ผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร กับการพัฒนาที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คือ แนวทางในการพัฒนากรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองน่าอยู่ เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจวิทยาการของประเทศและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อขนาดพื้นที่ดิน ทั้งนี้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน คือ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค. 2556 และเมื่อไม่นานมานี้ ก็เพิ่งมีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติ ผังเมือง (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๘ ในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ ๘ กันยายน ๒๕๕๘
สำหรับหลายๆ ท่านที่ยังสงสัย หรือยังไม่เข้าใจการดูผังเมือง วันนี้ TerraBKK ขอนำวิธีการตรวจสอบผังเมือง รวมถึงความแตกต่างระหว่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับเดิมและฉบับใหม่ โดยการวิจัย ของ ทีมที่ปรึกษา - สถาปนิก ธนาคารเกียรตินาคิน มาฝากกันค่ะ เริ่มต้นที่
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ต่างๆ : ในแต่ละพื้นที่อาจเกี่ยวข้องกับกฎหมายมากกว่า 1 ฉบับ ดังนั้นเราจึงต้องศึกษาให้ครบถ้วน ตามลำดับ ดังนี้- กรอบพื้นที่การพัฒนา
- ผังเมืองรวม
- กฎกระทรวง
- เทศบัญญัติท้องถิ่น
วิธีการตรวจสอบผังเมือง
เริ่มจากการดูแผนที่สังเขป ดูแผนที่สังเขปว่าที่ดินของเราอยู่ตรงไหนในแผนที่โซนสี อย่างเช่น ในตัวอย่างด้านล่าง พบว่า ที่ดินของเราตั้งอยู่ในตัวเลขที่กำหนด คือ ย.๕-๑๗ หลังจากนั้น ตรวจสอบตัวเลขในตาราง จะเห็นว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว ย.๕ สีส้ม สำหรับ ที่อยู่อาศัย หนาแน่นน้อย - ปานกลาง - มาก จะสามารถก่อสร้างอาคารอาศัยรวม พ.ท. ได้ทั้งหมด (สังเกตุในตารางเป็นช่องว่าง คือ สามารถทำได้นั่นเอง) ยกเว้นอาคารอยู่อาศัยรวม พ.ท. เกิน 10,000 ที่มีเงื่อนไข (เลข 3) ที่เพิ่มข้อกำหนด ว่า ต้องตั้งอยู่ริมถนนเขตทางไม่น้อยกว่า 30 ม. / หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงยังบอก FAR ไม่เกิน 4 : 1 และ OSR ไม่น้อยกว่า ร้อยละ 7.5
FAR : Floor Area Ratio
FAR คือ พื้นที่อาคารรวมทั้งหมด / พื้นที่ดิน แปลงที่จะสร้าง ตัวอย่างการคิด FAR พื้นที่ 100 ตร.วา หรือ พื้นที่ดิน 400 ตร.ม. พื้นที่ ย.๕ มี FAR 4 : 1 จะสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่สูงสุดไม่เกิน 400 x 4 = 1,600 ตร.ม. (หรือ เข้าใจง่ายๆ ก็คือ สร้างอาคารที่มีพื้นที่ ได้ 4 เท่า ของ พื้นที่ดิน)OSR : Open Space Ratio
OSR คือ พื้นที่ว่างรอบอาคารคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ / พื้นอาคารรวมทุกชั้นทุกหลังที่จะก่อสร้างในแปลงที่ดิน ตัวอย่างการคิด OSR พื้นที่ ย.๕ OSR = 7.5 % จาก FAR ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างอาคารได้ พื้นที่สูงสุดไม่เกิน 1,600 ตร.ม. 1,600 x 7.5 / 100 = 120 ตร.ม.
ผังเมืองกรุงเทพมหานคร 2556
แนวทางการศึกษาการเปลี่ยนแปลงผังเมืองทั้ง 50 เขตพื้นที่กทม.
สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในผังเมืองใหม่ 2 กรณี
พบข้อมูลการเปลี่ยนแปลง จาก 50 เขต
ภาพแสดงตำแหน่งพื้นที่เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์
ภาพแสดงตำแหน่งพื้นที่เปลี่ยนแปลง FAR
ประเภทของกลุ่มอาคารที่นามาศึกษา
ที่อยู่อาศัยแนวราบ
อาคารอยู่อาศัยรวม (อพาร์ทเม้นท์ และ คอนโด)
ภาพสรุปตำแหน่งพื้นที่แสดงผลกระทบของเงื่อนไขขนาดถนน
รายละเอียดเงื่อนไขของถนนสาธารณะที่กาหนด
ภาพรวมตำแหน่งพื้นที่ กับ ความสามารถในการพัฒนาโครงการ
ตารางสรุป เปรียบเทียบข้อกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ของพาณิชยกรรม
ตารางสรุป เปรียบเทียบข้อกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ของ สำนักงาน
ตารางสรุป เปรียบเทียบข้อกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ของ โรงแรม
บทสรุปวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลง
สถานะผังเมืองกรุงเทพ และปริมณฑล
ผังเมืองกรุงเทพ และปริมณฑล กับ แนวเส้นทางรถไฟฟ้า
สรุปแนวโน้ม และโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
