ก่อนการตัดสินใจทำธุรกิจหรือลงทุนอะไรบางอย่าง เรามักจะได้ยินวลีหนึ่งที่คุ้หูเป็นประจำคือ “การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน” ทำไมถึงต้องเน้นยำเรื่องความเสี่ยง ความเสี่ยงเป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นลำดับต้นๆในการทำธุรกิจแต่ก็มักจะไม่มีใครสนใจและละเลย เรื่องความเสี่ยงเนื่องจากคนส่วนใหญ่มักมองแต่ด้านดีในการทำธุรกิจ วาดภาพที่สวยหรูว่าจะได้ผลตอบแทนเท่านั้น เท่านี้แน่นอน ต้องมีผู้เช่าอสังหาฯของเรา 90-100% ทุกปี และระหว่างการทำงานคงต้องราบรื่นไม่มีอุปสรรค์ ทำให้ความเสี่ยงเป็นเรื่องไกลตัวคงไม่เกิดปัญหาอะไรกับการลงทุนของเราแน่นอน แต่สุดท้ายแล้วความคาดหวังเหล่านั้นมักจะพบกับจุดจบที่ไม่สวยหรูมากนัก ดังนั้น TerraBKK อยากให้มองความเสี่ยงเป็นเรื่องที่ต้องคำนึงทุกครั้งก่อนลงทุนทำธุรกิจอะไรก็ตาม ความเสี่ยงสำหรับการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้

RiskProp1

ความเสี่ยงทางธุรกิจ (Business Risk) เป็นความเสี่ยงที่มีความเกี่ยวข้องกับตัวธุรกิจโดยตรง ไม่ว่าจะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงตัวกฎหมาย เช่น กฎหมายผังเมืองซึ่งจะผูกพันธ์ถึงข้อกำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้น และการเปลี่ยนนโยบายของทางรัฐบาลไม่ว่าจะเป็น นโยบายบ้านหลังแรก นโยบายเกี่ยวกับภาษีมรดก ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญส่งผลกระทบต่อตัวธุรกิจมากที่สุดตัวหนึ่ง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นเรื่องของรสนิยม และความนิยมของตลาดในขณะนั้น โดยแต่ละช่วงเวลาก็จะมีเหตุการณ์ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนพฤติกรรมของผู้บริโภคที่แตกต่างกันออกไป ยกตัวอย่างเช่น ช่วงวิกฤติน้ำท่วม 2554 กระแสความต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากจากการเห็นความจำเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อหลีกหนีน้ำท่วมในช่วงนั้น ส่งผลให้ตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์สามารถขายได้น้อยลงเพราะหลายคนกลัวน้ำจะท่วมซ้ำเหมือนช่วงที่ผ่านมาจึงฉะลอการซื้อลง หลังจากนั้นปลายปี 2557 ตลาดคอนโดเฟื่องฟูขึ้นอย่างมากทำให้นักพัฒนาหลายคนต่างยังมุ่งมั่นที่จะพัฒนาคอนโดอยู่ตลอด โดยตลาดตอนนั้นกำลังจะ Over supply เล็กๆ อีกทั้งกำลังซื้อของชนชั้นกลางถึงล่างเริ่มชะลอตัวลงใครที่เข้ามาเป็นผู้เล่นรายหลังๆซึ่งวาดฝันผลตอบแทนไว้อย่างสวยงามว่าจะสามารถขายได้หมดในระยะเวลาอันสั้นซึ่งในความเป็นจริงไม่ได้เป็นอย่างที่คิดไว้ ส่งผลให้เกิดปัญหาสภาพคล่องต่อตัวธุรกิจได้ในอนาคตได้

ความเสี่ยงทางด้านการเงิน (Financial Risk) เป็นประเด็นที่เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย จากที่กล่าวไปข้างต้นว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องอาศัยเงินทุนมากและแหล่งเงินกู้ส่วนใหญ่มาจากสถาบันการเงิน ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรที่สำคัญในส่วนของต้นทุนที่ผู้ประกอบการให้ความใส่ใจเป็นลำดับต้นๆ จากที่ทราบกันดีว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการลงทุน และในทางกลับกันอัตราดอกเบี้ยที่สูงก็จะไม่ดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนเช่นกัน อีกทั้งประเทศไทยอัตราดอกเบี้ยไทยเป็นแบบลอยตัวทำให้ประเด็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญมากขึ้น ตัวอย่างเช่น กู้เงิน 200 ล้านบาท เพื่อทำหมู่บ้านจัดสรร อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นเพียง 1% จะส่งผลทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นถึง 2 ล้านบาทต่อปีเลยทีเดียว ซึ่งในความเป็นจริงเราไม่สามารถรู้ได้ว่าดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงเมื่อไหร่ ได้แต่คาดการณ์เท่านั้น ดังนั้นผู้ประกอบการอย่าลืมคาดการณ์แนวโน้มเผื่อเอาไว้และอย่าลืมคำนึงถึงความเสี่ยงทางด้านการเงินตรงนี้ด้วย

RiskProp2

ความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ (Purchasing Power) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนที่ค่อนข้างสูงมาก แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่มาจากเงินทุนจากส่วนของเจ้าของและแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน ทั้งสองแหล่งเงินทุนดังกล่าวต่างมีต้นทุนทางการเงินทั้งสิ้น ตรงนี้จะกลายเป็นความเสี่ยงในการจ่ายชำระเงินที่กู้ให้แก่เจ้าหนี้ของธุรกิจได้กู้เอาไว้ โดยเฉพาะในกรณีเศรษฐกิจเกิดการชะลอตัวหรือเป็นช่วงวัฐจักรขาลงในการทำธุรกิจ ทำให้คนในประเทศไม่มีกำลังซื้อและระมัดระวังการใช้จ่าย แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงส่งผลเป็นลูกโซ่ต่อภาคธุรกิจ ถ้าหากผู้ประกอบการประเมินความเสี่ยงในการทำธุรกิจมาไม่ดีพออาจจะส่งผลต่อสภาพคล่องทางด้านการเงินอาจจนถึงขั้นผิดนักชำระหนี้กับเจ้าของแหล่งเงินทุนได้ อย่างเช่นกรณีศึกษาของไทยปี 2540 ที่ผู้ประกอบการหลายรายขาดสภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจไม่สามารถชำระหนี้ได้จนต้องล้มละลายในที่สุด

ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง (Liquidity Risk) เรื่องนี้ทุกคนคงทราบดีว่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำเปลี่ยนมือซื้อขายได้ช้าเนื่องจากมีมูลค่าค่อนข้างสูงมากจึงต้องรอเวลาในการตัดสินใจของลูกค้าและยิ่งในสถานะการณ์เศรษฐกิจที่ไม่พร้อมจะยิ่งส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำลงไปอีก สภาพคล่องอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการของผู้พัฒนาว่าตรงกับความต้องการของผู้บริโภคมากน้อยขนาดไหนด้วย มีหลายปัจจัยเป็นตัวกำหนดไม่ว่าจะเป็น แนวคิดโครงการ แบบโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงโปรโมชั่นเพื่อปิดการขาย เป็นต้น จากสภาพคล่องที่ต่ำเหล่านี้นักพัฒนาควรที่จะต้องคำนึงถึงความเสี่ยงตรงนี้ว่า ธุรกิจมีเงินสดหมุนเวียนหล่อเลี่ยงธุรกิจมากเพียงพอหรือไม่

จากทั้ง 4 ความเสี่ยงใหญ่ๆที่ TerraBKK ได้เสนอไปเป็นความเสี่ยงที่ต้องพึงระวังเอาไว้เสมอๆ ไม่ควรวางแผนหรือประมาณการณ์ตัวเลขต่างๆดีเกินไปและควรนึงถึงความเป็นจริงให้มาก เพราะหลายๆครั้งเราทำธุรกิจอาจจะวาดภาพเข้าข้างตนเองมากเกินจนลืมคำนึงถึงความเสี่ยงบางประการที่อาจจะละเลยไปได้ TerraBKK อยากให้ธุรกิจหรือการลงทุนของท่านประสบความสำเร็จจึงจัดทำบทความนี้ขึ้นให้เป็นข้อเตือนใจในการทำธุรกิจต่อไป

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก