6 สุดยอดเทคนิคการเลือกทำเลที่ดิน

สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหรือว่าไม่ใช่ประเภทที่อยู่อาศัย ที่ดิน ถือเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญที่สุด จากที่หลายๆ คนทราบกันอยู่ว่า และ ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จนั้น คือ "Location Location และ Location" ถ้าทำเลดีโอกาสในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น (แต่ก็ไม่ได้เป็นตัวยืนยันว่าจะสำเร็จ) แต่ถ้าทำเลไม่ดีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จก็จะลดน้อยลง แล้วทำเลที่ดีเป็นอย่างไร ? วันนี้เรามาเรียนรู้ เทคนิคการเลือกทำเล กับ TerraBKK ดูว่ามีปัจจัยอะไรบ้าง เพื่อเอาไว้ตัดสินใจในการเลือกทำเลที่ดินสักแปลงหนึ่ง

• ขั้นแรก ต้องดูเรื่องของการเข้าถึงที่ดิน อาจจะมองในมุมการเดินทางดูว่า ถ้าหากเราเลือกที่ดินผืนนี้จะมีทางเข้าออกหรือไม่ ที่ดินตาบอดหรือเปล่า มีทางเข้าออกมีกี่ทาง เมื่อดูทางเข้าออกเสร็จแล้ว
• ขั้นสอง ที่ดินของเราสามารถเข้าถึงด้วยรถยนต์ รถไฟฟ้า หรือว่าขนส่งมวลชนรูปแบบต่างๆ ได้หรือไม่ สิ่งต่างๆเหล่านี้ ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ด้วย ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่จำเป็น อสังหาฯ บางประเภทต้องการการเข้าถึงที่ง่ายสะดวกสบายและต้องการการมองเห็น (Exposure) เพื่อให้บุคคลภายนอกรับรู้ว่ามีอสังหาฯ นี้ตั้งอยู่ตรงนี้ หรืออสังหาฯ นี้ดูยิ่งใหญ่ แต่อสังหาฯบางประเภท อาจจะไม่ได้มีความต้องการการมองเห็นในระดับนั้นและไม่ได้ต้องการ รถไฟฟ้า หรือขนส่งมากมายขนาดนั้น

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ เช่น Siam Paragon เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ต้องการให้ทุกคนรับรู้ถึงความยิ่งใหญ่ของสถานที่แห่งนี้ แน่นอนการเลือกทำเลที่ตั้งของ Siam Paragon ต้องเลือกทำเลที่สามารถเป็นหน้าเป็นตา Exposure ให้กับศูนย์การค้าขนาดใหญ่แบบนี้ และที่ตั้งต้องมี Traffic เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากอีกด้วย ถึงจะสามารถตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นที่ดินที่มีทางเข้า-ออก สะดวกสบาย สามารถเดินทางได้หลายรูปแบบ และสามารถมองเห็นที่ดินนั้นได้ง่าย โดยเฉพาะที่ที่คนมักจะรู้จักผ่านไปผ่านมาตลอดเวลาและเป็นที่ยอมรับว่า ย่านนี้ว่าดีจริงๆ จะยิ่งทำให้ที่ดินผืนนั้นน่าสนใจมากที่สุดและการเติบโตของมูลค่าก็มีโอกาสมากกว่าที่ดินในย่านอื่นๆ

ท่านเคยได้ยินประโยคประมาณนี้หรือไม่ "เซ็นทรัลไปที่ไหน อสังหาฯจะเจริญที่นั้น" ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น คำตอบคือ สภาพแวดล้อม ความพร้อมบริเวณรอบๆ และบรรยากาศจะเป็นตัวดึงดูดความต้องการรวมถึงความน่าสนใจให้เกิดความต้องการในพื้นที่แห่งนั้นเพิ่มสูงขึ้น ยิ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้นก็ยิ่งทำให้เกิดอุปสงค์ในทำเลบริเวณนั้นเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ถ้าบริเวณนั้นเป็นชุมชนแออัดเกิดเหตุอาชญากรรมบ่อย บริเวณรอบๆนั้น ก็จะดูไม่น่าสนใจ มูลค่าก็จะเติบโตช้า เนื่องจากไม่มีใครต้องการอยู่แถวนั้น บริเวณนั้นก็จะไม่ค่อยมีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นตามไปด้วย

เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน หลายครั้งที่นายหน้าค้าที่ดินนำที่ดินมาเสนอให้กับเรา มักจะพบว่ามีที่ดินที่มีรูปทรงประหลาด หลายเหลียมบิดเบี้ยวไปมาหลายๆ แปลง ที่ดินในลักษณะนี้จะไม่เป็นที่นิยมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลองคิดดูว่า ระหว่างได้ที่ดินหลายๆเหลี่ยม กับได้ที่ดินทรงสี่เหลี่ยม ขนาดพอเหมาะ เวลาเราจะนำไปพัฒนาออกแบบโครงการบนแปลงที่ดินแบบไหนจะสามารถออกแบบได้ง่ายกว่ากัน ที่ดินแบบไหนจะมีความยืดหยุ่นมากกว่ากัน และการจัดวางตัวอาคารแบบไหนจะจัดวางได้ดีกว่ากัน เพียงเท่านี้ก็สามารถตอบโจทย์ได้แล้วว่ารูปร่างที่ดินทรงไหนน่าสนใจมากที่สุด TerraBKK ขอแนะนำว่า ทรงที่ดิน ที่มักจะมีมูลค่าดีๆได้นั้นต้องเป็นทรงลักษณะสี่เหลี่ยมจัตุรัส สี่เหลี่ยมผืนผ้า หรืออาจจะเป็นตัวแอล (L) ที่มีขนาดพื้นที่ให้เพียงพอสำหรับการพัฒนา ที่ดินที่เราซื้อมาในครั้งแรก อาจจะมีทรงที่ไม่สวยก็ได้ ถ้าหากเรามีความสามารถในการซื้อที่ดินโดยรอบเพิ่มได้จนสะสมเป็นที่ดินแปลงให้ขนาดสวยงามขึ้นได้ก็เป็นอีกทางออกหนึ่งให้ได้แปลที่ดินที่สวยขึ้น

