้รับเหมาก่อสร้างหลัก คือ ผู้รับจ้างที่ลงนามในเอกสารสัญญาซึ่งยอมรับและตกลงที่จะดำเนินการก่อสร้างให้ลุล่วงแล้วเสร็จด้วยดีเป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในเอกสารสัญญา รวมทั้งต้องรับผิดชอบในผลของงานของผู้รับจ้างช่วงด้วย 2.ผู้รับเหมาช่วง คือ ผู้รับจ้างที่รับทำงานให้ผู้รับจ้างหลักอีกทอดหนึ่ง โดยผู้รับเหมาก่อสร้างหลักต้องรับผิดชอบในการควบคุมผู้รับเหมารายย่อยอื่นๆด้วย

4. วิศวกร (Engineer) จัดเป็นกลุ่มที่จะต้องทำงานให้สอดคล้องกับสถาปนิกที่ได้ออกแบบไว้ โดยวิศวะกรมีด้วยกันหลายสาขาซึ่งแต่ละสาขาก็มีความเชี่ยงชาญต่างกันออกไป ได้แก่ วิศวกรไฟฟ้า วิศวกรโครงสร้าง เป็นต้น วิศวกรจะเป็นผู้ที่ออกแบบต่อเนื่องมาจากสถาปนิกซึ่งจะลงถึงรายละเอียดเข้าไปอีก รวมถึงมีหน้าที่ตรวจวัดคุณภาพระหว่างการก่อสร้างโครงการว่าปลอดภัยและได้มาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ ซึ่งงานส่วนส่วนนี้บุคคลทั่วไปอาจจะไม่ทราบถึงรายละเอียด

5. นักประเมินอสังหาริมทรัพย์ เป็นฝ่ายที่เกี่ยวของกับการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ นักประเมินจะมีหน้าที่หลักในการตรวจสอบราคาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ว่ามูลค่าที่ผู้ประกอบการกำลังจะลงทุนมีความเหมาะสมหรือไม่ เพื่อจะได้นำไปกำหนดจำนวนเงินที่จะต้องขอกู้หรือที่ต้องการระดมทุนต่อไป นักประเมินอาจจะมีหน้าที่ตั้งราคาหรือค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย เรื่องเหล่านี้ต้องใช้ความรอบคอบในการตัดสินใจ เนื่องจากมีส่วนเกี่ยวข้องกับต้นทุนคิ่นข้างมากเนื่องจากการจัดซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นอคารสำนักงานหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมีสัดส่วนต้นทุนค่อนข้างสูง ถ้าการจัดซื้อหรือการประเมินที่ไม่ถูกต้องเกิดผิดพลาดจะส่งผลต่อต้นทุนของโครงการนั้นๆได้ทำให้บางโครงการอาจจะถึงขึ้นขาดทุนได้

6. ที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ (Consult Manager) โครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการมีมูลค่าหลายล้านบาท การเริ่มต้นจะพัฒนาโครงการแต่ละชิ้นต้องอาศัยมุมมองวิสัยทัศน์ที่ครอบคลุมทั้งทางด้านเศรษฐกิจ ด้านการออกแบบ และประสบการณ์ที่คลุกคลีกับธุรกิจนี้เป็นเวลานาน เพื่อให้การลงทุนในแต่ละครั้งมีประสิทธิภาพมากที่สุด โดยบางครั้งเจ้าของโครงการเองอาจจะมองภาพต่างๆได้ไม่ครอบคลุมซึ่งอาจจะเกิดความผิดพลาดได้ ที่ปรึกษาโครงการในที่นี้ยังรวมถึงที่ปรึกษาด้านการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการให้คำปรึกษาการควบคุมงานก่อสร้าง เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวแทนเจ้าของโครงการในการตรวจสอบงบประมาณ คุณภาพ และมาตรฐานในการก่อสร้างว่าอยู่ในแผนงานที่ได้วางไว้หรือไม่

7. ผู้บริหารจัดการโครงการ (Facility Manager) จะเป็นผู้ที่เข้ามาอำนวยความสะดวกให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทขาย และประเภทเช่าเพื่อให้โครงการที่สร้างแล้วเสร็จเหล่านี้ดูใหม่และให้ผู้ที่ใช้อาคาร ได้รับความสะดวกสบาย หน้าที่ของผู้บริหารโครงการคือ ทำหน้าที่อำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัย รวมถึงบำรุงรักษา ปรับปรุงโครงการทั้ง การบริหารในเรื่องของความสะอาด การ Renovate โครงการให้ดูใหม่พร้อมใช้อยู่ตลอด ผู้บริหารจัดการโครงการเรียกในความหมายที่เราเข้าก็คือ นิติบุคคล ซึ่งคอยให้อำนวยความสะดวกลูกบ้าน บำรุงรักษาอาคาร บริหารจัดการงบประมาณค่าใช้จ่ายภายในโครงการให้เพียงพอใช้ตลอดทั้งปี ถ้าผู้บริหารโครงการไม่ดีอาจจะทำให้โครงการทรุดโทรมดูไม่มีมูลค่า สุดท้ายจะทำให้มีอัตราเช่าของโครงการค่อยๆว่างลงเรื่อย

8. พนักงานขายและตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Sale and Broker) ส่วนนี้เป็นส่วนสำคัญมากอีกส่วนหนึ่ง โครงการต่างๆที่ก่อสร้างขึ้นมาเพื่อขายหรือเช่าจะไม่สามารถขายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพถ้าหากขาดฝ่ายนี้ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าค่อนข้างสูง สภาพคล่องต่ำ จึงมีความจำเป็นที่ต้องใช้ผู้ที่มีความชำนาญทางด้านการขายโดยเฉพาะมาช่วยในการขายโครงการ บุคคลเหล่านี้มีความสามารถ มีเครือขายการเข้าถึงลูกค้าได้ดีกว่าทำให้โครงการสามารถขายได้ดีกว่าการขายด้วยตนเอง ทำให้เราสามารถปิดโครงการได้เร็วและสามารถนำเงินไปใช้กับโครงการอื่นๆได้ทัน

9. นายทุน โครงการจะไม่สามารถดำเนินไปได้เลยถ้าหากขาดแหล่งเงินทุนในการดำเนินโครงการ นายทุน จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายทุนในที่นี้ ได้แก่ สถาบันการเงินต่างๆ หรือบุคคลที่มีเงินทุนพร้อมที่จะร่วมลงทุน เป็นต้น ในปัจจุบันลักษณะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทใหญ่เริ่มจะมีการลงทุนในลักษณะร่วมกันลงทุนมากขึ้น (Joint Venture) ซึ่งเป็นวิธีการหนึ่งของรูปแบบการพัฒนาการ โดยฝ่ายหนึ่งอาจจะมีที่ดินพร้อมสำหรับการลงทุนแต่อาจจะไม่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุน ก็อาจจะต้องไปหาผู้ร่วมทุนเพื่อให้สามารถพัฒนาได้สำเร็จในที่สุด

จะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถประสบความสำเร็จได้เลยถ้าหากขาดบุคคลฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไป ทุกฝ่ายต่างมีหน้าที่ที่จะต้องรับผิดชอบแตกต่างกันหมด TerraBKK ได้รวบรวมทั้งวหมด 9 ฝ่ายดังกล่าวซึ่งแต่ละฝ่ายก็มีความรู้ความสามารถที่แตกต่างกันออกไป TerraBKK หวังว่าผู้อ่านจะได้เข้าใจและเห็นภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้นมากขึ้น

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก