ลงทุนอสังหาฯแบบไหนดีระหว่าง ถือสั้น (Flipping) VS ถือยาว (Holding)

หลายคนที่กำลังคิดจะเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีคำถามในใจว่าจะลงทุนแบบไหนดี เพราะกลยุทธ์ในการลงทุนอสังหาฯมีหลายรูปแบบ แต่ละรูปแบบผลตอบแทนและความเสี่ยงมากน้อยก็ต่างกันออกไป โดยหลักๆแล้วกลยุทธ์ในการลงทุนอสังหาฯจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือถือครองระยะสั้น หรือที่เรารู้จักกันว่า ‘Flipping’ กับอีกแบบคือถือครองระยะยาว (Holding) แล้วค่อยขายเพื่อทำกำไร วันนี้ TerraBKK Research จะมาอธิบายความแตกต่างของทั้ง 2 อย่างนี้ว่านักลงทุนแต่ละท่านเหมาะกับแบบใด

ถือยาว (Holding)

โดยธรรมชาติของราคาอสังหาริมทรัพย์แล้ว จะมีการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวาเหมือนอย่างกับหุ้น ดังนั้นการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จึงต้องใช้ระยะเวลานานกว่า 3-5 ปี จึงจะได้ผลตอบแทนที่งดงาม ถ้าถามว่าถือยาวตั้ง 3-5 ปี ระหว่างนั้นก่อนจะขายทำอะไรได้บ้าง? ซึ่งวิธีที่นิยมทั่วไปคือการปล่อยเช่า เก็บค่าเช่ารายเดือนไปเรื่อยๆ เมื่อถึงจังหวะที่เหมาะสมก็ปล่อยขายเพื่อเอากำไร

1. เป็นทำเลที่มีศักยภาพในอนาคต มีแผนการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนทีชัดเจน เน้นการสร้างกำไรในอนาคต

2. มี Demand ของคนเช่า โดยมีแหล่งงานหรือเป็นแหล่งสัญจรของผู้คน

3. ควรได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ไม่ต่ำกว่า 5-7% (อ่าน - วิธีคำนวณผลตอบแทนเบื้องต้น ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า)

• ค่อนข้างมั่นคง เพราะธรรมชาติของราคาอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นเรื่อยๆอยู่แล้ว
• นักลงทุนไม่เครียด เพราะเป็นการถือระยะยาว ไม่ต้องรีบร้อนขาย
• ในระหว่างรอขาย มีรายได้เข้ามาเรื่อยๆ
• ต้องคอยดูแลบ้าน/คอนโดให้อยู่ในสภาพดีเสมอ โดยเฉพาะยิ่งมีคนเช่าแล้วทำให้ดูแลบ้านได้ยากขึ้น
• เกิดปัญหายุ่งยากในระหว่างที่ปล่อยเช่า เช่น ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า, ผู้เช่าผิดสัญญา, หาคนเช่าไม่ได้ ฯลฯ
• สภาพคล่องต่ำ เมื่อต้องการใช้เงินด่วน อาจจะขายไม่ได้ในทันที หรือหากขายได้แต่ก็อาจจะไม่ใช่ในราคาที่ต้องการ

ถือสั้น (Flipping)

วิธีนี้จะตรงข้ามกับการถือครองระยะยาว คือ ซื้อมาขายไปในระยะเวลาที่สั้น อีกทั้งผู้ที่จะใช้วิธีนี้จะต้องมีความชำนาญในระดับหนึ่ง เพราะมีความเสี่ยงที่สูงกว่าแบบการถือยาว (Holding) โดยทั่วไปแล้วการถือสั้นนี้เรามักจะเรียกกันว่า “Flipping” คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ แล้วนำมาปรับปรุงหรือเพิ่มมูลค่า และขายออกไปในราคาตลาดหรือต่ำกว่านั้นนิดหน่อยเพื่อทำกำไร

1. ต้องเป็นทำเลที่มี Demand สูง หรือเป็นทำเล Hot ในขณะนั้น การทำ Flipping ที่ดีจะต้องเลือกทำเลเป็น และมองออกว่าหากปล่อยขายแล้วจะต้องคนซื้ออย่างแน่นอน มักจะนิยมทำในทำเลที่ตลาดมีความร้อนแรง เพื่อลดความเสี่ยงในการถือครองทรัพย์ที่นานขึ้น

2. เหมาะแก่ผู้ที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่ชำนาญในด้านการประเมินราคา เพราะจะต้องมองออกในทันทีว่าน่าทรัพย์นี้สามารถ Flipping ได้กำไรหรือไม่? หรือหากไม่ใช่ผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯแต่อยากทำ Flipping จะต้องศึกษาและเรียนรู้อย่างหนัก เพราะความเสี่ยงค่อนข้างสูง

3. จับจังหวะของเศรษฐกิจ รีบซื้อในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ราคาตก หรือรอจังหวะที่ผู้ขายรีบขายมากๆ จะยิ่งทำให้ได้บ้าน/คอนโดในราคาที่ถูกลง (อ่าน - กลยุทธ์อสังหา ฟลิปบ้าน (House Flipping) ถือสั้น กำไรเร็ว)

• ได้เงินเร็ว ทำกำไรได้ไว ไม่ต้องรอหลายปี
• หากนักลงทุนที่สามารถ Flipping ได้หลายรอบ เมื่อรวมๆแล้วได้กำไรสูงกว่าการถือยาว
• มีความเสี่ยงที่จะขายไม่ออก จนทำให้ต้องถือยาว สร้างความยุ่งยากในภายหลัง นักลงทุนที่ใช้วิธี Flipping มักไม่ได้เตรียมใจที่จะถือยาวแต่แรกอยู่แล้ว อาจจะทำให้เกิดปัญหาทางการเงินตามมา และขาดทุนในที่สุด
• ขายไม่ได้ในราคาที่หวังไว้ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้ชำนาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คาดคะเนผิดไปและได้กำไรต่ำกว่าที่ควรจะเป็น

ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง แต่จะใช้วิธีใดนั้นขึ้นอยู่กับความถนัดและเงินทุนของแต่ละคน นอกจากนี้อย่าลืมคำนึงถึงความเสี่ยงที่ตัวเองจะสามารถรับได้ เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะแบบใด ก็มีความเสี่ยงที่สูงมากกว่าการลงทุนในสินทรัพย์อื่น เพราะใช้เงินทุนที่สูง และสภาพคล่องต่ำ ดังนั้นควรพิจารณาและศึกษาให้ดีก่อนคิดจะลงทุน - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก