อย่างที่เรารูกันดีว่า “ที่ดิน” ถือเป็นสินทรัพย์เสี่ยงเพื่อการลงทุนประเภทหนึ่งที่คนทั่วโลกต่างให้คุณค่า นอกจากนั้นที่ดินยังเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดไม่สามารถใช้ทรัพยากรธรรมชาติประเภทอื่นทดแทนขึ้นมาใหม่ได้ ส่งผลให้ที่ดินในทำเลศักยภาพถูกซื้อขายในระดับราคาที่สูงมากจนไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ด้วยความที่ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและสามารถทำกำไรได้อย่างมากมายมหาศาลในเวลาอันสั้นจึงเป็นตัวกระตุ้นให้บุคคลหลายฝ่ายเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์ในที่ดินเป็นจำนวนมาก

TerraBKK ขอหยิบยกเหตุการณ์ปั่นราคาที่ดินในอดีตเพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ โดยให้ลองนึกถึงช่วงที่ก่อนจะเปิด AEC ในปี 2556-2557 และช่วงนโยบาย Mega Project 2 ล้านล้าน ในช่วงนั้นรัฐบาลได้ประกาศแผนการพัฒนาคมนาคมทั่วทั้งประเทศ รวมถึงทำระบบการคมนาคมเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อรองรับการเติบโตยกระดับโครงสร้างพื้นฐานให้สูงขึ้น จากนโยบายเหล่านี้ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณที่รถไฟฟ้าความเร็วสูงกำลังจะพาดผ่านมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก บางพื้นที่ราคาปรับตัวสูงถึง 10 เท่าตัว ทั้งๆ ที่บริเวณนั้นยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากมายนัก แต่เนื่องจากประเด็นเรื่องของการ “เก็งกำไร” ทำให้หลายๆ คนพยายามไล่ซื้อที่ดินทำให้ราคาที่ดินดีดตัวสูงขึ้นกว่าระดับที่ควรจะเป็น ส่วนคนที่จะขายก็พยายามเสนอสิ่งที่เป็นอนาคตซึ่งไม่เกิดขึ้นจริง ทำให้คนซื้อก็วาดภาพในอากาศจึงตัดสินใจซื้อ ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก สิ่งเหล่านี้เป็นการผสมผสานระหว่างศาสตร์ของการปั่นราคาที่ดินที่เล่นกับความโลภของคน สำหรับเทคนิคการปั่นราคาที่ดินที่ TerraBKK จะนำเสนอมีดังต่อไปนี้

1. เทคนิคการปล่อยข่าวลือ เทคนิคนี้สามารถพบเห็นได้ทั่วไปและสามารถทำเงินได้มากแต่ส่วนใหญ่แล้วจะไม่ค่อยมีใครใส่ใจในข้อเท็จจริงมากนัก สำหรับเทคนิคนี้ก่อนที่จะมีการปล่อยข่าวจะมีบุคคลกลุ่มหนึ่งไล่เก็บที่ดินในบริเวณที่เป็นพื้นที่เป้าหมายก่อน หลังจากนั้นจะอาศัยการปั่นข่าว สร้างกระแส ผ่านสื่อวิทยุ โทรทัศน์ หรือบุคคลที่มีชื่อเสียงเพื่อสร้างข่าวลือขึ้นมาก เช่น อาจจะมีการอ้างถึงบุคคลวงในว่าจะมีการก่อสร้างถนน หรือศูนย์การค้าเกิดขึ้นในบริเวณนี้ซึ่งจะเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทำเลนี้ เป็นต้น โดยข่าวลือที่สามารถส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุดส่วนใหญ่แล้วจะเป็นพวก โครงการที่เกี่ยวกับโครงการคมนาคม - รถไฟฟ้าสายใหม่ - ถนนตัดใหม่, โครงการศูนย์การค้าแบรนด์ที่น่าเชื่อถืออย่าง เซ็นทรัล โรบินสัน เป็นต้น ข่าวเหล่านี้จะช่วยผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นที่เกิดจากการเก็บข้อมูลของฝั่งผู้ซื้อจะเป็นคนกำลังหนดมูลค่าของที่ดินในบริเวณนั้นๆ เมื่อผู้ซื้อมีข้อมูลมากพอที่จะให้มูลค่ากับที่ดินผืนนั้นก็จะทำให้เกิดการซื้อขายขึ้น ส่งถ่ายไปยังผู้ซื้อกลุ่มต่อๆ ไปผลักดันราคาซื้อขายให้สูงขึ้นได้ในที่สุด

2. เทคนิคการสร้างดีมานด์เทียม เป็นเทคนิคการสร้างตลาดเทียมโดยอาศัยความสัมพันธ์ระหว่างนายหน้าหรือบุคคลที่รู้จักสร้างตลาดการซื้อขายไปมาระหว่างกันทำให้เหมือนกับมีคนกำลังมีกลุ่มคนเข้ามาซื้อที่แล้วทำให้ราคาสูงขึ้นเรื่อย พอบุคคลภายนอกเห็นการขยับของราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก็จะเกิดความโลภอยากเข้ามาเก็งกำไรบ้างจากส่วนต่างที่เกิดขึ้น และจะได้ผลดีมากถ้าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้นอยู่ในช่วงขาขึ้นใครๆ ต่างก็ให้ความสนใจ ผลจากการสร้างการซื้อขายเทียมขึ้นจึงเป็นผลทำให้ราคาที่ดินในบริเวณโดยรอบๆ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว นี่ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งเทคนิคที่ใช้ในการปั่นราคาที่ดินได้เช่นกัน

3. เทคนิคการกดราคาเพื่อซื้อของถูก สำหรับเทคนิคนี้สามารถทำได้หลายวิธีขึ้นอยู่กับเลห์เหลี่ยมของแต่ละคน แต่เพื่อให้ง่ายจึงขอยกตัวอย่าง เทคนิคการซื้อที่ดินปิดทางเข้าออกกดดันคนในพื้นที่ กล่าวคือ เทคนิคนี้จะอาศัยการไล่ซื้อที่ดินบริเวณรอบๆ เพื่อล้อมพิ้นที่ปิดทางเข้าออก ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกก็เท่ากับว่าไม่สามารถทำประโยชน์อะไรได้เลยส่งผลให้ศักยภาพที่ดินแปลงนั้นต่ำลง แน่นอนเมื่อศักยภาพต่ำลงราคาที่ดินแปลงนั้นจะต่ำลงมากในทันที เมื่อกลุ่มนายทุนกดดันราคาสำเร็จก็จะทำให้ได้ที่ดินผืนใหญ่ทั้งจากที่ได้กว้านซื้อเอาไว้และที่เป็นที่ดินตาบอด ส่งผลให้ราคาซื้อเฉลี่ยรวมของที่ดินต่ำลง เมื่อนำไปขายก็สามารถขายได้ราคาสูงจากการนำไปต่อยอดทำจัดสรรแบ่งแปลงให้ทุกแปลงไม่เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ก็อาจจะขายยกแปลงให้กับผู้ที่ต้องการซื้อได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนที่ซื้อมาได้เช่นกัน

4. เทคนิคชิงลงมือก่อน เป็นเทคนิคการอาศัยข้อมูลวงในว่าโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐหรือภาคเอกชนจะขึ้นบริเวณไหน แล้วใช้ข้อมูลเหล่านั้นใช้ในการเข้าซื้อที่ดินก่อนคนอื่นๆ ในราคาที่ต่ำ เมื่อข่าวเริ่มเปิดเผยออกมาว่าโครงการจะขึ้นบริเวณไหน ถนนจะตัดตำแหน่งใด ก็เริ่มจะมีกลุ่มอุปสงค์กลุ่มหนึ่งเข้าไปผลักดันราคาที่ดินให้เพิ่มสูงขึ้น จะเห็นว่าผู้ซื้อมือแรกที่รู้ข้อมูลก่อนจะได้ที่ดินไปในราคาต่ำๆ และสามารถนำมาขายได้ในราคาสูงขึ้น

5. เทคนิคแชร์ที่ดิน เป็นเทคนิคการเปลี่ยนมือสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องอาศัยบุคคลหลายกลุ่มในการปั่นราคาที่ดิน โดยเริ่มจากกลุ่มบุคคลกลุ่มหนึ่งประมาณ 3-4 คน ร่วมหุ้นกันวางมัดจำที่ดิน 1 แปลง แล้วทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่ดินรวมถึงระบุวันที่จะทำการโอนว่าจะโอนภายในกี่เดือนนับจากวันที่ทำสัญญา หลังจากนั้นก็นำที่ดินแปลงดังกล่าวไปเสนอขายให้กับบุคคลอื่นด้วยการสร้างกระแสข่าวลือต่างๆ ว่าที่ดินแปลงนี้จะดีอย่างโน้นอย่างนี้ จะมีศูนย์การค้ามาลงบ้างหละ จะมีถนนตัดผ่านหน้าแปลงที่ดินบ้างหละ สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวจูงใจให้คนที่ไม่รู้หลงเข้าไปถือหุ้นร่วมในสัญญาทั้งๆ โดยคนที่ถือหุ้นกลุ่มเดิมอาจจะขายหุ้นส่วนหนึ่งหรือขายทั้งหมดในวงเงินที่สูงกว่าคนวางมัดจำในกลุ่มแรก หลังจากที่คนกลุ่มแรกขายหุ้นให้แก่คนกลุ่มที่สองแล้วเท่ากับว่าคนกลุ่มแรกได้กำไรไปแล้วครอบคลุมเงินมัดจำเงินก้อนแรกที่ตนเองจ่ายไป คนกลุ่มที่สองก็ต้องทำหน้าที่ขายที่ดินแปลงที่ตนเองวางมัดจำเอาไว้ต่อไปยังมือที่สามไปเรื่อยๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเป็นลูกโซ่ต่อไป

TerraBKK อยากเตือนท่านที่กำลังจะซื้อที่ดินว่า อย่าเชื่อข่าวลือมากนัก อย่างน้อยต้องมีปัจจัยที่ทำให้เรามั่นใจก่อนที่จะตัดสินใจเชื่อข้อมูลที่ได้ยินมา อาจจะสังเกตได้จากตัวโครงการที่เป็นข่าวลือว่าเริ่มมีการตอกเสาเข็มในโครงการบ้างแล้วหรือยัง ถ้ายังไม่มีการตอกเสาเข็มก็อย่าเพิ่งไปเชื่อว่าจะเกิดขึ้นจริง แต่หลายคนจะกลัวว่าถ้ารอถึงขั้นตอกเสาเข็มราคาคงวิ่งไปไกลแล้ว ถ้าคิดเหมือนกรณีนี้อาจจะใช้ตัวช่วยในเรื่องของความสัมพันธ์จากบุคคลวงในเพื่อตรวจสอบข่าวลือว่ามีข้อเท็จจริงที่สามารถเชื่อถือได้จึงค่อยตัดสินใจเชื่อข้อมูลเหล่านั้น (อารมณ์เหมือนตอนซื้อหุ้นที่มีข่าวลือแต่ไม่มีข้อเท็จจริงอยู่เลยสุดท้ายก็ติดดอย)

การปั่นราคาที่ดินในทางกฎหมายนั้นถือว่าไม่ผิด เนื่องจากไม่มีกฎหมายเข้ามากำหนดกฎระเบียบสำหรับการให้ข้อมูล ทำให้การปั่นราคาที่ดินถูกเปิดกว้างให้ใครก็สามารถกุเรื่องขึ้นมาพูดได้แบบลอยๆ คนซื้อที่มีแต่ความโลภก็จะเชื่อได้แบบงมงายได้ ถ้าหากไม่มีสติไตร่ตรองข้อมูลให้ดีเสียก่อนท่านอาจจะต้องเสียเงินหลายสิบล้านไปกับความผิดพลาดที่รู้เท่าไม่ถึงการณ์ได้ แต่สำหรับสินทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่างตลาดหุ้นจะมี ก.ล.ต. เข้ามากำกับดูแลความเรียบร้อยด้านการให้ข้อมูลข่าวสาร TerraBKK จึงอยากจะแนะนำให้มีสติทุกครั้งก่อนที่จะลงทุน อย่าใช้ความโลภนำพาท่านไปสู่การลงทุนที่ผิดพลาด

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก