ภาพของวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรี ในใจหลายๆคนยังคงติดภาพทำเลที่อยู่อาศัยดั้งเดิมซึ่งอาจจะดูไม่ค่อยมีอะไรหวือหวามากนัก แต่ถ้าเรามองภาพในอนาคตไปอีก 2-3 ปีข้างหน้านับจากปี 2558 เราน่าจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อย่างน่าสนใจไม่ว่าจากการเริ่มต้นลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าที่จะเข้ามาเชื่อมต่อระหว่างกันในทำเลในย่านนี้ถึง 3 สาย และโครงการ Mega Project ของภาคเอกชนที่เข้ามาในย่านนี้อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการผลักดันโครงการสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแก้ปัญหาคอขวดบริเวณสะพานตากสินและโครงการรถไฟฟ้าสายสีทองซึ่งได้รับความร่วมมือจากภาคเอกชนที่พยายามผลักดันรถไฟฟ้าสายพิเศษนี้ให้เกิดขึ้น TerraBKK Research จึงได้รวบรวมข้อมูลทำเลย่านนี้ให้เห็นภาพรวมของโครงการ Mega Project ในอนาคตว่าจะมีอะไรเกิดขึ้นบ้าง มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจภาพรวมผังเมืองประจำปี 2556 บริเวณ ทำเลกรุงธนบุรี-วงเวียนใหญ่ อีกซักครั้ง ภาพรวมของผังเมืองบริเวณนี้จะเป็นทำเลที่มีลักษณะผังเมืองแตกต่างจากฝั่งสีลม-สาทร (พระนคร) ชัดเจน โดยฝั่งพระนครย่านสาทรเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ทั้งหมด แต่เมื่อดูผังเมืองฝั่งกรุงธนบุรีแล้วเป็นที่ดินสีน้ำตาลเป็นส่วนใหญ่ จะมีเพียงพื้นที่บริเวณวงเวียนใหญ่และบริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่สีแดงไว้สำหรับพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ (พ.4, FAR 8:1) เมื่อเราดูจากภาพรวมแล้วแน่นอนว่าพื้นที่กรุงธนบุรีถูกวางให้เป็นที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะรองรับการอยู่อาศัยใกล้แหล่งธุรกิจจากฝั่งพระนคร อีกทั้งในผังเมืองปี 2556 ยังได้มีการกำหนดสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งถูกกำหนดไว้ในแผนแม่บทเพิ่มขึ้นไว้ในผังเมืองฉบับใหม่อีกด้วย

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

TerraBKK Research ได้รวบรวมโครงการ Mega Project ต่างๆที่กำลังเข้ามาเป็น Highlight ของทำเลนี้ ทั้งโครงการโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่จะเข้ามาเสริมศักยภาพให้แก่กรุงเทพมหานครย่านฝั่งธนบุรีได้ในอนาคตซึ่งมี สิ่งที่น่าสนใจดังนี้

1. ดึง Traffic ด้วยศูนย์เชื่อมต่อรถไฟฟ้า (Node) โครงการรถไฟฟ้าถึง 3 สายในย่านวงเวียนใหญ่ + อีกหนึ่งโครงการด้วยรถไฟฟ้าสายสีทอง จากแผนพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพมหานคร TerraBKK Research สังเกตเห็นว่าบริเวณย่านวงเวียนใหญ่เป็นทำเลหนึ่งจากหลายสิบทำเลที่มีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อมากถึง 3 สายได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มหรือสายสีลม (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า), สายสีม่วงใต้ (เตาปูน– ราษฎร์บูรณะ) และสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง – บางบอน)จากการอ่านแผนโครงข่ายรถไฟฟ้าปัจจุบันของรัฐบาลทำให้ TerraBKK Research มองว่าวงเวียนใหญ่จะกลายเป็นสถานี Interchange ขนาดใหญ่ในอนาคต ก่อนเข้าสู่ใจกลางเมือง (CBD) ด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ทำไม TerraBKK Research จึงให้ความสำคัญกับสถานี Interchange? เนื่องจากเรามองว่าอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์โดยตรงในเรื่องของ Location ซึ่ง Location ที่ดีจะมีส่วนประกอบในเรื่องการเข้าถึงทำเลที่ตั้ง (Accessibility) และความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย แน่นอนว่ารถไฟฟ้าที่ตัดกันถึง 3 สายในทำเลเดียวกันจะกลายเป็น Node ที่สำคัญของทำเลฝั่งธนบุรีเพื่อให้ผู้คนที่อยู่ชาญเมืองสามารถเข้าสู่ย่านอาคารสำนักงานและสถานที่สำคัญๆได้คล่องตัวมากขึ้น โดยแต่เดิมทำเลวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรีเป็นที่อยู่อาศัยของคนทำงานย่านสีลม-สาทรและสามารถเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจโดยใช้ระยะทางเพียง 3 กิโลเมตรเท่านั้น ลักษณะผู้คนที่อาศัยบริเวณนี้เป็นตั้งแต่ระดับ Manager ขึ้นไปซึ่งมีอายุประมาณ 28-45 ปี และจากสถิติการใช้รถไฟฟ้าที่ทาง TerraBKK Research ได้รวบรวมจากทาง VGI Global Media โดยเปรียบเทียบปริมาณการใช้รถไฟฟ้าเดือนมีนาคมปี 2557-2558ได้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของจำนวนผู้โดยสารเฉลี่ยต่อวันบริเวณสถานี Interchangeโดย TerraBKK Research ได้คัดเลือกสถานี Interchange ระหว่างรถไฟฟ้า 2 สายได้แก่ สายสีเขียวเข้มกับสายสีน้ำเงิน

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ต่อมาถัดจากวงเวียนใหญ่เข้าใกล้แม่น้ำเจ้าพระยามากขึ้นจะมีโครงการ “รถไฟฟ้าสายสีทอง” เชื่อมต่อกับสถานีกรุงธนบุรีได้รับความร่วมมือจากผู้พัฒนาโครงการ ICONSIAM ในการผลักดันโครงการดังกล่าว จากประเด็นโครงการก่อสร้างศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนเจริญนคร ย่านฝั่งกรุงธนบุรี ซึ่งคาดว่าจะมีผู้ใช้บริการ 60,000 คน/วัน ซึ่งจะส่งผลให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดบริเวณถนนเจริญนครเพิ่มขึ้น การมีรถไฟฟ้าสายสีทองสามารถรองรับผู้โดยสารได้ไม่เกิน 3,000 คน/เที่ยว/ชั่วโมง จะช่วยบรรเทาปัญหารถติดและสร้างความสะดวกสบายให้สามารถเข้าถึงในแต่ละพื้นที่บนถนนเจริญได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

2. โครงการสะพานข้ามแม่น้ำแก้ปัญหารถติด จากปัญหาคอขวดบริเวณสะพานตากสิน การเดินทางไป-มาระหว่างฝั่งเจริญกรุงกับฝั่งเจริญนครที่กำลังเป็นปัญหามาอย่างยาวนานย่านฝั่งกรุงธนบุรีกำลังได้รับการแก้ไขจากการมีสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพียงแห่งเดียว โดยรัฐบาลได้มีแผนที่จะเวนคืนก่อสร้างสะพานเพื่อแก้ปัญหาคอขวดดังกล่าว TerraBKK Research จึงมองว่าจะสามารถช่วยแก้ปัญหาคอขวดและช่วยทำให้สภาพการจราจรคล่องตัวมากขึ้น สำหรับในรัศมีวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรีมีการก่อสร้างเพิ่มเติม 3 สะพานจากแผนแม่บทที่จะก่อสร้างทั้งหมด 11 สะพานตลอดแนวแม่น้ำเจ้าพระยา

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

3. ICONSIAM โครงการระดับ Super Luxury พลิกโฉมทำเลวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรี ด้วยเงินลงทุนกว่า 50,000 ล้านบาทจากกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ ด้วยขนาดโครงการถึง 50 ไร่ รวมพื้นที่กว่า 750,000 ตารางเมตร TerraBKK Research มองว่าจะสามารถเข้ามาสร้างสีสีน ความมีชีวิตชีวา และเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับย่านฝั่งธนบุรีซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัย Mega Project ICONSIAM เป็นโครงการใหม่ล่าสุดในย่านฝั่งธนบุรีที่เข้ามาเสริมศักยภาพทำเลในย่านนี้ แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาก็มีการเปิดตัว SenaFest เป็นลักษณะ Community Mall ขนาดใหญ่ไว้รองรับผู้อยู่อาศัยในย่านฝั่งธนบุรีเช่นกัน และยังมีศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าทั้ง The Mall ท่าพระ Robinson และ BigC รองรับย่านฝั่งธนบุรีอยู่แล้ว

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ในช่วงที่ผ่านมาทำเลวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรีกำลังมีแนวโน้มการพัฒนาที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีโอกาสที่จะโตขึ้นอีกมาก ถ้าโครงการที่ภาครัฐและภาคเอกชนได้วางแผนไว้ได้เริ่มลงทุนในเร็วๆนี้ ปัจจุบันหลายโครงการก็เริ่มทยอยพัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราคงได้เห็นวงเวียนเวียนใหญ่ก้าวผ่านไปสู่การพัฒนาอีกขั้นหนึ่งในช่วง 2-3 ปีที่จะถึงนี้อย่างแน่นอนและคาดว่าในอนาคตคงได้เห็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ย่านฝั่งธนบุรีเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง - เทอร์ร่า บีเคเค