"สยามสแควร์" พุ่งติดลมบน เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดิน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า กรณีข่าวราคาที่ดินที่แพงที่สุดมีราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ในฐานะที่ตนทำการสำรวจราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2537 ขอชี้แจงว่า ราคาที่ดิน 1.9 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ตามสถิติการซื้อขายล่าสุด มีอัตราการซื้อถึง 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. โดยบริษัทแห่งหนึ่ง เพื่อนำไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย

ทั้งนี้ ราคาที่มีการประกาศขาย มีสูงถึง 2 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ต่อ ตร.ว.ด้วยซ้ำไป ซึ่งราคาสูงสุดที่ควรเป็นตามมูลค่าตลาด หรือศักยภาพที่นำไปใช้ในเชิงพาณิชย์ ควรอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ณ บริเวณรอบๆ รถไฟฟ้าสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ส่วนสถานีรถไฟฟ้านานา อโศก มีราคาลดหลั่นกันลงคือ ไม่ถึง 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

สำหรับฐานในการใช้เป็นข้อมูลคำนวณมูลค่า ที่ควรจะเป็นในเรื่องของราคาที่ดิน ตนได้พิจารณาจากการประกอบการเป็นศูนย์การค้า ที่สามารถเปิดให้เช่าพื้นที่ได้ในราคา 3,500, 5,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่ 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แต่หากซื้อที่ดินในราคานี้ ไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ก็ต้องขายในราคามากกว่า 220,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่ปัจจุบันในพื้นที่ของกรุงเทพฯ ก็มีอาคารชุดพักอาศัยที่ขายราคาเกือบ 400,000 บาทต่อ ตร.ม. ในบางทำเลที่มีข้อได้เปรียบโดดเด่นเป็นพิเศษ

ขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินทางราชการ ที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินสูงสุด มีมูลค่า ตร.ว.ละ 850,000 บาท ในพื้นที่สีลม แต่ตนได้ประเมินไว้ตามราคาตลาด 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือต่ำกว่าราคาตลาด 39% ส่วนพื้นที่ที่เคยประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ทางราชการประเมินไว้ 800,000 บาท หรือเพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น

นายโสภณกล่าวว่า ราคาประเมินของทางราชการ จึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้บางบริเวณราคาประเมินทางราชการได้ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคา เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาด

ดังนั้น อาจกล่าวได้ว่าการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ถือเป็นการทุจริตเชิงนโยบายที่เกิดขึ้นหลังยุครัฐประหาร 2534 ซึ่งมีการยกเลิกการประมูลเส้นทางรถไฟฟ้าเดิม และเกิดเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ จึงทำให้ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมเป็นอย่างมาก พื้นที่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ถนนพระรามสี่ กลับมีราคาต่ำกว่าถนนสุขุมวิท ซึ่งสุขุมวิทแต่เดิมถือเป็นย่านที่อยู่อาศัย แนวราบของคนรวย แบบย่าน Beverly Hills ในรัฐแคลิฟอร์เนีย ของสหรัฐฯ.