บทความโดย ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA.

ในบทความตอนแรกจะพูดถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมก่อน และตอนต่อๆไปจะพูดถึงปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าของแต่ละบริษัทนะครับ

บริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะหมายถึงบริษัทที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเช่นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมหรืออาจจะหมายรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นอาคารสำนักงาน โกดัง หรือนิคมอุตสาหกรรม โดยในบทความนี้เราจะพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยเท่านั้น

อุตสาหกรรมนี้เป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อสภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เนื่องจากสินค้ามักจะมีมูลค่าสูง จึงเป็นการลงทุนก้อนใหญ่และมักจะเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญของผู้ซื้อ ทั้งยังอาจจะต้องใช้เงินกู้ในการซื้ออีกด้วย ผู้ซื้อจึงมักจะต้องมีความมั่นใจว่าตนจะต้องมีรายได้ที่มั่นคงในอนาคตจึงจะตัดสินใจซื้อ และถ้าหากรู้สึกไม่มั่นใจหรือมีรายได้ลดลงจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงก็มักจะเลื่อนการตัดสินใจออกไปก่อน ทำให้ยอดขายของบริษัทชะลอตัวลงไปด้วย นอกจากนี้การที่ทั้งเจ้าของโครงการต้องกู้เงินจากธนาคารเพื่อมาทำโครงการและผู้ซื้อก็ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อเช่นกัน เมื่อยามเศรษฐกิจดี การผ่อนชำระทำได้ตามปกติ แต่ยามเศรษฐกิจฝืดเคือง ก็อาจมีปัญหาในการผ่อนชำระและเกิดเป็นหนี้เสียได้ ในอดีตที่ผ่านมาวิกฤตเศรษฐกิจหลายๆครั้งก็มีจุดเริ่มต้นจากหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นในแง่ของการลงทุนหุ้นกลุ่มนี้ ก็อาจจะไม่เหมาะในการลงทุนระยะยาวมากๆ เนื่องจากยอดขายในแต่ละปีก็ต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ทุกๆปี เมื่อขายหมดปิดโครงการแล้วก็จะต้องหาที่ดินผืนใหม่เพื่อสร้างโครงการใหม่ ทำให้ไม่มีบริษัทใดได้เปรียบอย่างถาวรในแง่ Location (ยกเว้นกรณีที่บริษัทนั้นๆมีที่ดิน (Land bank) สะสมไว้มากที่ราคาต้นทุนต่ำ) และถ้าไม่ได้เปิดโครงการใหม่หรือโครงการใหม่ขายไม่ออกก็จะทำให้ยอดขายไม่ดี ผิดกับบริษัทที่ขายสินค้าอุปโภคบริโภคซึ่งลูกค้ามักจะมีการซื้อซ้ำอยู่เรื่อยๆ การลงทุนจึงต้องพิจารณาถึง cycle ด้วย ซึ่งถ้าลงทุนถูกจังหวะก็จะได้รับผลตอบแทนที่ดีได้

ผลิตภัณฑ์สามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆคือ
  1. แนวราบ ซึ่งหมายถึงบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม โดยปกติแล้วมักจะใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นาน (6 เดือน – 1 ปี) การขายอาจจะเกิดก่อนหรือหลังบ้านสร้างเสร็จแล้วก็ได้
  2. แนวสูง หมายถึงคอนโดมิเนียม มักเปิดให้จองก่อน หลังจากนั้นจะมีการผ่อนดาวน์ และโอนหลังจากโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งอาจใช้เวลาตั้งแต่ 1-3 ปี
ผู้ซื้อสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลักๆคือ
  1. ผู้ที่ตั้งใจซื้อเพื่ออยู่เอง ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดเนื่องจากเป็นความต้องการที่จะใช้งานจริงๆ
  2. นักลงทุนหรือนักเก็งกำไร ซึ่งเข้ามาซื้อเพื่อหวังนำไปขายต่อที่ราคาสูงขึ้นในอนาคต หรือปล่อยเช่า กลุ่มนี้จะมีความเสี่ยงสูงกว่ากลุ่มแรก ถ้าหากราคาอสังหาริมทรัพย์หรือค่าเช่าไม่เป็นไปตามที่คาดหรือขายไม่ได้ก็มีความเสี่ยงที่จะปฏิเสธการโอน
ประเด็นเกี่ยวกับการรับรู้รายได้ (Presale, Backlog และ ยอดการบันทึกรายได้เมื่อโอน)

เวลามีการรายงานผลประกอบการจะใช้คำศัพท์ 3 คำนี้ซึ่งมีความสำคัญมากที่จะต้องทำความเข้าใจ

  1. Presale คือ ยอดจองสินค้าในช่วงระยะเวลานึง (หลังจากมีการรายงานผลประกอบการงวดที่แล้ว) ซึ่งจะเริ่มนับว่าเป็นยอด Presale เมื่อลูกค้าวางเงินจองและเริ่มทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ยังไม่สามารถบันทึกเป็นรายได้ทางบัญชีเนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์
  2. Backlog คือ ยอดสะสมของ Presale ที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ของทุกงวดที่ผ่านมา คิดง่ายๆว่าเป็นยอดสั่งซื้อสินค้าล่วงหน้าที่รอการส่งมอบเมื่อผลิตสินค้าเสร็จ ซึ่งยอด Backlog นี้ถ้าหากลูกค้าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็จะไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ ซึ่งอาจจะเกิดได้จากหลายสาเหตุเช่นลูกค้าไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ หรือคนที่ซื้อไว้เก็งกำไรแล้วไม่สามารถขายต่อได้และไม่สามารถโอนได้
  3. Revenue หรือยอดการบันทึกรายได้เมื่อโอน คือ รายการที่จะปรากฏในงบการเงินเป็นรายได้ ซึ่งจะบันทึกได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
สูตรความสัมพันธ์ของตัวแปรทั้ง 3 คือ

Backlog(T+1) = Backlog(T) + Presale(T) – Revenue(T)

ตารางที่ 1 ตัวอย่างการรายงานผลประกอบการ

เมื่อเข้าใจภาพรวมแล้ว บทความต่อไปจะพูดถึงปัจจัยในการวิเคราะห์เป็นรายบริษัท

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก