อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2559 : ตลาดอยู่ในช่วงปรับสมดุล…ช่วงต้นปียังพอมีแรงหนุนจากมาตรการรัฐฯ
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2559 ยังคงได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงหนุนสำคัญ โดยเฉพาะในส่วนของมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 ก่อนมาตรการจะสิ้นสุดในเดือนเมษายน 2559 ซึ่งน่าจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 นี้ เติบโตได้ประมาณร้อยละ 27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ซึ่งหดตัวร้อยละ 26.9)
- อย่างไรก็ดี ในช่วงหลังสิ้นสุดมาตรการ ยังคงต้องติดตามพัฒนาการของเศรษฐกิจในประเทศอันจะมีผลต่อกำลังซื้อของประชาชน และการตัดสินใจในการลงทุนโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
- สำหรับภาพการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2559 อาจกล่าวได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขณะนี้กำลังอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล การเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญในการรักษาสมดุลของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในตลาด ทำให้คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2559 นี้ อาจจะหดตัวร้อยละ 1.9 ถึงเติบโตเล็กน้อยร้อยละ 2.5 จากที่หดตัวประมาณร้อยละ 10.0 ในปี 2558
เริ่มต้นปี 2559 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังคงมีความท้าทาย แม้คาดว่าในปีนี้ สถานการณ์ตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะดีขึ้น โดยเฉพาะในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ จากมาตรการการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ในส่วนของการเริ่มใช้ พ.ร.บ. ภาษีมรดก พ.ศ. 2558 ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 น่าจะไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน อย่างไรก็ดี อาจจะต้องติดตามรายละเอียดความคืบหน้าของร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งกฎหมายฉบับนี้อาจจะมีผลทางจิตวิทยาต่อทั้งการซื้อขายและการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับในส่วนของการลงทุนโครงการใหม่น่าจะยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากตลาดยังมีปัจจัยไม่แน่นอนอย่างสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศ ประกอบกับตลาดยังมีความเสี่ยงในด้านของอุปทานที่อยู่อาศัยรอขายในตลาด ขณะเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันรุนแรง จากการเกิดขึ้นของผู้ประกอบการรายใหม่ๆ
- ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ในช่วงที่เหลือของปียังต้องติดตามพัฒนาการทางเศรษฐกิจของประเทศอันจะมีผลต่อกำลังซื้อของประชาชน
ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงแวดล้อมตลาดที่อยู่อาศัย แต่ยังพอมีแรงหนุนที่เอื้อต่อการเติบโตอย่างมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลได้ออกมาเมื่อเดือนตุลาคม ปี 2558 ที่ผ่านมา ซึ่งมาตรการที่ยังมีผลต่อเนื่องมายังปี 2559 นี้ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดทะเบียนการจำนองที่อยู่อาศัยให้เหลือประเภทละร้อยละ 0.01 ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 เมษายน 2559 และมาตรการทางภาษีสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยภายในวันที่ 31 ธันวาคม ปี 2559
โดยในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 นี้ ซึ่งเป็นช่วงก่อนที่มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงนั้น คาดว่าบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะทยอยกลับมาดีขึ้นอีกครั้ง โดยเฉพาะในช่วง 2 เดือนสุดท้าย ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะเร่งทำการตลาดกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยให้ตัดสินใจเร็วขึ้น เห็นได้ว่าในช่วง 2-3 เดือนสุดท้ายของปี 2558 ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีการตอบรับกับมาตรการดังกล่าว จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ในเดือนพฤศจิกายน 2558 ที่ผ่านมา จำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อปล่อยใหม่จากธนาคารพาณิชย์เฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 จากเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ น่าจะมีประมาณ 33,250 หน่วย เติบโตประมาณร้อยละ 27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ซึ่งหดตัวร้อยละ 26.9)
นอกจากนี้ ตลาดยังมีปัจจัยหนุนในเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ยังทรงตัวอยู่ระดับต่ำ ณ ขณะนี้ ซึ่งยังเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยของไทยในระยะถัดไปอาจจะต้องติดตามท่าทีของธนาคารกลางสหรัฐฯ ซึ่งหากธนาคารกลางสหรัฐฯ มีการประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเร็วกว่าที่คาด จะส่งผลกดดันต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยของไทย
- การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2559 ตลาดต่างจังหวัดยังชะลอตัว ขณะที่ตลาดในกรุงเทพฯ มีความท้าทายทั้งตลาดบนที่เคยเป็นตลาดหลักมีการแข่งขันสูง...ขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังไม่เร่งลงทุนรอกำลังซื้อฟื้นตัว
สำหรับบรรยากาศการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2559 นี้ น่าจะยังไม่คึกคัก โดยมองว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องให้น้ำหนักในการทำตลาดระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายในตลาด โดยแม้ว่าตลาดจะได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเป็นเครื่องมือในการระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายก็ตาม โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดเพิ่มขึ้น ขณะที่กิจกรรมการซื้อขายชะลอลง จากรายงานของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) พบว่า จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 มีประมาณ 178,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 จากปี 2557 อย่างไรก็ดี คาดว่า ณ สิ้นปี 2558 จำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายน่าจะปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 171,000 หน่วย ซึ่งเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2557 คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 สาหตุที่ลดลงส่วนหนึ่งมาจากการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2558 หดตัวลงประมาณร้อยละ 15.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และถ้าพิจารณาสัดส่วนของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า แต่ตลาดก็ยังมีความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขาย ส่วนหนึ่งมาจากการขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่ หรือ Presales ที่มีจำนวนไม่สูงดังที่เคยผ่านมา ซึ่งจำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้จะทยอยเข้ามาสะสมในตลาด
สำหรับทิศทางการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดน่าจะยังชะลอตัวอยู่ในช่วง 1-2 ปีนี้ เนื่องจากเศรษฐกิจท้องถิ่นยังได้รับผลกระทบจากกิจกรรมเศรษฐกิจในภาคเกษตรกรรม ขณะที่การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลนั้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะยังให้น้ำหนักการลงทุนโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลก็ตาม แต่คาดว่าการลงทุนน่าจะเต็มไปด้วยความท้าทายมากขึ้น โดยนอกเหนือจากเรื่องเศรษฐกิจและกำลังซื้อแล้ว ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการแข่งขันรุนแรง โดยการแข่งขันไม่เพียงจากผู้ประกอบการที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว แต่ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการธุรกิจอื่นๆ ก็ขยายฐานธุรกิจเข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้มีความแข็งแกร่งทั้งด้านแหล่งเงินทุนและที่สำคัญเป็นเจ้าของที่ดินในทำเลศักยภาพ
โดยทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2559 นั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ประกอบการยังให้น้ำหนักในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากปัจจัยในเรื่องของที่ดิน กฎหมายผังเมือง และโครงสร้างพื้นฐานด้านรถไฟฟ้า ขณะที่ในส่วนของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนั้น มองว่า ผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับการทำตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน แม้จะมีความท้าทายขึ้นจากการแข่งขันที่สูง เนื่องจากในปี 2558 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการเปิดตัวโครงการระดับบนออกสู่ตลาดพร้อมกันหลายโครงการ (โดยในปี 2558 ที่ผ่านมา การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 85.0 เมื่อเทียบกับการเปิดตัวในปี 2557) และการทำตลาดคงไม่ง่ายเหมือนปีที่ผ่านมา จากกลไกตลาดที่ได้ผลักดันทำให้ราคาต่อหน่วยขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่กลุ่มลูกค้าระดับบนในประเทศมีฐานตลาดที่จำกัด ผู้ประกอบการต้องพึ่งกำลังซื้อจากลูกค้าชาวต่างชาติซึ่งมีต้นทุนการตลาดที่สูงขึ้น แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดบนยังเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงน้อยท่ามกลางภาวะแวดล้อมทางธุรกิจที่ยังมีความเสี่ยง ทำให้ในปีนี้ผู้ประกอบการยังคงให้ความสนใจกับตลาดระดับบน
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง แม้จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของมาตรการภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจจะช่วยกระตุ้นในส่วนของการลงทุนตลาดบ้านแนวราบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทและสามารถสร้างเสร็จภายใน 1 ปีก็ตาม แต่คาดว่าการลงทุนโครงการใหม่ๆ ในกลุ่มนี้น่าจะยังไม่คึกคัก เนื่องจากตลาดยังมีอุปทานรอขายในกลุ่มนี้สะสมในตลาดจำนวนหนึ่ง
โดยสรุป ภาวะปัจจัยแวดล้อมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 มีทั้งปัจจัยหนุนและความเสี่ยงควบคู่กันไป โดยในด้านของการซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากแรงหนุนของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะทำให้เห็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2558 เร่งตัวขึ้น และในช่วงท้ายของปี 2559 บรรยากาศตลาดน่าจะกลับดีขึ้นอีกครั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงด้านการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังเป็นปัจจัยฉุดรั้งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน
ขณะที่ในด้านของการลงทุนที่อยู่อาศัยในปี 2559 อาจกล่าวได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขณะนี้กำลังอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล โดยมองว่าการลงทุนในช่วงต้นปียังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง ผู้ประกอบการยังให้น้ำหนักในการทำตลาดระบายที่อยู่อาศัยรอขาย ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในตลาด และหากภาวะตลาดกลับมาทยอยดีขึ้น การลงทุนโครงการใหม่น่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้นตามมา ซึ่งก็จะสะท้อนให้เห็นได้จากเครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2559 นี้
เครื่องชี้วัดภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