ตามหลักของอุปสงค์ของอุปทาน ถ้าหากความต้องการมาก แต่สิ่งที่หลายๆ คนต้องการนั้น ขาดตลาด ทำให้เกิดความขาดแคลนในตลาดเกิดขึ้น แน่นอนสินค้าชนิดนั้นจะต้องมีราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดิน โดยเฉพาะทำเลสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางราคาขยับจากตารางเมตรหลักแสน ปัจจุบันราคาขายกันตารางวาละ 1-2 ล้านบาท แล้วด้วยระยะเวลาไม่ถึง 5 ปีและมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง นี่คือ ความทรงพลังของการมีอยู่อย่างจำกัด Scarcity ก็จริงอยู่ว่า ที่ดินทุกที่ก็มีอยู่อย่างจำกัด แต่มันยังไม่รู้สึกถึงคำว่าการมีอยู่อย่างจำกัด เช่น ถ้าเราเปรียบเทียบกับที่ดินที่เป็นท้องนาโดยรอบ ก็มีแต่ทุ่งนาเต็มพื้นที่อัตราการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าก็จะไม่เท่ากับที่ดินแถบสุขุมวิทอยู่ดี เพราะที่ดินทุ่งนาผู้คนยังไม่สามารถรับรู้ได้ถึงความมีอยู่อย่างจำกัดทำให้ราคาไม่สามารถถีบตัวสูงขึ้นได้นั่นเอง

การลงทุนไม่ว่าจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจอื่นๆ จำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ เราต้องมองไปข้างหน้าว่าในอนาคตจะมีอะไรบ้าง จะมีการเติบโตไปในทิศทางไหน การเลือกซื้อที่ดินก็เช่นกัน ถ้าเราเลือกที่ดินในเมืองซึ่งไม่มีการเจริญเติบโต ถึงแม้จะทำเลดีติดหัวมุมสี่แยก หรือติดถนน 8 เลนส์ขนาดไหนก็ตาม แต่ถ้าเมืองไม่มีแนวโน้มจะโตมาหาก็ไม่มีประโยชน์อะไร การเติบโตของมูลค่าที่ดินก็ไม่มีทางที่จะโตสู้กับทำเลที่เมืองกำลังเติบโตไปได้ มูลค่าก็ดีกว่า สภาพคล่องในการซื้อ-ขายก็ดีกว่า คำถาม คือ จะรู้ได้อย่างไรว่าเมืองจะโต?

• สิ่งแรก คือ ประสบการณ์ การคลุกคลีในพื้นที่นั้นๆ แล้วดูว่าเมืองมีแนวโน้มขยายตัวอย่างไร โดยเปรียบเทียบกับอดีตที่ผ่านมา
• สิ่งที่สอง คือ ผังเมือง จะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ไหนสามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้าง มีศักยภาพขนาดไหน อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนควรขึ้น หรือประเภทไหนไม่ควรขึ้น สุดท้ายแล้วเมืองก็จะขยายไปในทิศทางนั้นๆไม่มากก็น้อย
• สิ่งที่สาม คือ โครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ (Infrastructure) ไม่ว่าจะเป็น ประปา ไฟฟ้า รถไฟฟ้า หรือว่าถนน สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวนำความเจริญ และนำพาที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจการค้าการพาณิชย์ให้สามารถขยายตัวไปได้

การซื้อเลือกซื้อที่ดินสิ่งที่ต้องดูควบคู่กันไป คือ กฎหมายโดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง เป็นสิ่งที่ TerraBKK เน้นย้ำมาโดยตลอด เพราะที่ดินที่คุณซื้อมานั้น อาจจะไม่มีสามารถสร้างอะไรได้เลย เนื่องจากกฎหมายผังเมืองกำหนดให้พื้นที่แห่งนั้นเป็นพื้นที่ไม่สามารถทำประโยชน์อะไรได้ สิ่งที่คุณติดสินใจลงทุนมาหลายล้านบาทอาจจะกลายเป็นเพียงแค่ผืนป่าธรรมดาก็ได้ ในอีกกรณีหนึ่งถึงแม้ที่ดินจะอยู่ในทำเลใจกลางเมืองอย่างสีลม สาทร แต่ถ้าถนนเล็กเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดก็ไม่สามารถขึ้นอาคารสูงได้ หรือไม่อาจจะโดนระยะร่นกินพื้นที่จนไม่สามารถสร้างอะไรแล้วก็ได้ ดังนั้นกฎหมายจึงเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆที่คุณต้องใส่ใจ

6 สุดยอดเทคนิคในการเลือกทำเลที่ดิน ที่ทาง TerraBKK ได้นำเสนอนั้น ล้วนแต่เป็นสิ่งที่ต้องเอามาประกอบการตัดสินใจแทบทั้งสิ้น อย่างไรก็ตามต้องขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ส่วนตัวด้วย ว่าเราต้องการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ในวัตถุประสงค์อะไร TerraBKK หวังว่าบทความนี้ผู้อ่านจะนำเทคนิคเหล่านี้ไปใช้ประโยชน์ได้ไม่มากก็น้อย - เทอร์ร่า บีเคเค