เทคนิค "การเพิ่มผลตอบแทน" จากการลดภาษี "ปล่อยเช่า" อสังหาฯ
การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วได้ผลตอบแทนกลับมาในรูปของค่าเช่าซึ่งเป็นรายได้รูปแบบหนึ่ง เราจะต้องเสียภาษีใน 2 รูปแบบ คือ 1.เสียภาษีเงินได้ตามฐานภาษีโดยต้องยื่นชำระทั้งช่วงกลางปีและปลายปี 2.เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งคิดในอัตรา 12.5% ภาษีโรงเรือน คือ ภาษีที่จัดเก็บจากโรงเรือนที่เจ้าของไม่ได้ใช้ประโยชน์เอง เช่น ให้เช่า ใช้ประกอบกิจการ การค้า และให้ผู้อื่นอยู่อาศัย เมื่อเรานำภาษีเหล่านี้มารวมกันเป็นค่าใช้จ่ายรายปีจะเทียบเท่ากับรายได้ของค่าเช่าประมาณ 1-2 เดือนเลยทีเดียว
ยกตัวอย่างการคำนวณ
ถ้าเรามีอสังหาริมทรัพย์สำหรับปล่อยเช่าให้ ผู้เช่าซึ่งเป็นนิติบุคคล ได้เดือนละ 10,000 บาท และในสัญญาเขียนให้ผู้เช่าต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ดังนั้นจะมีการเสียภาษี ดังนี้
(ภาพจาก : www.zoocasa.com)
สมมุติฐาน
- ฐานภาษีอยู่ที่ 10% (รวมรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว)
- ระบุค่าเช่าค่าเช่าห้องและค่าบริการในสัญญาเดียวกันรวมเท่ากับ 10,000 บาท
เสียภาษีดังต่อไปนี้
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% จะได้ 10,000 x 5% = 500 บาทต่อเดือน ดังนั้นเงินได้รวม 10,500 บาทต่อเดือน (ภาษีเงินได้ถือเป็นรายได้ตามกฎหมายค่อยนำไปส่งสรรพากรเครดิตภาษีช่วงปลายปี)
- รายได้ที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี จะได้ 10,000 x 12 เดือน = 120,000 บาท
- ค่าใช้จ่ายในการให้เช่าอสังหาริมทรัพยหักออกได้สูงสุด 30% จะได้ 120,000 x 30% = 36,000 บาท
- เงินได้สุทธิจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หลังหักค่าใช้จ่าย จะได้ 120,000 – 36,000 = 84,000 บาทต่อปี
- เสียภาษีในฐาน 10% จะต้องเสียภาษีเท่ากับ 84,000 x 10% เท่ากับ 8,400 บาท
- รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องส่ง สรรพากร เท่ากับ 8,400 + (500 x 12 เดือน) = 14,400 บาท
จากกรณีข้างต้น จะเห็นว่า จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องเสีย สูงถึง 14,400 บาท แต่ยังไม่รวมถึงภาษีโรงเรือนที่ต้องเสียให้กับท้องถิ่นที่ต้องเสียปีละ 12.5% ด้วย ถ้าหากรวมภาษีโรงเรือนจะเท่ากับ 120,000 x 12.5% = 15,000 ต่อปี เมื่อรวมเป็นก้อนภาษีที่ต้องเสียต่อปี เท่ากับ 29,400 บาท หรือคิดเป็น 2.94 เท่าของค่าเช่ารายเดือนหรือประมาณ 3 เดือน เลยทีเดียว
(ภาพจาก : www.internationaltravellermag.com)
คุณจะเห็นแล้วว่าค่าใช้จ่ายในด้านภาษีมันคอยกัดกร่อนผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดว่าจะได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยของคุณลงไปอย่างชัดเจน แต่ถ้าเรารู้จักการวางแผนภาษีเพื่อลดค่าใช้จ่ายทางภาษีอย่างชาญฉลาด ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ทางกฎหมาย ที่กฎหมายมีไว้ให้เพื่อใช้ประโยชน์ เราก็จะสามารถลดภาระตรงนี้ลงได้และไม่กระทบกระเทือนต่อเราในอนาคตอีกด้วย ถ้าหากผู้ใดใช้วิธีเลี่ยงไม่ยอมจ่ายภาษีอาจมีโทษถึงขั้นจำคุกได้ สำหรับเทคนิคการลดภาษีมีวิธีอะไรบ้าง TerraBKK ขอนำเสนอดังต่อไปนี้
1.แบ่งสัญญาออกเป็นหลายประเภท ได้แก่ สัญญาค่าเช่าห้องพัก สัญญาค่าเช่าฟอร์นิเจอร์ และสัญญาเกี่ยวกับการให้บริการต่างๆ การแบ่งสัญญาออกเป็นลักษณะนี้จะทำให้ช่วยแบ่งรายได้ออกเป็นหลายแหล่งจากเดิมที่กระจุกอยู่เฉพาะการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามต้องอิงอยู่ในหลักของความเป็นจริงและเหมาะสม ไม่ใช่ว่าอยากให้เพิ่มนู่นเพิ่มนี่ตามความชอบใจ
2.จดสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคลอื่น “สิทธิเก็บกิน” เป็นศัพท์ทางกฎหมาย จะหมายถึง การที่เจ้าของจดสิทธิเก็บกินให้แก่บคคุลอื่นๆ จะมีผลทำให้สิทธิทุกอย่างเช่น การเข้าใช้ประโยชน์ การปล่อยเช่า และการค้าต่างๆได้ทั้งหมดแต่บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของตัวจริงห้ามขายหรือโอนไปยังบุคคลอื่น การจดสิทธิเก็บกินให้บุคคลอื่นเป็นการวางแผนลดหย่อนรายได้รูปแบบหนึ่งให้บุคคลอื่นรับไปเพื่อให้เสียภาษีลดลงจากฐานภาษีที่ต่ำกว่า
สิทธิเก็บกินไม่เพียงแต่มีประโยชน์ทางด้านภาษีเท่านั้น แต่ยังสามารถโอนสิทธิไปยังบุคคลต่างด้าวได้อีกด้วย และหลีกเลี่ยงการห้ามโอนในกำหนดเวลาต่างๆที่ทางราชการกำหนดโดยโอนสิทธิเก็บกินให้บุคคลอื่นสามารถทำประโยชน์ได้แทนไปก่อน
สำหรับการจดสิทธิเก็บกิน ต้องจดที่สำนักงานที่ดินจึงมีผลทางกฎหมาย สำหรับการจดสิทธิเก้บกินสามารถจดได้ถึง 3 แบบ 1.จดแบบกำหนดหรือไม่กำหนดระยะเวลา ต้องไม่เกิน 30 ปี 2.จดแบบไม่มีกำหนดหรือตลอดชีพ 3.จดแบบตามเงื่อนไข โดยข้อดีของการจดสิทธิเก็บกินมีค่าใช้จ่ายเพียงแปลงละ 50 บาท แต่ถ้ามีค่าตอบแทนซึ่งกันและกันจะมีค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 และเก็บอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน
3.ผ่อนชำระภาษีโรงเรือนและที่ดิน 3 งวดกรณีที่ภาษีเกินกว่า 9,000 บาท การขอสิทธิผ่อนชำระได้ 3 งวด งวดละเท่าๆกันโดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ย การขอสิทธิสามารถขอด้วยการยื่นแบบ ภ.ร.ด.2 ภายในเดือนกุมภาพันธ์ พร้อมแจ้งความจำนงเป็นหนังสือเพื่อขอผ่อนชำระภาษีก่อนครบกำหนดระยะเวลาชำระหนี้
4.ไม่ต้องปล่อยเช่า ถ้าคิดอยากจะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องยอมจ่ายภาษีโรงเรือนให้กับหน่วยงานท้องถิ่น แต่ถ้าไม่อยากเสียภาษีโรงเรือนเลยก็ต้องไม่ปล่อยเช่าเอาไว้อยู่อาศัยเองเท่านั้น
อีกสิ่งหนึ่งที่ TerraBKK อยากจะเตือน คือ ก่อนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้น ผู้ขายชำระภาษีโรงเรือนครบตามจำนวนแล้วหรือยัง ถ้าชำระไม่ครบผู้ซื้อจะกลายเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้ขายทันที
บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
