สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตชะลอลง...คาดจบปี 2560 ที่ 5.0-6.0% ตามตลาดบ้านที่ชะลอ

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทยปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ปี 2560 ลงมาที่ระดับ 5.0-6.0% โดยมีค่ากลางที่ 5.5% จากประมาณการเดิมที่ 6.0-8.0% (ค่ากลางเดิมที่ 7.0% ) ตามทิศทางการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปีที่ไม่คึกคัก สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว และนโยบายเครดิตที่คงความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง

          คงต้องยอมรับว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ไม่ค่อยจะสดใสนัก โดยภาพการชะลอตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปรากฎขึ้นทั้งในกลุ่มธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่เป็นผู้เล่นหลัก โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ จะเพิ่มขึ้นสุทธิน้อยกว่า 50,000 ล้านบาท หรือเติบโตต่ำกว่า 6% YoY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา โดยการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวอาจสามารถอธิบายได้จาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1) อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อเนื่องจากปีก่อน 2) อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งถูกจำกัดโดยราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว 3) ปัจจัยเฉพาะด้านผลของฐานในปีก่อนซึ่งอยู่ในระดับสูงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่สิ้นสุดลงในเดือนเม.ย. 2559 ผนวกกับปัจจัยฤดูกาลที่ไตรมาสแรกมักมีการชำระคืนสินเชื่ออย่างหนาแน่นกว่าไตรมาสอื่นๆ

ประมาณการเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย, คาดการณ์โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย

          อย่างไรก็ดี หากต่อภาพไปในช่วงที่เหลือของปี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดีของธนาคารพาณิชย์ในช่วงกลางเดือนพ.ค. 2560 จะช่วยลดภาระการผ่อนชำระหนี้ และเพิ่มอำนาจซื้อให้แก่ลูกค้า แต่อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่ชะลอตัวลง ดังสะท้อนผ่านการหดตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และนโยบายเครดิตของธนาคารพาณิชย์ที่คงความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง เพื่อรับมือกับแรงกดดันจากปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ในสินเชื่อบ้านที่เร่งตัวขึ้นเร็ว ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ปีนี้ลงมาที่ระดับ 5.0-6.0% (จากประมาณการเดิมที่ 6.0-8.0%) หรือเพิ่มขึ้นสุทธิเพียง 98,500-118,500 ล้านบาท จากสิ้นปี 2559 ขณะที่ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วย ผนวกกับการชำระคืนสินเชื่อที่มีแนวโน้มเป็นขั้นต่ำมากขึ้นของลูกหนี้ในปัจจุบัน ทำให้สินเชื่อบ้านยังมียอดสุทธิเพิ่มขึ้น และไม่หดตัวลงแรงเท่าการปรับลดลงของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่ามีโอกาสหดตัวสูงราว 14.4%-11.0% เมื่อเทียบกับปี 2559 โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปประเด็นสำคัญที่มีผลต่อแนวโน้มตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป ดังนี้

          สัดส่วน NPLs ต่อสินเชื่อบ้านที่เร่งตัวขึ้นเร็ว...มีผลให้สถาบันการเงินยังต้องใช้นโยบายเครดิตที่รัดกุม และคุมเข้มการออกแคมเปญสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ธนาคารพาณิชย์อาจจะยังต้องใช้นโยบายเครดิตอย่างรัดกุมต่อเนื่อง (หลังจากสัดส่วน NPLs ของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ล่าสุด ขยับขึ้นมาที่ระดับ 3.23% ต่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมในไตรมาส 1/2560 จากระดับ 2.93% ณ สิ้นปี 2559) เพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ให้อยู่ในเกณฑ์ดี ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ที่ค่อนข้างระมัดระวัง การกำหนด LTV Ratio ที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของลูกค้า ตลอดจนการคุมเข้มสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งเมื่อผนวกกับนโยบายติดตามหนี้อย่างใกล้ชิด อาทิ การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดชำระ การช่วยเหลือปรับโครงสร้างหนี้หรือขยายเวลาชำระหนี้สำหรับลูกค้าที่ประสบปัญหาแล้ว ก็น่าจะช่วยให้สัดส่วน NPLs ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงท้ายปี 2560 ไม่หนีไปจากช่วงไตรมาส 1/2560 มากนัก

ในอีกมุมหนึ่ง ธนาคารพาณิชย์คงร่วมมือกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพราะจะช่วยให้เข้าถึงลูกค้าเป้าหมายที่มีรายรับแน่นอนและมีโอกาสเป็นหนี้เสียต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ แล้ว (อาทิ กลุ่มพนักงานเงินเดือน กลุ่มอาชีพพิเศษ ตลอดจนกลุ่มที่จะปลดภาระหนี้รถยนต์คันแรกในปีนี้กว่า 3 แสนคน) และสามารถออกแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าศักยภาพที่เฉพาะเจาะจงขึ้น อีกทั้งยังเป็นผลดีทางอ้อมต่อการบริหารพอร์ตสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ในอีกมุมหนึ่งด้วย โดยธนาคารพาณิชย์คงนำเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษหลายรูปแบบทั้งดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อใหม่ ขณะเดียวกัน การให้วงเงินกู้เพื่อซื้อและตกแต่งที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (Loan-to-Value Ratio: LTV) ในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง และแคมเปญฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน ค่าการทำนิติกรรมสัญญาฯ อาจเป็นแคมเปญที่เห็นได้อย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีเช่นกัน 

          การปรับลดดอกเบี้ย ... คงส่งผลดีต่อผู้บริโภค ทั้งในแง่ภาระหนี้ที่ลดลง และการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น แต่มุมของธนาคารพาณิชย์คงยังต้องปรับตัวกับสถานการณ์ผลตอบแทนที่ปรับลดลง

          การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่และขนาดกลางลง 0.25-0.50% ต่อปี ในช่วงกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมานั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เชื่อว่า แม้จะไม่ได้หนุนการเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะมีผลจำกัดต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภค เนื่องจากเป็นหนี้ก้อนใหญ่และใช้เวลาผ่อนชำระนาน แต่คงส่งผลดีบางส่วนต่อกลุ่มลูกค้าที่มีการเบิกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่เดิม และ/หรือ กลุ่มลูกค้าที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้อยู่แล้วใน 2 ด้านหลัก ได้แก่ การลดภาระค่าใช้จ่าย และการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อก้อนใหญ่ขึ้น โดยการปรับลดลงของดอกเบี้ย MRR ส่งผลให้ภาระหนี้จ่ายของลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับลดลงทันที เฉลี่ยประมาณ 200 บาทต่อเดือน[1] ต่อสินเชื่อทุกๆ 1 ล้านบาท ขณะเดียวกัน การลดลงของดอกเบี้ย MRR ยังเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าบางส่วนได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น

          อย่างไรก็ดี การปรับลดลงของดอกเบี้ยดังกล่าว คงกลับมาเป็นโจทย์ท้าทายของธนาคารพาณิชย์ในการที่จะประคองอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของแต่ละแคมเปญให้สอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนของสินเชื่อหลังปรับความเสี่ยง (Risk-Adjusted Returns on Capital: RAROC) และต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายที่มีโอกาส

[1] บนสมมติฐานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับ MRR และชำระหนี้เฉลี่ย 5 ปี

[1] จากวงเงินสินเชื่อ 300,000 ล้านบาท ตามพระราชกําหนดการให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้ที่ได้รับความเสียหา

ปรับเพิ่มตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงิน นอกจากนั้น ธนาคารพาณิชย์ยังเผชิญความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าที่ต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อกับธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินกู้บางส่วนของวงเงินซอฟท์โลน^[1] ที่ถูกกู้ยืมเพื่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะครบกำหนดช่วงดอกเบี้ยต่ำพิเศษในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งอาจนำมาสู่การรีไฟแนนซ์สินเชื่อในระดับที่หนาแน่นขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย เชื่อว่า แต่ละธนาคารคงจะนำเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าที่ยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์กับธนาคาร และ/หรือ เสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าประวัติดีทันที เมื่อลูกค้าจะเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยลอยตัว เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อ ขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์คงทำตลาดผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์สำหรับบ้านปลอดภาระ (Home-Equity Loan) มากขึ้น เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงและมีความเสี่ยงต่ำกว่าผลิตภัณฑ์อื่นๆ ตามสัดส่วน LTV ที่ไม่สูงนัก เพื่อสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมจากกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการใช้เงินทุน

          โดยสรุปแล้ว สำหรับในระยะที่เหลือของปี 2560 ธนาคารพาณิชย์คงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในการประคองการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่ไปกับการใช้นโยบายเครดิตที่คงความเข้มงวดเพื่อระวังปัญหาคุณภาพสินทรัพย์ ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังสะท้อนผ่านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ MRR คงช่วยลดภาระผู้ที่ใช้บริการสินเชื่อบ้านลงก็ตาม ด้วยเหตุดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ในปี 2560 ลงมาที่ระดับ 5.0-6.0% โดยมีค่ากลางที่ 5.5% ชะลอลงจากปีก่อนที่ทำได้ 6.9%

 ขอบคุณข้อมูลจาก   www.kasikornresearch.com