รู้ทันอย่างเข้าใจ ผังเมือง รวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน

“ผังเมืองรวม” เป็นข้อกำหนดอย่างหนึ่งที่บังคับใช้ภายใต้กฎกระทรวง รองรับด้วยพระราชชบัญญัติผังเมือง เป็นกฎหมายที่กำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง รวมไปถึงการก่อสร้างและการพัฒนาบนที่ดินทั้งหมด “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556” เป็นผังเมืองที่ประกาศใช้บังคับเฉพาะเขตพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร เราอาจจะคุ้นเคยกับข้อกำหนดหรือข้อบังคับใช้ต่างๆในผังเมืองฉบับนี้กันมาบ้างแล้ว TerraBKK Reasearch เห็นว่ากฎต่างๆเหล่านี้เอง เป็นผลลัพธ์มาจากการศึกษาและวางกรอบแนวคิดทิศทางการพัฒนาเมืองกรุงเทพ และยังมีบทบาทในการการปรับผังเมืองครั้งต่อไป ที่สำคัญคือสามารถทิศทางของการพัฒนาในอนาคตได้อีกด้วย  ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ของชาวกรุงเทพ  ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม พ.ศ.2556 แทนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ที่ได้สิ้นสุดการบังคับใช้และขยายระยะเวลาการใช้บังคับมาแล้วร่วม 7 ปี โดยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ฉบับนี้ ได้ถูกปรับให้สามารถใช้บังคับได้โดยไม่มีวันหมดอายุ เพื่อให้การกำหนดผังสามารถสอดรับกับการพัฒนาและความเปลี่ยนแปลงของเมืองได้อย่างเท่าทันและทันสมัย โดยจะเปลี่ยนจากการกำหนดอายุใช้บังคับเป็นการปรับแก้และประกาศใช้แทน โดยหลังจากได้สำรวจและเก็บรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ ทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครก็ได้ดำเนินการรวบรวมคำประเมินจากคณะกรรมการกรมโยธาธิการและผังเมือง ซี่งจะมีการประกาศรับฟังความคิดเห็นของประชาชนภายในช่วงเดือนมกราคมของปี พ.ศ. 2560 และหากไม่มีข้อโต้แย้งภายใน 30 วัน เราก็คงจะได้เห็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ฉบับอัพเดทคลอดมาให้เห็นกันอย่างแน่นอน การเติบโตที่ไม่หยุดเคลื่อนไหวและพลวัตรที่ยิ่งใหญ่ของความเป็นเมือง ความเปลี่ยนแปลงจากการเติบโตของเมือง บริเวณพื้นที่รอบนอกเมืองชั้นในหรือ CBD ทั้งในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีการเพิ่มขึ้นของประชากรและที่อยู่อาศัย และยังมีแนวโน้มที่จะมีการกระจายการพัฒนาของเมืองไปพื้นที่รอบนอกเพิ่มขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้ง่ายๆ จากการเกิดศูนย์ชุมชนชานเมือง (Suburban Center) ในหลายๆที่ อย่างเช่น การกระจายศูนย์การศึกษาและมหาวิทยาลัยชั้นนำไปสู่พื้นที่

ชานเมือง ทั้งบริเวณจังหวัดนครปฐม ปทุมธานี นครนายก สมุทปราการ เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีการพัฒนาในด้านธุรกิจและการบริการ อย่าง การถือกำเนิดใหม่ของห้าง Zpell @Futurepark ที่มีมูลค่าการลงทุนถึง 4,000 ล้านบาท บริเวณด้านทิศเหนือของกรุงเทพ และแหล่งรวมห้างสรรพสินค้าชั้นนำอย่าง Mega Bangna, Central Bangna และ IKEA ทางด้านทิศใต้เองด้วยเช่นกัน ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นไปโดยพลวัตรของการเจริญเติบโตที่ไม่หยุดนิ่งของความเป็นเมือง (Urbanization) โดยยังคงไว้ซึ่งความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัย แหล่งงาน และการบริการ (Job and Housing balance)

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

กรอบความคิดการสร้างกรุงเทพมหานครเมืองน่าอยู่จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ได้มีการกำหนดให้มีแนวคิดที่ครอบคลุมและรองรับการพัฒนาของเมืองที่ไม่หยุดนิ่ง โดยวางกรอบแนวคิดให้กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการเจริญเติบโตแบบเมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric) ที่จะเชื่อมพื้นที่แต่ละส่วนของเมืองด้วย sub-center ในระดับต่างๆ เป็นการกระจายความหนาแน่นภายในเมืองชั้นในและการป้องกันการเจริญเติบโตอย่างไร้ทิศทางของเมืองไปในคราวเดียวกัน นอกจากนั้นยังมีแนวคิดเพิ่มเติมด้านความเป็น เมืองกระชับที่ครบครันความสะดวก (Compact City) และการเป็นเมืองที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี (Garden City) ซึ่งจะเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินให้คุ้มค่า สร้างสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน โดยจะเพิ่มการพัฒนาศูนย์กลางชุมชนในพื้นที่ใหม่และพื้นที่เดิมมากขึ้นเพื่อให้เกิดการองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นในสู่เมืองชั้นนอก และจะเน้นการเชื่อมโยงการเดินทางในพื้นที่ส่วนต่างๆด้วยการขนส่งระบบรางตามที่เราได้เห็นว่ามีการพัฒนารถไฟฟ้าส่วนขยายในปัจจุบัน

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

วางทิศทางการขยายตัวของเมืองไปสู่รอบนอกด้วยการกระจายศูนย์กลางพาณิชยกรรม จากการเน้นการพัฒนาศูนย์กลางชุมชนซึ่งมีหลายระดับ แผนผังโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานคร ก็ได้กำหนดให้มีการกระจายตัวของศูนย์พาณิชยกรรมไว้บริเวณรอบนอก ในพื้นที่ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.4) อยู่บริเวณแนวถนนวงแหวนกาญจนภิเษก และกำหนดให้แนวแกนการพัฒนาขยายตัวออกไปบริเวณชานเมือง ตามแนวเส้นถนนพระราม2 ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนเพชรเกษม และทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 ซึ่งเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อไปถึงจังหวัดข้างเคียงอย่าง ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร ทั้งสิ้น

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

เจาะภาพรวมการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน          การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพ­­­­­­มหานคร พ.ศ.2549 สู่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ได้กำหนดให้มีขนาดของพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.4) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8-ย.10) และพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม (ก.4-ก.5) มีการใช้งานลดลง และเน้นการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5-ย.7) โดยขนาดที่ดินเพิ่มขึ้น 39,161 ไร่ เพื่อให้เกิดพื้นที่ที่สามารถพัฒนาและสามารถรองรับการขยายตัวได้มากขึ้น พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงของการใช้งานในผังเมืองรวมฉบับนี้ ได้แก่ เขตภาษีเจริญ เขตจอมทอง เขตราษฎร์บูรณะ เขตบางนา เขตสวนหลวง เขตบางกะปิ เขตวังทองหลาง เขตลาดพร้าว เขตจตุจักร เขตคันนายาว และเขตหลักสี่

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

สร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาร่วมจากเอกชนด้วย Bonus FAR          สิ่งที่น่าสนใจและเป็นที่จับตามองสำหรับเอกชนในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 นี้ คือมีการเพิ่ม Bonus FAR หรือพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดิน จากเดิมในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ได้กำหนดให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารรวมได้มากขึ้น 20% จาก 2 เงื่อนไข คือ

• ในกรณีที่จัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อใช้งานสาธารณะภายในพื้นที่โครงการ (กำหนดให้เฉพาะที่ดินประเภท ย.8-ย.10 พ.2-พ.5)
• การจัดให้มีที่จอดรถบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ภายในระยะ 500 เมตร ที่จอดรถยนต์ 1 คัน เพิ่มพื้นที่ได้ 30 ตร.ม. (เฉพาะสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบำหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง)

แต่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้สร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาร่วมมากขึ้นอีก 3 เงื่อนไข คือ

• การจัดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อาศัยเดิมภายในโครงการ (1 ตร.ม. ต่อพื้นที่เพิ่มได้ 4 ตร.ม.)
• การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพิ่มภายในพื้นที่โครงการ
• การจัดให้มีอาคารประหยัดพลังงานตามเกณฑ์รับรองสถาบันอาคารเขียวไทย (ตั้งแต่ 5-2-% แล้วแต่เกณฑ์มาตรฐาน)

โดยเงื่อนไขที่เพิ่มขึ้นมาในผังเมืองรวมฉบับนี้ ทำให้เกิดการพัฒนาด้านโครงสร้างพื้นฐานและการควบคุมมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อมโดยภาคเอกชนไปโดยปริยาย ซึ่งก็ถือเป็นข้อดี เพราะว่าสามารถลดภาระของภาครัฐ ลดปัญหาน้ำท่วม หรือปัญหาสิ่งแวดล้อมอื่นๆ และเราก็คงจะได้เห็นอาคารประหยัดพลังงานหรือ Eco Building เพิ่มมากขึ้นอย่างแน่นอน - เทอร์ร่า บีเคเค

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก