การตั้งราคาขายบ้านนับเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักจะกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดีจึงจะไม่ขาดทุน บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไป หวังที่จะได้กำไรมากๆจนทำให้ขายได้ช้า หรือขายไม่ออกเลย บ้างก็ตั้งราคาต่ำจนแทบมองไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานความเป็นจริง โดยหลักๆแล้ว ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบไปด้วย 5 องค์ประกอบ ดังนี้

1. ราคาเดิมที่ซื้อมา - คิดย้อนกลับไปว่า เดิมซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคากี่ % ต่อปี

2. ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม - ดูตามสภาพว่าบ้านหลังนี้มีการซ่อมแซมอะไรมาบ้าง หรือมีการต่อเติมอะไรที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เช่น ต่อเติมห้องครัวให้ขยายออกไป หรือต่อเติมเพิ่มออกมาอีกห้องหนึ่ง เป็นต้น

3. ราคาตลาด - สำรวจบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกับเราเพื่อเปรียบเทียบดูว่า ถ้าเป็นบ้านเราควรจะขายราคาประมาณเท่าไหร่ โดยการหักลบส่วนที่ต่างออกไป เช่น บ้านที่ขนาดใกล้เคียงกับเรา แต่อยู่ท้ายซอยลึกเข้าไป ขายราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่าอาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น

4. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ - โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน (ออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีที่ครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปี), ค่าอากรแสตมป์ (หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)

5. ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อมาแล้ว แต่อย่าลืมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่ได้จ่ายให้กับธนาคารในช่วงเวลาที่ผ่านมาด้วย เช่น ซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว 40% ของเงินต้น ดังนั้นดอกเบี้ยจ่ายที่เสียไปตลอด 10 ปีให้บวกเข้าไปในราคาขายด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ การตั้งราคาขายบ้านยังคงมีรายละเอียดอื่นๆอีก ซึ่ง TerraBKK Reseach ขอเสนอ 8 เคล็ดลับในการตั้งราคาขายบ้าน ดังนี้

1. ใช้เครื่องมือคำนวณออนไลน์เป็นตัวช่วย

ปัจจุบันมีหลายเวปไซต์ที่มีเครื่องมือคำนวณออนไลน์ช่วยให้รู้ราคาตลาดของบ้านที่ประกาศขาย ณ ตอนนั้น นับเป็นการเริ่มต้นในการศึกษาข้อมูลการขายที่ดีที่สุด ที่ทั้งรวดเร็ว, ง่าย และไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และยังช่วยประหยัดเวลาในการสำรวจตลาดไปได้ ช่วยให้เห็นราคาของผู้ขายคนอื่นๆทั้งทำเลเดียวกัน และทำเลข้างเคียงว่ามีการประกาศขายกันอย่างไรบ้าง เว็ปไซต์ www.TerraBKK.com ก็มีบริการข้อมูลทางด้านนี้ สำหรับผู้ที่สนใจ คลิก

terra-check-price

2. คิดกลับกันว่าตัวเองเป็น "คนซื้อ"

ขณะที่ตั้งราคาขายอยู่นั้น เรากำลังคิดในฐานะที่เป็น "คนขาย" แน่นอนว่าย่อมหวังที่จะได้กำไรเยอะๆ อยากให้ขายได้ราคาที่สูงที่สุด ซึ่งนั่นอาจจะทำให้บ้านของคุณขายได้ยากขึ้น แต่หากลองคิดกลับกันว่าถ้าคุณเป็น "คนซื้อ" ล่ะ คุณจะยังรู้สึกว่าราคานี้สมเหตุสมผลที่จะซื้อหรือไม่ ซึ่งหากคิดได้ 2 ด้านแบบนี้แล้วจะทำให้คุณได้ราคาตรงกลางที่สมเหตุสมผลมากที่สุด

3. หาจุดเปรียบเทียบกับคู่แข่ง

คู่แข่งในที่นี้หมายถึงบ้านหลังอื่นที่ประกาศขายในละแวกเดียวกัน อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วว่าการตั้งราคาขายควรอิงกับราคาตลาด เพราะคนซื้อจะต้องสำรวจตลาดและพอจะรู้ราคาตลาดคร่าวๆอยู่แล้ว หากคุณตั้งราคาสูงเกินราคาตลาดก็จะทำให้ขายได้ยากขึ้น นอกเสียจากว่าบ้านของคุณจะมีจุดเด่นอื่นๆที่คู่แข่งไม่มี เช่น ทำเลทองอยู่ตรงหัวมุม, ใช้วัสดุเกรด A ทั้งหลัง พร้อมเฟอร์นิเจอร์นำเข้า เป็นต้น จุดเด่นเหล่านี้เป็นสิ่งที่ตัวคุณเองรู้ดีที่สุด และจะเป็นสิ่งที่จะสามารถต่อรองกับผู้ซื้อได้

4. แยกแยะระหว่างขายผ่านนายหน้า กับ เจ้าของขายเอง

หากคุณสำรวจราคาขายในตลาด สิ่งหนึ่งที่ต้องสังเกตุคือบ้านหลังนั้นขายผ่านนายหน้าหรือเป็นเจ้าของขายเอง เพราะการขายทั้ง 2 แบบจะทำให้ราคาต่างกัน หากขายผ่านนายหน้าส่วนใหญ่จะมีการบวกเข้าไปอีก 3% เพื่อเป็นค่านายหน้า จะทำให้บ้านมีราคาที่แพงขึ้น แต่หากเจ้าของขายเองมักจะเป็นราคาที่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง ดังนั้นหากคุณสำรวจหรือโทรไปสอบถาม อย่าลืมที่จะถามว่าเป็นเจ้าของขายเองหรือเป็นนายหน้า เพื่อที่จะได้รู้ราคาตลาดที่แท้จริงว่าหากหักลบกับค่านายหน้าแล้วจะเหลือราคาเท่าไหร่

5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

หากคุณไม่ใช่ผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่เคยติดตามข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาก่อน อาจจะเป็นเรื่องยากและจับต้นชนปลายไม่ค่อยถูก TerraBKK แนะนำว่าหากมีคนรู้จักที่สามารถให้คำแนะนำเรื่องนี้ได้ ควรจะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในด้านนี้ให้มาก เพื่อที่จะไม่เกิดเรื่องผิดพลาดเวลาขายบ้าน ซึ่ง TerraBKK ก็เป็นช่องทางหนึ่งให้ผู้ที่สนใจสามารถส่งคำถาม และจะมีทีมวิจัยติดต่อกลับไปเพื่อตอบข้อสงสัยเหล่านั้น คลิก

6. เผื่อต่อรองราคา

ก่อนอื่นเลยคือต้องเตรียมใจไว้ว่าคนซื้อต้องต่อราคาคุณลงมาอีกแน่นอน ไม่ว่าคุณจะตั้งราคาเท่าราคาตลาดหรือจะต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นการตั้งราคาควรตั้งเผื่อต่อรองซักประมาณ 5-10% อย่างน้อยก็เพื่อเวลาลดราคาลงมาจะได้ไม่เสียกำไรมากนัก

7. บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปด้วย

สิ่งที่คนขายบ้านมักพลาดที่สุดคือ ไม่ได้บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆเข้าไปในราคาบ้านด้วย อย่างที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นว่าราคาบ้านนอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมกับราคาตลาดแล้ว อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่ง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ดอกเบี้ยจ่าย เป็นต้น

8. ซ่อมบ้านเพื่อให้ขายได้ราคา

การซ่อมแซมในส่วนจำเป็นของบ้าน จะช่วยให้คุณสามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้น นอกจากนี้การตกแต่งให้บ้านดูใหม่ก็จะช่วยให้คนซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เช่น ซ่อมระบบไฟให้ใช้ได้หมด, ซ่อมระบบประปาไม่ให้รั่วไหล, ทาสีบ้านใหม่ สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าบ้านให้สูงขึ้นได้ และช่วยปิดจุดอ่อนของบ้านคุณเองด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้อย่าลืมบวกค่าซ่อมแซมและค่าตกแต่งเข้าไปในราคาบ้านด้วย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก