จากบทความก่อนหน้านี้ที่ TerraBKK ได้นำเสนอบทความ เพิ่มมูลค่าที่ดินด้วยการ “ถมดิน” ซึ่งเกี่ยวกับการเพิ่มมูลค่าของที่ดินด้วยการถมดินไปแล้ว ในบทความนี้เราจะพูดถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินในอีกรูปแบบหนึ่ง คือ "การจัดรูปที่ดิน" ก่อนอื่นต้องตั้งคำถามก่อนว่า ท่านเคยประสบปัญหาที่จะต้องถูกเวรคืนที่ดินหรือไม่? ที่ดินของท่านเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้า-ออกหรือไม่? ที่ดินของท่านและของเพื่อนบ้านไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มที่จากปัญหาเรื่องรูปทรงของที่ดินที่ไม่เอื้อต่อการพัฒนาหรือไม่? ถ้าท่านเผชิญมีปัญหาเหล่านี้ ท่านจะมีอีกปัญหาหนึ่งตามมา คือ มูลค่าที่ดินจะตกลงอย่างมากเมื่อเทียบกับบริเวณโดยรอบ อีกทั้งยังหาคนซื้อยากอีกด้วย เพราะซื้อไปก็ไม่สามารถพัฒนาอะไรขึ้นมาได้ทำให้ไม่รู้ว่าจะซื้อมาเพื่ออะไร จริงมั้ยครับ? ยกเว้นการซื้อนั้นจะต้องเป็นการซื้อแบบกว้านซื้อทั้งแปลงและซื้อที่ดินรอบๆ ด้วยเพื่อเปิดทางเข้า-ออก แก้ปัญหาขนาดที่ดินที่ไม่ได้ขนาด แต่ประเด็นคือ ถ้าเราเป็นคนธรรมดาไม่ได้มีเงินมากขนาดนั้นที่ไม่สามารถซื้อที่ดินแปลงใหญ่ๆ ได้ จะมีทางออกอย่างไรในการนำที่ดินเหล่านั้นมาทำให้เกิดประโยชน์ จากปัญหาตรงนี้จึงเกิดเป็นแนวคิด การจัดรูปที่ดิน เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการจัดการที่ดินที่มีปัญหาอย่างที่กล่าวมาข้างต้นมาปรับใช้ให้กลับมาใช้ประโยชน์ได้อีกครั้งหนึ่ง

การจัดรูปที่ดินถือเป็นแนวความคิดใหม่สำหรับที่เพิ่งเข้ามายังประเทศไทยในช่วงปี พ.ศ.2547 ซึ่งในช่วงนี้มีการประกาศใช้พรบ.จัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ เปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินที่มีปัญหาไม่ว่าจะเป็นที่ดินตาบอด หรือปัญหาจากการไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้ให้ยื่นคำร้องเพื่อเข้าสู่กระบวนการจัดรูปที่ดินให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ที่ใกล้เคียงกัน คนที่ได้ประโยชน์อยู่แล้วก็จะไม่เสียประโยชน์ แต่คนที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ตนเองมีอยู่ได้ก็จะสามารถทำให้สามารถพัฒนาได้ ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้รับความพึงพอใจอย่างเท่าเทียมกัน ผลดีอีกอย่างหนึ่ง คือ หลังจากมีการจัดรูปที่ดินแล้วโดยส่วนใหญ่จะทำให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มสูงขึ้นด้วย เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เพิ่มขึ้นนั่นเอง แต่สำหรับในต่างประเทศแล้วการจัดรูปที่ดินเกิดขึ้นมานานมากแล้ว ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ยุโรป เป็นต้น

ถ้าจะให้จำแนกประโยชน์ของการจัดรูปที่ดิยสามารถจำแนกออกมาได้ดังนี้

1. เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินจากหลังเป็นหน้ามือ การจัดรูปที่ดินเกิดมาเพื่อให้ที่ดินของส่วนรวมสามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น ดังนั้น จากที่ดินที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้กลายเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงขึ้น เช่น สามารถนำไปสร้างบ้านเดี่ยวจากเดิมที่แม้แต่ทางเข้าออกเพื่อเข้าไปถึงตัวที่ดินยังไม่มีเลย แล้วแปลงโฉมให้เป็นชุมชนที่น่าอยู่ ปลอดภัย สะดวกสบาย แน่นอนว่าสุดท้ายประโยชน์ย่อมตกกับตัวเจ้าของที่ดินผลักดันให้ราคารวมถึงตัวมูลค่าปรับตัวสูงขึ้น

2. แก้ปัญหาที่ดินตาบอดที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ จากปัญหาที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออก เรามักจะเห็นที่ดินปล่อยทิ้งร้างไว้ทั้งๆ ที่น่าจะขึ้นโครงการได้แต่ในความเป็นจริงมันไม่สามารถขึ้นโครงการได้ เพราะสาเหตุมาจากการเป็นที่ตาบอด ทำให้เรามักจะเห็นการเหมาซื้อตึกติดถนนเพื่อเปิดที่ดินให้มีทางเข้าออกให้ได้ขนาดความกว้างตามที่กฎหมายกำหนดจึงจะสามารถขึ้นโครงการได้ จากปัญหาตรงนี้จึงนำมาซึ่งการสนับสนุนให้ประชาชนร่วมกันจัดรูปที่ดินร่วมกัน ภายใต้ความเข้าใจที่ว่า เจ้าของที่ดินทุกรายมีส่วนร่วมในโครงการตั้งแต่เริ่มต้นจนโครงการแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินทุกรายมีส่วนร่วมในโครงการตั้งแต่เริ่มต้นจนโครงการแล้วเสร็จ

3. ลดปัญหาความขัดแย้งระหว่างคนที่ได้ประโยชน์กับคนที่เสียประโยชน์ สาเหตุที่เราต้องมีการจัดรูปที่ดินก็เพราะ เพื่อลดปัญหาความขัดแย้งที่เกิดจากความไม่เท่าเทียมกัน ลองนึกภาพตามดูว่า ที่ดินของเราเป็นที่ดินตาบอดซึ่งอยู่หลังจากที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่ติดกับถนนใหญ่ซึ่งห่างจากที่ดินของเราเพียง 5 เมตรเท่านั้น แต่เราจะขอให้เค้าช่วยเปิดทางเข้าออกให้เราหน่อยก็ไม่ยอมเปิดให้ มิหนำซ้ำยังรู้ว่าเราไม่มีทางเลือก ทางเลือกสุดท้ายเราต้องขายที่แปลงนี้ทิ้งในราคาต่ำๆ เพราะอำนาจต่อรองของคนที่มีที่ดินตาบอดจะค่อนข้างต่ำมาก ส่งผลให้เป็นปัญหาทะเลาบานปลายสร้างความขัดแย้งระหว่างผู้ที่เสียสิทธิ์ได้ การจัดรูปที่ดินจึงมีบทบาทเข้ามาช่วยไกล่เกลี่ยปัญหาตรงนี้ให้ทุกฝ่ายได้รับความยุติธรรมมากขึ้นอีกทั้งยังสร้างความสามัคคีรู้จักแบ่งปันอยู่ร่วมกันในสังคมได้อย่างมีความสุขอีกด้วย

4. ลดปัญหาหลังจากการเวนคืนที่ดิน การจัดรูปที่ดินยังช่วยแก้ปัญหาที่เกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินได้อีกด้วย การเวนคืนในบางครั้งแนวเวนคืนนั้นอาจจะผ่ากลางที่ดินของเรา ทำให้ที่ดินของเราแบ่งออกเป็นสองส่วนการใช้ประโยชน์ในที่ดินก็ลดน้อยลง ซึ่งการเวนคืนบางครั้งอาจจะเวนคืนตลอดแนวเป็นล๊อตใหญ่อาจจะเกิดปัญหากับที่ดินบริเวณใกล้เคียงด้วย ซึ่งแน่นอนถ้าเราไม่คุยกับบุคคลรอบข้างให้ต่างคนต่างทำสิทธิประโยนชน์ในที่ดินของเราอาจจะลดลงได้ แต่ถ้าหากเราปรึกษาปัญหาร่วมกัน ปรับสัดส่วน ปรับรูปที่ดิน และการใช้ประโยชน์กับที่ดินแปลงข้างๆ ให้ลงตัวก็จะทำให้ศักยภาพที่ดินโดยรวมยังคงดีอยู่เผลอๆอาจจะขึ้นกว่าเดิมด้วยซ้ำ

5. ทำให้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด จากที่เราทราบกันดีว่าที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดบทโลกใบนี้ ถ้าเราปล่อยที่ดินผืนหนึ่งทิ้งร้างเอาไว้มันจะมีค่าเสียโอกาสในการที่ไม่นำที่ดินผืนนั้นไปใช้ประโยชน์มากขนาดไหน ดังนั้น การจัดรูปที่ดินจึงเข้ามามีบทบาทสำคัญในการช่วยทำให้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดบนโลกใบนี้มาสร้างประโยชน์สูงสุดให้กับคนในสังคมได้

หลายคนคงเกิดคำถามต่อว่า แล้วถ้าเราอยากจะจัดรูปที่ดินบ้างเราต้องทำอย่างไร TerraBKK รวบรวมขั้นตอนโดยสรุปมาให้คร่าวๆ คือ ก่อนอื่นคือ เราต้องรวบรวมแปลที่ดินทั้งจากของเพื่อนบ้านและของตัวเองรวมถึงของรัฐเข้าด้วยกัน จากนั้นวางผังว่าเราจะใช้พื้นที่ส่วนไหนทำอะไร โดยการใช้ประโยชน์ของที่ดินต้องสอดคล้องกับผังเมืองและตรงกับความต้องการของเจ้าของที่ดินด้วย เมื่อวางผังที่ดินเสร็จแล้วต้องจัดรูปแปลงที่ดินให้เหมาะสมสำหรับการพัฒนา โดยต้องให้ทุกฝ่ายได้รับประโยชน์ตามสัดส่วนความได้เปรียบเสียเปรียบของที่ดินเดิมของแต่ละบุคคลเพื่อให้เกิดความยุติธรรม หลังจากจัดรูปที่ดินเสร็จแล้วต้องจัดกรรมสิทธิ์ใหม่ให้กับเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อให้เจ้าของที่ดินได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จัดรูปใหม่ด้วย

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก