"โครงสร้างกระแสเงินสด" ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การดำเนินธุรกิจเงินสดในการดำเนินงานถือว่าสำคัญมาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับบริหารเงินให้เพียงพอสำหรับการดำเดินธุรกิจก็ถือว่าเป็นสิ่งที่สำคัญเช่นกัน อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถูกจัดให้เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงระดับสูงธุรกิจหนึ่ง มีการใช้เงินทุนมหาศาลในการดำเนินกิจการและกินเวลายาวนานกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ส่วนใหญ่แล้วโครงการหนึ่งมูลค่าตั้งแต่หลักล้านบาทขึ้นไปแน่นอน เงินตรงส่วนนี้อาจจะเป็นเงินทั้งชีวิตเพื่อการนำมาทำธุรกิจของใครบ้างคนเลยก็ว่าได้ มิหนำซ้ำเงินลงทุนส่วนนี้ยังเป็นเงินกู้จากพ่อ แม่ พี่ น้อง เพื่อนๆ รวมถึงสถาบันการเงินซึ่งเป็นแหล่งเงินกู้ที่สำคัญ ซึ่งบุคคลเหล่านี้ต้องแบกรับความเสี่ยงไปพร้อมๆกัน TerraBKK จึงได้เห็นความสำคัญตรงส่วนนี้เราจึงอยากที่จะนำเสนอบทความที่เกี่ยวข้องกับการเงินกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ผู้อ่านที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถประมาณการการลงทุนได้ มีรายละเอียดดังนี้
ลำดับแรกที่เราต้องทำความเข้าใจ คือ เงินสดมันมีทั้งรับมาแล้วก็จ่ายออกไป ดังนั้นเราแบ่งได้เป็น กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) กับ กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) ลำดับต่อไปเราจะลงในส่วนของรายละเอียดว่ากระแสเงินสดรับมีอะไรบ้าง กระแสเงินสดจ่ายมีอะไรบ้าง
กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งได้เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะของรายได้ที่ต่างกัน ดังนี้
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทขาย จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ
- เงินจอง เงินทำสัญญา จะเข้ามาก้นเดียว
- เงินผ่อนดาวน์ (Down Payment) จะเข้ามาเป็นงวดๆในแต่ละเดือน
- เงินโอน (Transfer) จะเข้ามาก้อนใหญ่ก้อนเดียวเข้าสู่กิจการ ส่วนการผ่อนโอนเป็นเรื่องระหว่างธนาคารกับลูกค้าไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ
- ค่าเช่า อย่าลืมหักลบกับอัตราว่างด้วย (Vacancy) เนื่องจากต้องเผื่อช่วงเวลาในการหาลูกค้ามาอยู่อาศัยทำให้ช่วงนี้ไม่มีรายได้ และการประมาณการรายรับของโครงการในรูปแบบเช่าควรประมาณการไปตลอดอายุของสินทรัพย์
- ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่เก็บจากผู้เช่า
- ค่าอาหาร เครื่องดื่ม เป็นรายได้ส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นส่วนที่เสริมรายได้เข้ามา อย่างเช่นโรงแรมก็จะห้องอาหารไว้รองรับลูกค้าที่เข้าพัก เป็นต้น
- รายรับอื่นๆ
กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) มีด้วยกันหลากหลายส่วน ดังนี้
- ค่าที่ดินโครงการค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอีกทั้งในปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากต้นทุนในส่วนนี้จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการเช่นกัน
- ต้นทุนค่าที่ดิน
- ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน เช่น ทดสอบดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน ค่าถมที่ดิน ค่าการวางระบบน้ำ ระบบไฟ (Facility)
- ค่าก่อสร้าง จะมีลักษณะจ่ายเป็นงวดงานจนกระทั้่งงานเสร็จ โดยไม่ได้เป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวทั้งหมด
- ต้นทุนโครงสร้างอาคาร ได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน หลังคา และอื่นๆ
- ต้นทุนก่อสร้างถนน
- ต้นทุนรั้วโครงการ
- ค่าใช้จ่ายสำรอง เผื่อเหลือเผื่อขาดในการประมาณการกระแสเงินสดในการดำเนินการ
- ค่าที่ปรึกษาวิศวะกรและสถาปนิก
- ต้นทุนค่าเครื่องจักร
- ค่าออกแบบ
- ต้นทุนการดำเนินการ
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ เงินเดือนพนักงาน, ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (ค่าสาธารณูปโภค, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าเบี้ยประกัน), ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น
- ค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ Commission, ค่าโฆษณา ค่าประชาสัมพันธ์
สุดท้ายเมื่อเรารู้กระแสเงินสดรับรวมและกระแสเงินสดจ่ายรวมแล้ว นำมาหักลบกันก็จะได้เป็นกระแสนเงินสดสุทธิ (กระแสเงินสดรับ – กระแสเงินสดจ่าย = กระแสเงินสดสุทธิ) ก็สามารถรู้ได้แล้วว่ากระแสเงินสดในช่วงเดือนไหนที่เราต้องจ่ายออกไปบ้างและช่วงเดือนไหนที่กระแสเงินสดเป็นลบบ้าง กระแสเงินสดรวมสุทธิสามารถนำมาคำนวณหาผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนได้อีกด้วยว่าการลงทุนในครั้งจะคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ - เทอร์ร่า บีเคเค
หาก Cash Flow ติดลบต่ำกว่า Base Case ที่ตั้งสมมุติฐานไว้ให้เตรียมใจไว้ได้เลยว่าคุณกำลังมีปัญหา
ตัวอย่างกระแสเงิน
บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
