ในช่วงสองถึงสามปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯหลายรายทั้งใหม่เก่า นั้นมีการเปิดตัวพันธมิตรร่วมลงทุนจากญี่ปุ่นหลายราย  TerraBKK ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาฯไทยที่มีการร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯจากญี่ปุ่นมาให้ดูกัน ทั้งรูปแบบการร่วมทุนและโปรเจคที่ทำร่วมกัน

Ananda Development

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ มีการร่วมทุนกับกลุ่ม มิตซุย ฟุโดซัน ร่วมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ผ่านบริษัทย่อย 5 แห่ง  บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย บางนา จำกัด, บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย ชิดลม จำกัด, บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย ช่องนนทรี จำกัด, บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย เตาปูน จำกัด และบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย ท่าพระ จำกัด โดยแต่ละบริษัทที่ร่วมทุนอนันดาจะถือหุ้น 51% และกลุ่มมิตซุยจะถือหุ้น 49% ซึ่งเป็นการเข้าลงทุนในราคาพาร์ของบริษัทย่อย ที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2013 มีโครงการที่ร่วมลงทุน 18 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 82,000 ล้านบาท

AP (Thailand)

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป หนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศญี่ปุ่น ร่วมกันพัฒนาโครงการผ่านบริษัทลูกของแต่ละบริษัท โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นของแต่ละบริษัทในอัตรา AP 51% และมิตซูบิชิ 49% โครงการทั้งหมดที่ร่วมพัฒนาใตอนนี้มี 10 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 40,000 ล้านบาท

Sena Development

บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้ลงนามในสัญญาร่วมทุน และสัญญาจองซื้อหุ้น โดยการร่วมทุนผ่านบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เอ 3 จำกัด โดยจะให้สิทธิ์ ฮันคิว เรียลตี้ เข้ามาซื้อหุ้นเพิ่มทุนในบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เอ 3 ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทคิดเป็น 51% ต่อ 49% โครงการที่พัฒนาร่วมกันทั้งหมดมี 4 โครงการ มูลค่ารวม 9,500 ล้านบาท

Origin Property

         

Origin Property ร่วมลงทุนกับ Nomura Real Estate Development ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากญี่ปุ่นในสัดส่วน 51:49  โดยการขายหุ้นในบริษัทลูกให้ Nomura ได้แก่ ออริจิ้น ไพร์ม 2, ออริจิ้น รามคำแหง, ออริจิ้น สเฟียร์ และออริจิ้น เวอร์ติเคิล มูลค่ารวม 800 ล้านบาท ด้านโครงการที่พัฒนาร่วมกันพึ่งเปิดตัวมา 4 โครงการ มูลค่ารวม 7,400 ล้านบาท

All Inspire

บริษัท All Inspire Development ร่วมทุนกับ Hoosiers Holdings  เบื้องต้นพัฒนาโครงการนำร่อง 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6,000 ล้านบาท  โดยโครงการแรกที่ร่วมทุนคือ The Excel Hideaway Sukhumvit 50 มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท  ในสัดส่วน 51:49  โดยให้สิทธิ All Inspire เป็นผู้บริหารงานและวางแผลกลยุทธ์ทั้งหมด

เห็นได้ชัดเลยว่าจำนวนเงินลงทุนที่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ของญี่ปุ่นแต่ละรายนำมาลงทุนในไทยนั้นก็ไม่ใช่น้อย ๆเลย  โปรเจคโครงการของแต่ละคู่บริษัทที่ทำร่วมกันนั้นรวม ๆแล้วไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท TerraBKK ได้ทำการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆที่ทำให้บริษัทอสังหาฯญี่ปุ่นนิยมมาลงทุนในไทยออกมา 3 ประเด็น

ประเด็นที่หนึ่ง การเติบโตของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยรายใหม่ ๆ

บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯไทยรุ่นใหม่หลายรายมีการเติบโตที่ค่อนข้างก้าวกระโดด อย่างเช่น Origin property และ All Inspire Development ซึ่งพึ่งก่อตั้งบริษัทมา 8 และ 4 ปีตามลำดับ มีผลการดำเนินงานของบริษัทเติบโตสูงทุกปีโดยเฉพาะด้านรายได้ นอกจากนี้ยังมีการเปิดโครงการใหม่ ๆซึ่งมียอดขายน่าประทับใจ เพราะได้รับการตอบรับจากคนในประเทศค่อนข้างดี  จึงตรงกับจุดประสงค์ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯจากญี่ปุ่นที่มองหาแนวทางขยายตลาดการลงทุนโดยการหาพาร์ทเนอร์ที่มีศักยภาพการเติบโตและการลงทุนในช่วงสองสามปีนี้ 

นอกจากนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯไทยเองก็ต้องการแหล่งเงินทุนที่จะช่วยทำให้ธุรกิจเติบโตแบบก้าวกระโดดได้อย่างต่อเนื่อง  การร่วมทุนกันจึงทำให้เกิดประโยชน์ต่อกันทั้งสองฝ่าย  และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯไทยยังได้รับประโยชน์ด้านความรู้ในการจัดการด้านพื้นที่ของที่อยู่อาศัยให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งเป็นรูปแบบแนวทางที่บริษัทของญี่ปุ่นนั้นเชี่ยวชาญเป็นพิเศษ

 

ประเด็นที่สอง  แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นที่เติบโตได้น้อยลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นนั้นมีการเติบโตในอัตราที่ลดลงในช่วงสิบปีที่ผ่านมา  จากการแข่งขันในอุตสาหกรรมที่สูง  ทำให้พื้นที่ตลาดใหม่ ๆที่แต่ละบริษัทจะสามารถขยายธุรกิจได้เริ่มลดน้อยลง เห็นได้จากราคาที่อยู่อาศัยในโซนใจกลางเมืองหลวงอย่างโตเกียวนั้นสูงถึงตารางเมตรละเกือบ 300,000 บาท  และอีกปัจจัยที่สำคัญคือจำนวนประชากรของญี่ปุ่นที่มีแนวโน้มจะลดลงเรื่อย ๆ ส่งผลให้อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรนั้นติดลบตั้งแต่ปี 2010 และยังคงลดลงเรื่อย ๆจนถึงปัจจุบัน ทั้งนี้น่าจะมาจากค่านิยมของหนุ่มสาวญี่ปุ่นสมัยใหม่ที่นิยมมีครอบครัวแบบไม่มีลูก  การมองหาพื้นที่ตลาดต่างประเทศในการลงทุนจึงเป็นทางเลือกของเหล่าบริษัทอสังหาฯญี่ปุ่น





ประเด็นที่สาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังสามารถเติบโตได้

อสังหาฯไทยนั้นถึงแม้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจะมีการชะลอตัวลงจากเหตุการณ์ทางการเมือง ผลกระทบด้านเศรษฐกิจจากตลาดโลก อัตราค่าจ้างแรงงาน และค่าวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น  แต่ความนิยมในที่อยู่อาศัยบางประเภทอย่างเช่นคอนโดมิเนียมก็ยังเป็นที่นิยมอยู่ไม่ขาด เห็นได้จากข่าวการเปิดตัวโครงการต่าง ๆที่มียอดจองล้นหลาม  นอกจากนี้ปัจจัยที่ส่งผลบวกกับตลาดอสังหาฯก็ยังคงมีอย่างต่อเนื่องได้แก่ นโยบายโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ  มาตรการลดค่าโอน ค่าจำนอง และอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ  ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้นยังมีศักยภาพในการเติบโตซึ่งดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนไม่ขาดสาย  เมื่อมาดูข้อมูลดัชนีราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาของไทยนั้นเติบโตต่อเนื่องมาตลอด แต่จะค่อนข้างคงที่ในช่วงตั้งแต่ต้นปี 2016 ถึงปัจจุบัน ส่วนตัวเลขสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์จะมีช่วงที่ลดลงแค่เฉพาะในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 1997 หลังจากนั้นสองสามปีก้เติบโตต่อเนื่องมาตลอด ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเติบโตของภาคอสังหาฯไทยที่ยังมีอยู่หากได้ปัจจัยส่งเสริมที่ดีพอ




สิ่งที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องการคือเงินทุนเพื่อขยายธุรกิจ  ส่วนสิ่งที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นต้องการคือพื้นที่ตลาดที่มีศักยภาพการเติบโตเพื่อการขยายการลงทุน  เมื่อแต่ละฝ่ายสามารถตอบสนองจุดประสงค์การลงทุนของอีกฝ่ายได้ จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมยุคนี้การร่วมทุนกับต่างชาติจึงเป็นที่นิยมของบริษัทอสังหาฯไทย