ทางรุ่งและทางร่วง... จากการทำฟลิป

ปลายทางของการลงทุนทุกประเภทมีอยู่สองแบบ ไม่สำเร็จก็ล้มเหลว เพื่อสร้างเส้นทางในการฟลิปให้เป็นไปอย่างสวยงาม Terrabkk จึงหยิบเอาปัจจัยแห่งความสำเร็จ และเหตุแห่งความล้มเหลวของการฟลิปอสังหาริมทรัพย์มาแบ่งปัน            ทางรุ่งในการทำฟลิป ปัจจัยที่ช่วยให้การทำฟลิปประสบความสำเร็จมีอยู่ทั้งสิ้น 3 ปัจจัยด้วยกัน           ซื้อมาในราคาต่ำ การฟลิปที่ได้กำไรต้องเริ่มจากการหาอสังหาริมทรัพย์ที่จะฟลิปได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาด และประเมินค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการซ่อมแซมและถือครองรวมแล้วต้องต่ำกว่าอย่างน้อย 25% เพราะการฟลิปคือการขายในราคาตลาด หากซื้อมาในราคานั้น ย่อมไม่สามารถสร้างกำไรได้           ทำสัญญาให้ราคาคงที่ ผู้ทำฟลิปต้องละเอียดรอบคอบในขั้นตอนการทำสัญญา โดยต้องพยายามล็อคราคาไม่ให้สูงขึ้นอีกได้ เพราะการทำฟลิปเป็นการลงทุนที่ใช้ระยะเวลา หากราคาเด้งขึ้นตามท้องตลาดก็จะทำกำไรได้ไม่เท่าที่ต้องการ และควรยืนราคาซื้อคงที่ให้ได้ในเวลาที่กำหนด โดยไม่เข้าถือครอง เพราะการถือครองอสังหาริมทรัพย์ มีค่าใช้จ่ายตามมาอีกหลายอย่าง ซึ่งจะไปกระทบกับกำไรที่ควรได้ จึงควรเจรจาเพื่อขอซื้อออพชั่นจากผู้ขายให้ได้มากที่สุด ศึกษาออพชั่นได้จาก แหล่งทุนหนุนฟลิป           เตรียมผู้ซื้อเอาไว้ล่วงหน้า ความสำเร็จของฟลิปวัดได้จากการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว ดังนั้นหากสามารถหาตลาดผู้ซื้อไว้ได้ก่อนย่อมทำให้ระยะเวลาในการถือครองสั้นลง ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการน้อยลง มีโอกาสไปฟลิปบ้านหลังต่อไปได้           ทางร่วงในการทำฟลิป เมื่อทราบถึงวิธีการสร้างความสำเร็จ เราก็ควรทราบถึงวิธีการที่จะทำให้การลงทุนล้มเหลวเพื่อหลีกเลี่ยงและวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบ ปัจจัยที่จะทำให้การฟลิปไม่ประสบผผลสำเร็จมีทั้งสิ้น 5 ปัจจัยด้วยกันคือ           ทุนไม่พอ ธุรกิจอสังหาฯ ต้องมีเงินลงทุนจำนวนมาก ราคาที่ต้องจ่าย ไม่ใช่แค่ราคาบ้าน แต่ยังมีราคาซ่อม ค่าใช้จ่ายในการถือครอง การประชาสัมพันธ์และต้นทุนทางการตลาดอื่นๆ แม้จะสามารถกู้ยืมมาหมุนใช้ได้ แต่ก็มีดอกเบี้ยที่ที่ต้องเสียตามมาอยู่ดี หากมีทุนไม่พอ ไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกด้านที่กล่าวมา โอกาสขาดทุนจากดอกเบี้ยเงินกู้ ย่อมมีมากกว่าโอกาสประสบความสำเร็จ          ไม่มีเวลา การฟลิปแม้จะเป็นการลงทุนระยะสั้น แต่ก็ยังต้องการเวลาไม่น้อย เวลาที่ใช้ในการทำฟลิปเริ่มตั้งแต่หาอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาฟลิป ขั้นตอนทางธุรกรรมและกฎหมาย การปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน การหาลูกค้าและเจรจาต่อรอง หากผู้ทำฟลิปไม่เอาใจใส่หรือไม่มีเวลาให้ขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง ความสำเร็จในการขายก็จะช้าลงตามไปด้วย          ขาดความชำนาญ เป้าหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาฟลิปคือบ้านเก่าที่โครงสร้างแข็งแรง ยิ่งรกร้างทรุดโทรมยิ่งซ่อมขายได้ราคาดี ปัญหาคือ ผู้ทำฟลิปหลายๆ คนไม่ทราบว่าโครงสร้างแบบไหนคือโครงสร้างที่แข็งแรง และรีโนเวทอย่างไรจึงจะเป็นที่ต้องการของตลาด และหากไม่สามารถทำได้เอง การจ้างช่างมืออาชีพมาช่วยดูและซ่อมแซมก็จะกลายเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อีกก้อน           ขาดความเข้าใจ แม้การทำฟลิปจะได้ชื่อว่าทำกำไรได้เร็ว แต่การจะตั้งราคาขายให้สูงกว่าท้องตลาดมากๆ ก็ไม่ใช่สิ่งที่ควรทำ เพราะแน่นอนว่าจะขายไม่ได้และเสียเวลาในการขายอีกนาน การตั้งราคาขายสูงเกินไปถือเป็นการไม่เข้าใจตลาด ย่อมไม่ประสบความสำเร็จ           ไม่มีความอดทน การฟลิปให้ได้กำไรดีที่สุดต้องพิถีพิถันกับการเลือกบ้านที่สร้างกำไรได้มากที่สุด ให้เวลากับการปรับปรุง สร้างจุดเด่น และขายออกไปในเวลาที่เหมาะสม บางคนใจร้อนกับทุกขั้นตอนทำให้พลาดโอกาสในการได้บ้านที่ดีที่สุดไปอย่างน่าเสียดาย

บทความโดย : TerraBKK.com