เทคนิคกลโกงที่ดิน

ช่วงที่ผ่านมาบังเอิญได้ทำเรื่องเกี่ยวกับที่ดินพอดี จึงขอนำเกร็ดเล็กๆ น้อยๆ มาฝากไว้เป็นข้อเตือนใจ เพราะทุกวันนี้ คนเรา "รู้หน้า ไม่รู้ใจ" เรื่องเงินๆ ทองๆ ไว้วางใจกันยากจริงๆ อีกอย่างการแนะนำเทคนิคทางกฎหมายก็เหมือนดาบสองคม ผู้เขียนตั้งใจเตือนก่อนจะสาย จนต้องเสียทรัพย์ มิใช่ชี้ช่องทางให้เหล่ามิจฉาชีพแต่อย่างใด มาลองดูกันว่า เทคนิคกลโกงที่ดิน มีอะไรกันบ้าง ของพวกนี้ ถ้าโดนกับตัวเองก็คงลำบากแน่ๆ 


1. มาขอกู้เงิน แล้วนำโฉนดที่ดินมาวางค้ำประกันไว้ โดยไม่ยอมจดทะเบียนไว้เป็นหลักฐาน เมื่อตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ผู้กู้ก็ไปยังกรมที่ดิน เพื่อขอคัดลอกโฉนดใหม่ เพราะแจ้งว่า ทำโฉนดที่ดินสูญหาย เจ้าหน้าที่ก็จะออกใบแทนโฉนดที่ดินมาให้ หลังจากนั้นผู้กู้ก็จะนำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก หรือจำนองเพื่อยื่นกู้ต่อไป 


2. ขโมยเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อ แล้วเอาไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น ซึ่งกรณีนี้ คนลวงจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับเจ้าหน้าที่ แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย 


3. ข้อนี้ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ จงใจชี้หรือแจ้งที่ตั้งของแปลงที่ดินที่จะขายให้ ผิดกับความจริง เช่น แปลงที่ดินจริงๆ อาจตั้งอยู่ไกลจากถนน หรือแจ้งขนาดที่ดินที่ไม่เป็นจริง คือ เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดิน มิจฉาชีพจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนน กรณีที่ดินในต่างจังหวัดบางที่ ถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดิน โดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมา ปักไว้แทน

4. แบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระ จะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว (แต่เอาเข้าจริง ก็ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์)

5. อ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร เปิดสำนักงานชั่วคราว พิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน ให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไป

6. เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ยอมทำตามที่โฆษณา ไว้ เช่น โฆษณาว่าจะตัดถนน สร้างสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ แต่ต่อมาพอสร้างเรียบร้อยแล้ว ก็นำสิ่งต่าง ๆ นั้น ไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว เช่น ให้บุคคลอื่นเช่าเป็นตลาดหรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปจำนอง


ถ้าที่อ่านมา 6 ข้อ ยังรู้สึกเฉยๆ มาต่อกันที่ กรณีที่มี ญาติสนิทมิตรสหาย พี่น้องท้องเดียวกัน มาเกี่ยวข้องกันดูบ้าง

7. ทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อนำไปดูและช่วยหาผู้ซื้อ ใครจะทำได้แบบนี้ได้? ก็ต้องเป็นคนรู้จัก อย่างเพื่อนสนิท ญาติ พี่น้อง หรือคนที่ไว้ใจกันนั่นเอง ขอยืมไปช่วยหาคนซื้อ หรือขอนำไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เมื่อเสร็จแล้วทำโฉนดปลอมมาคืนให้เจ้าของที่ดิน หรือไม่ก็ขโมยเอาโฉนดที่ดินของคนอื่นมา แล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป 


8. ลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของเจ้าของที่ลงชื่อไว้แต่ไม่ได้กรอกข้อความใด ๆ นี่ก็คนสนิทที่โดนกันบ่อยมากๆ แบบตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก


9. ประเด็นแบบนี้เกิดขึ้นเป็นประจำ นั่นคือ เจ้าของที่ให้โฉนดที่ดินไปพร้อมกับบัตรประชาชน กรณีนี้คนลวงก็จะนำโฉนดที่ดินนั้นมา แล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือเอกสารสิทธิ์นั้น มาขอจดทะเบียนขาย ปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน มาติดต่อขอจดขายที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ ปรากฎว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง ลายเซ็นในเอกสารเหมือนกัน



10. ทำทีว่าเป็นนายหน้าขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินโดยเฉพาะพวกโบรกเกอร์ ขอค่านายหน้า แล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระบางส่วน ที่เหลือจะชำระภายหลัง จากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไป โดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้

ตอนนี้ที่เจอบ่อยที่สุดและเป็นปัญหา ก็คือ การจำนองที่ดินจากการมอบอำนาจ ผู้รับมอบอำนาจจะได้หนังสือมอบมายังไงก็แล้วแต่ ซึ่งปกติเมื่อเจ้าหน้าที่ได้รับ ก็จะเช็คแค่ขอเบอร์โทรศัพท์ของผู้มอบเท่านั้นเอง เพื่อโทรไปถามว่ามอบจริงรึไม่ ซึ่งมันง่ายเกินไป...

จริงอยู่นิติกรรมมันเพิกถอนได้ บอกล้างได้ แต่กว่าจะรู้กว่าจะยื่นเรื่อง กว่าจะตัดสิน ก็ต้องใช้เวลาอีก … ฝากเอาไว้นะครับ - เทอร์ร่า บีเคเค

วิธีเขียน "หนังสือมอบอำนาจ" ทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน การมอบอำนาจ คือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ตัวการ มอบให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ตัวแทน มีอำนาจทำการแทน และการกระทำนั้นมีผลทางกฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง...

ความเสี่ยงและแนวทางป้องกันเมื่อ "มอบอำนาจ" ให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ทุกครั้งที่มีการ มอบอำนาจ ให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน มีความเสี่ยงจะเกิดความเสียหายต่อฝ่ายผู้มอบอำนาจและคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้เสมอ...