เป็นเรื่องธรรมดาที่ทุกคนต้องมีการย้ายบ้านหรือเปลี่ยนที่อยู่ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลเพราะเปลี่ยนที่ทำงานหรือขยับขยายครอบครัว หลายคนย่อมมีคำถามที่เกิดขึ้นในใจว่าบ้านหลังเดิมจะขายทิ้งหรือจะปล่อยเช่าดี? ซึ่งทั้ง 2 ทางเลือกก็แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ทั้งด้านการจัดการและรายได้ที่จะเข้ามา แน่นอนว่าหากมองในระยะยาวการปล่อยเช่าจะทำเงินได้มากกว่า แต่ต้องแลกมาด้วยการหาคนเช่า และคอยปรับปรุงบ้านอยู่เสมอ หรือหากขายทิ้งภาระก็จะหมดไป ดังนั้น TerraBKK Research จะขออธิบายถึงความแตกต่างของทั้ง 2 วิธี ว่าจริงๆแล้วตัวท่านเองนั้นเหมาะกับวิธีไหนมากกว่ากัน 1. ย้ายออกไปถาวรหรือไม่?

อันดับแรกต้องถามตัวเองก่อนว่าคุณจะย้ายออกจากทำเลนี้อย่างถาวรหรือไม่? หากมีแพลนที่จะกลับมาก็ควรปล่อยเช่าบ้านก็พอ เพราะอย่างน้อยก็มีต้นทุนแค่ปรับปรุงบ้านเท่านั้น นอกจากนี้ยังได้ค่าเช่าเป็นรายได้เข้ามาอีกด้วยเมื่อกลับมาก็ไม่ต้องไปซื้อบ้านหลังใหม่หรือไปหาเช่าบ้านคนอื่น ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้นแล้วราคาบ้านก็ขึ้นสูงจนไม่คุ้มค่าที่จะซื้อแล้ว 2. ปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อลดภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีนี้คือคุณเพิ่งจะซื้อบ้านหลังนี้มา 3 ปี แต่มีความจำเป็นต้องย้ายไปที่อื่น ซึ่งการจะขายบ้านที่มีชื่ออยู่ไม่ถึง 5 ปีนั้นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ดังนั้นเพื่อเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ในช่วง 2 ปีที่เหลือคุณควรปล่อยเช่าบ้านไปก่อนเพื่อรอให้ครบ 5 ปีแล้วค่อยขายบ้านทิ้ง นอกจากจะไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วยังได้รายรับเข้ามาเพิ่มอีกด้วย 3. พิจารณาว่าค่าเช่าครอบคลุมกับเงินผ่อนบ้านหลังใหม่หรือไม่?

เมื่อต้องซื้อบ้านหลังใหม่ ค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงอันดับแรกคือเงินผ่อนรายเดือน และย้อนกลับมาดูว่าถ้าปล่อยเช่าบ้านแล้ว ค่าเช่าที่ได้สามารถครอบคลุมเงินผ่อนบ้านใหม่หรือไม่ เช่น คุณต้องผ่อนบ้านหลังใหม่เดือนละ 20,000 บาท แต่บ้านเดิมสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 7,000 บาท บวกกับเงินเดือนของคุณเองที่แบ่งมาจ่ายค่าผ่อนบ้านอีกเดือนละ 10,000 บาท แบบนี้ถือว่าไม่ครอบคลุมเงินผ่อน และไม่คุ้มที่จะปล่อยเช่า เพราะหากขายทิ้งไปเลยก็จะได้เงินก้อนมาผ่อนบ้านหลังใหม่ ไม่เกิดปัญหาในภายหลัง 4. มองว่าทำเลนี้สามารถผลักให้ราคาบ้านขึ้นสูงกว่าปกติหรือไม่?

หากคุณมองว่าในอนาคตทำเลนี้จะมีศักยภาพมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเปิดตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือการก่อสร้างรถไฟฟ้า ขยายถนน ล้วนแต่เป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้บ้านในทำเลนั้นๆมีราคาขายที่สูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ไม่สามารถหาที่ดินเปล่าเพื่อขึ้นเป็นที่อยู่อาศัยได้นั้น ในช่วงเวลาที่รอราคาขึ้น คุณก็ควรปล่อยเช่าบ้านไปก่อน แล้วรอระยะเวลาที่เหมาะสมที่ศักยภาพของทำเลเติบโตเต็มที่ เพื่อจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้น ทั้งนี้อาจจะต้องรอมากกว่า 5 ปี จึงจะเห็นผลได้ชัดเจน 5. พร้อมที่จะสละเวลาในการดูแลบ้านอีกหลังหนึ่งหรือไม่?

แม้ใน 4 ข้อแรกที่ผ่านมาอาจดูว่าการปล่อยเช่าบ้านจะสามารถสร้างรายได้ได้ดีกว่า แต่ตอนนี้ก็เท่ากับว่าคุณมีบ้านที่ต้องดูแลมากขึ้นอีกหลังหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นปัญหาของเสียในบ้าน น้ำไม่ไหล ไฟไม่ติด ทั้งหมดนี้เป็นภาระที่เจ้าของบ้านจะต้องพบเจอ ยังไม่รวมถึงปัญหาจากผู้เช่าที่มากหน้าหลายตา ต่างคนย่อมต่างนิสัย อันเป็นเหตุให้หลายคนต้องขายบ้านทิ้งเพราะรับมือกับผู้เช่าไม่ไหว หากทั้งหมดนี้คุณคิดว่ายังไม่พร้อมจะเจอปัญหาเหล่านี้ ก็ควรขายบ้านทิ้งไปเลยเพื่อไม่ต้องเจอปัญหาตามมาอีกมาก 6. ย้ายไปไกลแค่ไหน?

หากคุณย้ายไปที่ใหม่ที่อยู่ไกลจากทำเลเดิมมาก การปล่อยเช่าก็ไม่ค่อยเหมาะเท่าไหร่นัก เพราะทำให้ดูแลลำบาก จัดการยากกว่า แม้จะให้นายหน้าช่วยจัดการหาคนเช่าให้ก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าเข้าอยู่แล้ว และคุณต้องคอยตามแก้ปัญหาอื่นๆเองนั้น อาจจะไม่คุ้มกับความเหนื่อยและค่าเดินทางเท่าไหร่นัก

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก