การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นส่วนงานที่มีความสำคัญค่อนข้างมากกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเป็นส่วนที่มีความเกี่ยวข้องกับต้นทุน เช่น เรื่องของการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่อในอนาคตว่าราคานั้นเหมาะสมที่จะซื้อหรือไม่ ถ้าหากการประเมินในส่วนนี้ผิดพลาดอาจจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของกิจการในการพัฒนาโครงการได้ เมื่อต้นทุนที่ดินสูงขึ้นกว่าความเป็นจริงกำไรที่ได้จากการพัฒนาอาจจะได้ไม่คุ้มค่ามากนัก ดังนั้นการประเมินราคาจะช่วยให้การซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ต้นทุนที่ดีและเหมาะสมกับความเป็นจริงมากขึ้น TerraBKK จึงได้รวบรวมองค์ประกอบของการประเมินราคา มีองค์ประกอบด้วยกันดังนี้

1. การคาดการณ์ (Anticipation) มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์กับการคาดการณ์เป็นส่วนที่มีความสัมพันธ์กัน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นกับราคาหรือมูลค่าในอดีต แต่ขึ้นอยู่กับการคาดการณ์ถึงโอกาสความเป็นไปได้ในอนาคต เนื่องจากในแต่ละวันโลกของเรามีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาอยู่ตลอดเวลาไม่ว่าจะเป็นภัยพิบัติ สภาพสังคมที่มีความเกี่ยวของกับการใช้นโยบาบของรัฐบาล การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงการลงทุนของภาคเอกชน Mega Project ต่างๆ การเปลี่ยนแปลงสิ่งต่างๆเหล่านี้ส่งผลให้เกิดการคาดการณ์ถึงการเปลี่ยนแปลงทั้งตัวนโยบายการลงทุนโครงการต่างๆในอนาคต ทำให้เรามักจะเห็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในทำเลต่างๆของเหล่านายทุนและนักลงทุนมืออาชีพกว้านซื้อที่ดินทั้งเพื่อการเก็งกำไรและซื้อเพื่อรอความเจริญในที่ดินศักยภาพผืนนั้นจากการมีโครงสร้างพื้นฐานไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าความเร็วสูง การคมนาคมต่างๆรองรับ แน่นอนว่าการคาดการณ์ย่อมมีทั้งคาดการณ์ถูกและคาดการณ์ผิด ใครที่คาดการณ์ไปในทิศทางเดียวกับความเป็นจริงก็ถือว่าโชคดีหรือได้กำไร ใครคาดการณ์สวนทางกับความเป็นจริงก็อาจจะต้องเจ็บตัวหรือขาดทุนจากเงินลงทุนที่ลงทุนไปก่อนหน้าและมูลค่าที่ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างที่คาดหวังเอาไว้

2. การเปลี่ยนแปลง (Change) เป็นปัจจัยที่คอยปรับเปลี่ยนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอด มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยภายนอก (Externality) ที่เข้ามากระทบด้วย ยกตัวอย่างง่ายๆให้เห็นได้ชัดเจนมากขึ้น เช่น อยู่มาวันหนึ่งรัฐบาลประกาศที่จะลงทุนรถไฟฟ้าซึ่งผ่านหน้าที่ดินของเรา ทำให้ทำเลโดยรอบรถไฟฟ้าเกิดการลงทุนของภาคเอกชนทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างหลั่งไหลเข้ามายังทำเลแห่งนี้ แน่นอนความเจริญที่หลั่งไหลเข้ามาเป็นปัจจัยภายนอกที่ช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ของที่ดินของเราให้เป็นที่สนใจของผู้คนภายนอกส่งผลให้มูลค่าก่อนและหลังมีโครงการรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากอีกด้วย

Credit : TheReaderThai

3. อุปสงค์และอุปทาน (Demand and Supply) เป็นส่วนประกอบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถ้าหากขาดอุปสงค์และอุปทานก็จะไม่ทำให้เกิดการซื้อขายได้ จึงทำให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ต้องอิงหลักของอุปสงค์ของอุปทานอยู่เสมอ เพื่อไม่ให้การประเมินมูลค่าไม่สูงขึ้นหรือต่ำกว่าความเป็นจริงให้อยู่ในระดับดุลยภาพของตลาด (Equilibrium) เราสามารถใช้เครื่องมือทางเศรษฐศาสตร์ที่เกี่ยวกับอุปสงค์และอุปทานช่วยในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อาจจะเกิดขึ้นได้

4. การทดแทนของสินค้า (Substitution) ประเด็นนี้หลายคนอาจจะลืมนึกถึงอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเภท ในแต่ละทำเลก็จะมีประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด (Highest and Best use) สำหรับทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจก็เป็นอาคารสูง ออฟฟิส อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม สำหรับคนที่มีงบประมาณค่อนข้างจำกัดอาจจะซื้อได้เพียงแค่คอนโดมิเนียมขนาด 30 ตารางเมตรเท่านั้น เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองอาจจะมีราคาที่สูงกว่า ลูกค้าอาจจะสามารถทดแทนด้วยการซื้อทาวน์เฮ้าส์ทำเลที่ห่างไกลออกมาเล็กน้อยและได้พื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้น การเข้าออกก็ไม่ไกลจากทำเลเดิมที่ต้องการมากนักในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ก็เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยเรื่องของการทดแทนกันเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาด้วยเช่นกัน การประเมินราคาก็ต้องคำนึงถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะทดแทนกันได้ โดยนำอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นเข้ามาประเมินด้วยเพื่อให้เห็นถึงขอบเขตของมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะประเมินได้มากขึ้น

5. สมดุล (Balance) การประเมินมูลค่าอสัหาริมทรัพย์ต้องคำนึงถึงความเหมาะสมหรือความสมดุลด้วย เนื่องจากหากเราพัฒนาส่วนใดส่วนหนึ่งที่เกิดจากความพอดีแล้วไม่สมดุลย่อมจะไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ใดๆเพิ่มขึ้น เช่น ปกติแล้วมาตรฐานการก่อสร้างบ้านพื้นของโครงการควรจะรับน้ำหนักได้ 500 กิโลกรัม แต่เจ้าของโครงการต้องการให้รับน้ำหนัก 2 ตัน ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากความสามารถในการรับน้ำหนักส่วนที่เกินจากระดับมาตรฐานนั้นไม่มีความจำเป็นและเป็นการเพิ่มต้นทุนในการก่อสร้างบ้านโดยเปล่าประโยชน์ อีกทั้งยังไม่ได้เป็นการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

6. การเกื้อกูล (Contribution) เนื่องจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ยึดติดกับมูลค่าการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับองค์ประกอบภายในรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆภายในอสังหาริมทรัพย์นั้นอีกด้วย ตัวอย่างเช่น เมื่อพูดถึงคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทแน่นอนย่านนั้นเป็นที่อยู่อาศัยของคนญี่ปุ่น ดังนั้นคอนโดมิเนียมแต่ละห้องควรจะมีอ่างอาบน้ำไว้รองรับคนญี่ปุ่นโดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมไหนที่ไม่มีอ่างอาจจะทำให้ปล่อยเช่าคนญี่ปุ่นได้ยากขึ้นก็จะเป็นตัวเลือกตัวท้ายๆสำหรับการอยู่อาศัย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะด้อยค่าลงได้ เป็นต้น นี่ก็เป็นตัวอย่างให้เห็นถึงการเกื้อกูลกันของอสังหาริมทรัพย์และเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นอีกด้วย

Credit : DDproperty

7. ความสอดคล้อง (Conformity) ความสอดคล้องหมายถึงตัวอสังหาริมทรัพย์ต้องสอดคล้องกับลักษณะความเป็นอยู่ ความต้องการของผู้บริโภค และต้องสอดคล้องกับวัฒนธรรม กฎหมาย สังคม เศรษฐกิจของประเทศ ถ้าหากตัวอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับสภาพตลาดหรือไม่สอดคล้องกับอุปสงค์ก็จะทำให้มูลค่าลดลงได้

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก