"เสน่ห์สยาม - ราชเทวี" ศูนย์กลางท่องเที่ยว & สถานศึกษาของเมืองไทย

ทำเลสยาม-ราชเทวี หากย้อนกลับไปตั้งแต่ การเปิดตัวของสยามพารากอนในปี 2548 และการรีโนเวทครั้งใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมๆกับการเปิดใช้บริการของ Airport Link อย่างเป็นทางการในปี 2553 ตามมาติดๆ ด้วยการรีโนเวทของสยามเซ็นเตอร์ในปี 2555 ก็เหมือนเป็นการปลุกทำเลนี้ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่งหลังจากเงียบเหงามานาน

ด้วยจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่มากขึ้น และล้วนแต่เป็นคอนโดฯ High-End ทำให้ สยาม-ราชเทวี กลายเป็นทำเลทองที่น่าจับตามอง ด้วยศักยภาพของทำเลที่เชื่อมต่อกับทุกโซนสำคัญในกรุงเทพฯ และจุดเด่นสำคัญของทำเลนี้คือแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ที่รวบรวมศูนย์การค้าชั้นนำเข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งปัจจุบันใน ทำเลสยาม-ราชเทวี นี้มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และมักจะเปิดขึ้นหลายโครงการในทำเลเดียว ทำให้เห็นถึงศักยภาพบางอย่างของสยาม-ราชเทวีว่ามีดีมานต์รองรับอยู่จริง

ล่าสุดกับการเปิดตัวอาคารสำนักงาน บนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำนวน 3 ไร่ โดยมีระยะเวลาเช่า 30 ปี เพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานภายใต้ชื่ออาคาร "แอสไพร์เรชัน 1" ในนาม บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นการร่วมมือกันของ 3 บริษัท คือ บ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, บ.ไอร่า แคปปิตอล และ บ.แสงฟ้าก่อสร้าง ที่ได้แถลงข่าวไปเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา และนี่ก็จะเป็นสัญญาณที่ดีอีกครั้งหนึ่ง ที่จะมาช่วยสร้างความคึกคักให้กับย่านราชเทวีอีกครั้ง

นอกจากนี้ การเป็นทำเลที่อยู่ท่ามกลางแหล่งสถาบันศึกษาชั้นนำทั้งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือแหล่งรวมสถาบันกวดวิชา อย่าง อาคารวรรณสรณ์และอาคารสยามกิตติ์ สิ่งหนึ่งที่จะได้เห็นในทำเลนี้คือ การที่ผู้ปกครองซื้อหรือเช่าคอนโดฯเพื่อให้ลูกหลานอยู่อาศัย ใกล้กับแหล่งเรียน ส่วนหนึ่งกล่าวว่าเพื่อเป็นการซื้อเวลาให้ไปเรียนได้เร็วขึ้น ไม่ต้องเสียเวลากับการเดินทางในเมืองกรุงฯ เพราะสามารถเดินทางได้ด้วยรถไฟฟ้าภายในระยะเวลาไม่ถึงครึ่งชม. ทำเล "สยาม-ราชเทวี" จึงเป็นทำเลหนึ่งในกรุงเทพฯที่มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนไม่แพ้ "ทำเลสุขุมวิท" หรือ "ทำเลสีลม-สาทร" ดังนี้

เมื่อพูดถึงการซื้อที่พักอาศัยให้กับลูกหลานเพื่อไปเดินทางไปเรียนแล้ว TerraBKK Research มองว่า ทำเลสยาม - ราชเทวี นับเป็นทำเลที่เหมาะที่สุด เพราะใกล้กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา, แหล่งรวมสถาบันกวดวิชาที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯอย่างอาคารวรรณสรณ์และอาคารสยามกิตติ์

TerraBKK Research ได้ลงพื้นที่เพื่อพูดคุยกับผู้ปกครองที่พาลูกมาเรียนกวดวิชาในย่านพญาไท พบว่า ส่วนใหญ่หาซื้อคอนโดฯหรือหาเช่าห้องพักให้ลูกอยู่ เพื่อการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มาจากต่างจังหวัด จะหาเช่าคอนโดฯหรือห้องพักในบริเวณถนนเพชรบุรีไปจนถึงสามย่าน แต่หากเป็นไปได้จะหาซื้อคอนโดฯมากกว่า เพราะช่วงปิดเทอมที่เด็กต่างจังหวัดมาเรียนที่กรุงเทพฯ จะเป็นช่วงเวลาที่หาห้องว่างยากมาก และหอพักส่วนใหญ่จะเต็มตั้งแต่ 2-3 เดือนก่อนหน้า ทำให้ผู้ปกครองหลายท่านมองหาคอนโดฯ เพื่อให้ลูกหลานอยู่อาศัยในทำเลนี้ ส่วนหนึ่งคิดว่าเป็นการซื้อเวลาเพื่อให้เขามีเวลาพักผ่อนดูหนังสือมากขึ้น ไม่ต้องรีบเร่งเดินทางในช่วงที่รถติด อีกทั้งยังปลอดภัยและน่าไว้ใจกว่า ด้วยระบบรักษาความปลอดภัยที่เรียกได้ว่าเข้มงวดทุกโครงการ และบางส่วนก็คิดว่าเป็นการลงทุนไปในตัว หากลูกเรียนจบก็สามารถขายห้องทิ้งหรือปล่อยเช่าก็ได้ เพราะเห็นว่าเป็นทำเลที่สามารถขายได้ในราคาดีและปล่อยเช่าได้ราคา

TerraBKK Research จึงสำรวจค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าคอนโดฯเมื่อต้องการขายต่อของทำเลสยาม-ราชเทวีแห่งนี้ พบว่า คอนโดฯ ในทำเลนี้สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 22,0000-35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของห้อง ทำให้ผู้ที่ลงทุนในทำเลนี้ จะได้ ผลตอบแทนประมาณ 5-6% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาอัตราค่าเช่าตามประเภทห้อง จะได้ดังนี้

นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่ซื้อไว้แล้วต้องการขายต่อ ทำเลนี้ถือว่า มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) ค่อนข้างสูง คือ 8-9% ต่อปี ด้วยราคาขายของโครงการใหม่ปรับตัวขึ้นทุกปี และราคาที่ดินของทำเลนี้ก็แตะ 900,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว จึงไม่น่าแปลกใจที่ผู้ซื้อคอนโดฯในทำเลนี้หลายคนกล่าวว่า เป็นทำเลที่ขายต่อได้ราคาดีทำเลหนึ่งเลยทีเดียว TerraBKK Research จึงขอย้อนกลับไปดูข้อมูลราคารีเซลของโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการในทำเลนี้ ดังนี้

ยกตัวอย่างโครงการ PYNE by Sansiri ที่ถือว่าเป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างสูง สามารถปิดการขายได้ตั้งแต่วันแรกที่เปิดตัว โดยโครงการ PYNE by Sansiri เปิดตัวช่วงไตรมาส 3 ปี 2553 ด้วยราคาประมาณตารางเมตรละ 130,000-150,000 บาท ปัจจุบันบรรดาเจ้าของห้องนำห้องออกมาขายในราคาตารางเมตรละ 250,000-270,000 บาท ถือว่าราคากระโดดเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเลยทีเดียว ในขณะที่ราคาคอนโดฯมือสองส่วนใหญ่ประกาศขายอยู่ที่ตารางเมตรละ 120,000-160,000 บาท แต่จะเห็นได้ว่า ราคาของ PYNE by Sansiri ค่อนข้างกระโดดไปเยอะ

จุดเด่นของทำเลนี้คือการเป็นแหล่งรวมศูนย์การค้าชั้นนำอันหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น

• สยามพารากอน (จำนวนผู้ใช้บริการ 150,000-200,000 คน/วัน)
• เซ็นทรัล เวิลด์ (จำนวนผู้ใช้บริการ 120,000-150,000 คน/วัน)
• สยามดิสคัฟเวอรี่ (จำนวนผู้ใช้บริการ 80,000 คน/วัน)
• สยามเซ็นเตอร์ (100,000 คน/วัน)
• มาบุญครองเซ็นเตอร์ (จำนวนผู้ใช้บริการ 100,000 คน/วัน)
• แพลตตินัม (จำนวนผู้ใช้บริการ 30,000 คน/วัน)
• พันทิป พลาซ่า (จำนวนผู้ใช้บริการ 25,000-30,000 คน/วัน) และประตูน้ำ
ทำให้ทำเลแห่งนี้เกิด Traffic เข้า-ออกมากกว่า 800,000 คนต่อวัน

ยังไม่รวมถึงจำนวนนักเรียน/นักศึกษา จากสถาบันการศึกษาและแหล่งสถาบันกวดวิชา เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา, อาคารวรรณสรณ์ และอาคารสยามกิตต์ ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นจุดรวมวัยรุ่น ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของวัยนี้ได้อย่างลงตัว

นอกจากนี้ทุกสถานที่สามารถเดินทางได้ด้วยรถไฟฟ้าภายในระยะเวลาเพียงไม่กี่นาที ความสะดวกสบายของทำเลนี้เป็นจุดเด่นหลักๆที่ทำให้หลายคนสนใจที่จะซื้อเป็นบ้านหลังที่สองให้กับลูกหลานในการเดินทางเพื่อเข้ามาศึกษายังสถาบันเหล่านี้ และบ้างก็เป็นนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าให้กับคนทำงานและนักศึกษา

ถือเป็นเรื่องได้เปรียบของทำเลนี้ กับเส้นทางการคมนาคมที่จะเห็นได้ว่าเชื่อมกับจุดสำคัญๆไว้หมด ไม่ว่าจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจอย่างสีลม สาทร ที่ห่างออกไปเพียงไม่กี่สถานี เพิ่มความสะดวกสบายให้กับคนทำงานในย่านใจกลางเมือง อีกทั้งยังใกล้กับแหล่งการค้าและสถานศึกษาอย่างปทุมวัน, ศูนย์กลางการคมนาคมที่ครบครันที่สุดอย่างอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ,ย่านออฟฟิสใจกลางเมืองอย่างรัชดาภิเษกและอโศก ผ่านทางถนนสายหลักดังนี้

• ถนนพหลโยธิน เชื่อมต่อกับอนุสาวรีย์ที่ถือเป็นเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ครบครันที่สุด (Transportation Hub)
• ถนนพญาไท เชื่อมต่อกับปทุมวัน อันเป็นแหล่งช้อปปิ้งที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ประกอบด้วย เซ็นทรัล เวิลด์, สยามพารากอน, สยามดิสคัฟเวอรี่, มาบุญครองเซ็นเตอร์ และพร้อมไปด้วยสถาบันการศึกษาชั้นนำ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา
• ถนนเพชรบุรี เชื่อมต่อกับถนนอโศกมนตรี เป็นเส้นทางสู่ย่านออฟฟิศใจกลางเมืองอย่างรัชดาภิเษกและอโศก อีกทั้งยังเชื่อมไปสู่ย่านการค้าส่งขนาดใหญ่อย่างแพลทินัมและประตูน้ำ
• ถนนศรีอยุธยา เชื่อมต่อกับย่านเมืองเก่าของกรุงเทพฯอย่างเกาะรัตนโกสินทร์ ที่เต็มไปด้วยร้านค้าและแหล่งท่องเที่ยวแห่งประวัติศาสตร์

• “ราชเทวี” จุด Interchange ของ รถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีส้ม หากรถไฟฟ้าสายสีส้มได้ข้อตกลงอย่างเป็นทางการและเริ่มก่อสร้าง ราชเทวีจะกลายเป็นจุด Interchange ระหว่างสายสีเขียวปัจจุบัน (หมอชิต-บางหว้า) และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-สุวินทวงศ์)
• “สยาม” จุด Interchange ของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีลม สยามนับเป็นจุด Interchange ที่สำคัญที่สุดของรถไฟฟ้า BTS ปัจจุบัน เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีลมที่มุ่งหน้าไปยังกรุงเทพมหานครฝั่งใต้ตามแนวถนนราชดำริ ถนนสีลม ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ และถนนสาทร
• "พญาไท" จุด Interchange ระหว่างรถไฟฟ้า BTS และ Airport link เป็นสถานีเชื่อมต่อกับ Airport Link ที่รับส่งผู้โดยสารที่มาจากกรุงเทพฝั่งตะวันออก (สุวรรณภูมิ-ลาดกระบัง) เพื่อเข้ามาทำงานในเมือง

TerraBKK Research มองว่า การที่ผู้ประกอบธุรกิจเข้ามาลงทุนในทำเลนี้ ด้วยราคาขายที่ไม่ใช่เบาๆ ต่างก็งัดเอาแบรนด์ High-End มาลงที่ทำเลนี้ และก็ขายหมดในเวลาอันรวดเร็วนั้น แสดงให้เห็นถึง Demand บางอย่างในทำเลนี้ ที่ไม่ได้มีเพียงพ่อแม่ซื้อให้ลูกเท่านั้น แต่สยาม-ราชเทวีเป็นทำเลสุดสะดวกที่จะเดินทางไปโซนอื่นๆได้อย่างง่ายดาย ผ่านทางถนนเส้นหลักต่างๆ และใกล้กับทางด่วนด่านยมราช หรือโดยสารรถไฟฟ้าก็ยิ่งประหยัดเวลาได้ดีขึ้น รวมถึงการอยู่ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกสบาย ทั้งแหล่งช้อปปิ้ง, สำนักงาน, โรงพยาบาล ทำให้ความต้องการเรื่องไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัยในย่านนี้ถือว่าถูกเติมเต็มครบถ้วน

ดังนั้นหากมองว่าผู้ที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีใครบ้างนั้น ก็จะเป็น นักธุรกิจและเจ้าของกิจการ ในบริเวณสยาม-ปทุมวัน-ประตูน้ำ และอีกกลุ่มคือแพทย์จากโรงพยาบาลใกล้เคียง ที่ถือว่าเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง และมีความจำเป็นที่ต้องอาศัยอยู่ใกล้กับโรงพยาบาล ซึ่งเมื่อพิจารณาจากตำแหน่งที่ตั้งแล้วโรงพยาบาลที่อยู่ใกล้กับทำเลนี้ก็จะมีโรงพยาบาลมิชชัน, โรงพยาบาลพญาไท 1, โรงพยาบาลราชวิถี, โรงพยาบาลตำรวจ เป็นต้น

"สยาม - ราชเทวี" เป็นอีกหนึ่งทำเลแห่งศักยภาพ ที่ถือว่าสามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายได้มากที่สุดทำเลหนึ่ง ด้วยความพร้อมของปัจจัยต่างๆ โดยเฉพาะในเรื่องการคมนาคมที่ถือเป็นหัวใจสำคัญ ที่จะทำให้ผู้อยู่ทำเลนี้มีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตมากขึ้น "สยาม-ราชเทวี" เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ไม่ว่าจะเป็นพ่อแม่ซื้อให้ลูกอยู่ หรือจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ถือได้ว่าทั้งอยู่อาศัยและรอราคาเพิ่มขึ้นของคอนโดฯไปในตัว - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก