Real Estate for AEC

การที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ซึ่งจะมีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน ตอนนี้จะสังเกตุเห็นได้ว่าเริ่มมีผู้พัฒนารายใหญ่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตามประเทศต่างๆ อย่างเช่น บ.พฤกษา เรียลเอสเตท แต่ก็ไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้เท่าไหร่นัก TerraBKK จึงขอนำเสนอข้อมูลของแต่ละประเทศในอาเซียนว่ามีจุดเด่นในเรื่องอสังหาฯอย่างไรบ้าง สำหรับตารางด้านล่าง บอกถึงตัวเลขทางเศรษฐกิจของแต่ละประเทศ ดังนี้

1. สิงคโปร์

เริ่มต้นกันที่ประเทศที่มีประชากรรวยที่สุดอย่าง สิงคโปร์ ซึ่งจะเห็นได้ว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาสิงคโปร์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ราคาที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นทุกปี จากการจัดอันของไนต์แฟรงค์ พบว่า ประเทศสิงคโปร์ติดอันดับที่ 4 ในการจัดอันดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาแพงที่สุดในโลก ด้วยราคาเฉลี่ยโครงการที่พักอาศัยในเมืองสิงคโปร์ที่พุ่งขึ้นสูงกว่า 50% ภายในระยะเวลาแค่ 5 ปีเท่านั้น และด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ รัฐบาลสิงคโปร์จึงต้องออกมาตรการ ค่าธรรมเนียมการโอนและมาตรการบังคับไม่ให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่อนค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนเกินกว่า 60% ของรายได้ เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลง 2. บรูไน

บรูไนเป็นประเทศที่รายได้ต่อหัวของประชากรจัดอยู่ในอันดับต้นๆของอาเซียน แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศนี้ไม่คึกคักเท่าไหร่นัก ด้วยอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างต่ำ และที่ดินเกินกว่าครึ่งเป็นของรัฐ ทำให้ไม่มีใครสามารถผูกขาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ การก่อสร้างส่วนใหญ่แนวโน้มเริ่มมาที่คอนโดฯมากขึ้น เนื่องจากที่ดินที่จะพัฒนามีขีดจำกัด 3. มาเลเซีย

กำลังซื้ออสังหาฯใจกลางเมืองราคาแพงของมาเลเซีย เกือบ 30%  ถูกกว้านซื้อโดยชาวตะวันออกกลาง              ประเภทอสังหาฯเกินกว่าครึ่งเป็นที่อยู่อาศัย ทั้งราคาและประเภทอสังหาฯค่อนข้างใกล้เคียงกับไทย รัฐบาลของมาเลเซีย มีโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ การพัฒนาเมืองใหม่ การพัฒนาเขตเศรษฐกิจใหม่ ทำให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง มั่นคงและยาวนาน แต่ด้วยประชากรที่มีจำนวนน้อยทำให้ขาดแคลนแรงงานโดยเฉพาะในระดับล่าง 4. ไทย

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความร้อนแรงอย่างมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม   แต่จากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไป และเริ่มกลับมาคึกคักในช่วงปล่ยปี 2557 ที่มีโครงการเปิดใหม่มากขึ้น พร้อมทั้งราคาที่เพิ่มสูงขึ้น 5. อินโดนีเซีย

ราคาที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียถือว่ามีการปรับตัวรวดเร็วมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทางการอินโดนีเซียจึงตั้งเกณฑ์ LTV สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไว้ค่อนข้างเข้มงวดที่ร้อยละ 70 เพื่อป้องกันการเกิดภาวะฟองสบู่ ราคาห้องชุดคอนโดมิเนียมไม่ต่าง จากราคาในกรุงเทพฯมากนัก ห้องชุดระดับแพงห่างออกจากใจกลางเมืองจาการ์ตาเล็กน้อย แม้อสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียจะน่าสนใจ แต่ปัจจัยลบสำคัญของอินโดนีเซียคือ สาธารณูปโภคพื้นฐานยังไม่พัฒนาเท่าที่ควร โดยเฉพาะการคมนาคม และการเชื่อมโยงระหว่างประเทศ 6. ฟิลิปปินส์

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฟิลิปปินส์ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ที่เฉพาะคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นสูงถึง 20% และการพัฒนาเมืองมากาติที่ตั้งอยู่ใจกลางเขตการค้าของกรุงมะนิลาก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้เศรษฐกิจเกิดการพัฒนาการอย่างรวดเร็ว สิ่งนี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์เป็นที่สนใจของบรรดานักลงทุนจากหลากหลายประเทศ 7. เวียดนาม

เวียดนามประสบปัญหาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาตั้งแต่ พ.ศ.2551 แต่สำหรับในปีนี้ถือได้ว่าฟื้นตัวมากขึ้นกว่าปีที่แล้ว จากเดิมที่โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งหยุดการสร้างและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร แต่ในปัจจุบันกลุ่มบ้านขนาดกลาง และเล็ก ทั้งผู้ประกอบการบางราย ที่เคยระงับโครงการก่อสร้างไป ก็กลับมาเริ่มโครงการสร้างบ้านใหม่อีกครั้ง ซึ่งกลุ่มดีมานต์ของเวียดนามส่วนใหญ่เป็นลูกค้าระดับกลาง-ล่าง 8. ลาว

ลาวเป็นอีกประเทศหนึ่งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นมาก ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกรุงเวียงจันทร์ที่เพิ่มขึ้น 10 เท่าภายในระยะเวลาเพียง 5 ปี ปัจจุบันมีนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเข้าไปลงทุนในประเทศสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว ทั้งในรูปแบบของการขยายธุรกิจเพิ่มเติม หรือว่าเป็นการเข้าไปลงทุนใหม่ 9. พม่า

หลังจากการเปิดประเทศและยกเลิกการกีดกันทางการค้าของพม่า สร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับประเทศพม่าเป็นอย่างมาก ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาทำธุรกิจ ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ออฟฟิส โรงงาน หรือนิคมอุตสาหกรรม พุ่งสูงขึ้น แต่ในปัจจุบันชาวต่างชาติยังไม่มีสิทธิซื้ออสังหาฯในพม่า ซึ่งต้องรอกฎหมายคอนโดใหม่ของพม่า เป็นการเปิดช่องให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ เช่นเดียวกับในประเทศไทยและกัมพูชา 10. กัมพูชา

อสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาถือได้ว่ามีความมั่นคงและเติบโตอย่างต่อเนื่อง อีกสิ่งหนึ่งที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศกัมพูชาคือ กัมพูชามีหน่วยงานสนับสนุนการลงทุนในประเทศกัมพูชา (The Council for the Development of Cambodia : CDC) และค่าแรงที่ค่อนข้างต่ำ  และอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชาที่สามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนด้วยมากที่สุด ก็คือ การอนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าพื้นที่ทำนา หรือ การเปิดให้ร่วมทุนกับชาติตะวันออกกลางเพื่อทำนา

3 หัวใจหลักในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศนั้น คือ กฎหมาย, ระบบการเงิน และวัฒนธรรมการอยู่อาศัยของประเทศนั้นๆ แล้วจึงดำเนินการต่อในส่วนของการตลาดและด้านการเงิน

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้สำหรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ ASEAN Economic Community (AEC) แล้ว คงต้องจับตามองกันต่อไปว่าในแต่ละประเทศจะมีการปรับตัวอย่างไร เพื่อรองรับนักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละประเทศจะมีแนวโน้มไปในด้านบวกตามที่หลายฝ่ายคาดหวังหรือไม่คงต้องรอติดตามกันต่อไป

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก