วันนี้เรามาพูดถึงเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กันบ้างหลังจากที่ห่างหายกันมานาน ในครั้งนี้เราจะพูดถึงประเด็นที่เกี่ยวกับ “ที่ดินมือเปล่า” หลายคนได้ยินคำๆ นี้แล้วอาจจะไม่ค่อยคุ้นหูมากนัก เพราะส่วนใหญ่ที่เราได้ยินจะเป็นคำว่า ที่ดินเปล่าหรือโฉนดที่ดิน ทำนองนี้เป็นหลัก ที่ดินมือเปล่า จะหมายถึง ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ จำพวก โฉนดที่ดิน ตราจอง โฉนดตราจอง และโฉนดแผนที่ ดังนั้น ที่ดินมือเปล่าก็จะเป็นเพียงแค่การถือหนังสือสำคัญต่างๆ เท่านั้น ได้แก่ น.ส.3 น.ส.2 น.ส.5 ใบนำ ส.ค. ส.ท.ก.1

เหตุผลที่ น.ส.3 น.ส.2 น.ส.5 ใบนำ ส.ค. ส.ท.ก.1 เป็นที่ดินมือเปล่านั้น เนื่องจากที่ดินมือเปล่าและที่ดินมีโฉนดมีสิทธิในตัวของที่ดินที่แตกต่างกัน สำหรับที่ดินมีโฉนดนั้น เจ้าของจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กล่าวคือ เจ้าของสามารถเก็บกินดอกผล มีสิทธิใช้สอย ทำประโยชน์บนที่ดินของตนได้ และสามารถติดตามเอาคืนจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ได้ ส่วนในทางตรงกันข้ามที่ดินมือเปล่า เจ้าของจะมีสิทธิในการครอบครองเท่านั้น

นั่นหมายความว่าถ้าหากเกิดประเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ระหว่าง “ที่ดินที่มีโฉนด” กับ “ที่ดินมือเปล่า” การตีความทางกฎหมายจะเป็นคนละเรื่องกันเลย สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดการที่จะสามารถครอบครองปรปักษ์เพื่อแย่งสิทธิการครอบครองจากเจ้าของเดิมได้นั้นต้องครอบครอง โดย สงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ ด้วยระยะเวลาการครอบครองยาวนานถึง10 ปี และต้องให้ศาลสั่งว่าการได้มานั้นเป็นการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ ส่วนที่ดินมือเปล่าด้วยลักษณะของสิทธิบนที่ดินที่แตกต่างกันจึงทำให้ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เนื่องจากผู้ครอบครองได้แค่สิทธิการครอบครองเฉยๆ แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์บนที่ดินนั้น ดังนั้น ผู้ครอบครองสามารถถูกแย่งการครอบครองได้ถ้าหากไม่มีการฟ้องร้องใน 1 ปี

นอกจากการครอบครองปรปักษ์แล้ว การทิ้งที่ดินโดยไม่เอาไปทำประโยชน์ ถ้าทิ้งนานเกิน 10 ปี ที่ดินจะตกเป็นของรัฐด้วยเช่นกัน ส่วนที่ดินมือเปล่าประเภท น.ส.3 ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าถ้าหากทิ้งเกิน 5 ปี ก็จะตกเป็นของรัฐเช่นกัน การสิ้นสิทธิในการครอบครองที่ดินมือเปล่ายังมีประเด็นอื่นๆ อีก ได้แก่ การสละเจตนาการครอบครองที่ดินโดยการขายและทำหนังสือโอนขายกันเองเพียงเท่านี้ เท่ากับว่าได้สละสิทธิ์ที่ดินมือเปล่าแล้ว อีกกรณีหนึ่ง คือ เจ้าของที่ดินมือเปล่าเลิกยึดถือที่ดิน โดยแสดงเจตนาละทิ้งเลิกการครอบครอง เช่น การทำการซื้อขายระหว่างกันแล้วให้ผู้ซื้อเข้ามาเป็นเจ้าของเพียงเท่านี้ก็เท่ากับสิ้นสุดการครอบครองแล้ว นอกจากนั้นยังมีกรณีการถูกเวนคืนทำให้ที่ดินตกเป็นของรัฐได้ด้วยเช่นกัน

กุญแจสำคัญของความแตกต่างระหว่าง “ที่ดินมือเปล่า” กับ “ที่ดินมีโฉนด” คือคำว่า

“กรรมสิทธิ์ กับ การครอบครอง”

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก