จากบทความ Mega Project ของทาง TerraBKK Research ที่ได้อัพเดทสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ภายในกรุงเทพมหานครทุกหัวมุมเมืองของกรุงเทพมานครทั้ง ฝั่งตะวันออก ฝั่งเหนือ และฝั่งตะวันตก และใจกลางกรุงเทพมหานคร ต่างเป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่าหลายพันล้าน ที่พร้อมเปิดตัวและมีแผนที่จะเปิดตัวในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองและปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมและรายได้ของผู้บริโภคมากขึ้น

ถ้าเรานำโครงการ Mega Project แต่ละโครงการในกรุงเทพมหานคร มารวมเข้าด้วยกันจะเห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมืองโดยเมืองในปัจจุบันไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงกรุงเทพมหานครเพียงอย่างเดียวเหมือนอย่างในอดีตที่ใครจะมา Shopping ทำงาน หรือเข้าเพื่อมาพบปะสังสรรค์ ต้องมาสยาม มาบุญครอง มา World trade เท่านั้น แต่จากปัจจุบันการพัฒนาของการคมนาคมรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนขนาดใหญ่หลายสิบเลนส์ ได้เข้าถึงประชาชนมากขึ้น ทำให้การเดินทางเป็นไปได้อย่างสะดวก รวดเร็ว ส่งผลให้ความเจริญต่างเริ่มแผ่ออกรอบนอกมากขึ้น ใช้เวลาในการเดินทางระหว่างเมืองลดลง  และอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญที่ทำให้การขยายตัวออกไปยังหัวเมืองของกรุงเทพมหานครมากขึ้น การเปิด AEC จะเป็นการอำนวยความสะดวกให้เกิดการลงทุนให้กับต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการไทยต้องปรับตัวปรับกลยุทธ์ เพื่อป้องกันคู่แข่ง (Barrier to Entry) ที่จะเข้ามาลงทุนแข่งขันทั้งจากในประเทศและนอกประเทศหลังเปิด AEC ในช่วงปลายปี 2558 โดยการเข้ายึดและช่วงชิงทำเลที่ถือว่าเป็นสุดยอดของแต่ละหัวเมืองต่างๆ

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

Mega Project ของเหล่านักพัฒนาเริ่มเริ่มขยับขยายออกมานอกเมืองมากขึ้น ไม่ใช่การสร้างศูนย์การค้าขาดเล็กๆไม่กี่สิบไร่เหมือนในอดีต แต่เป็นการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ “Superregional center” ตามนิยามของ Wikipedia กล่าวไว้ว่า“ Superregional center - A super regional mall is, per the International Council of Shopping Centers, in the U.S. a shopping mall with over 800,000 sq ft (74,000 m2) of gross leasable area, three or more anchors, mass merchant, more variety, fashion apparel, and serves as the dominant shopping venue for the region (25 miles) in which it is located.”  ศักยภาพของ Superregional Center คือ สามารถดึงดูด traffic ได้ถึงประมาณ 40 กิโลเมตร(ตามนิยามของ Wikipedia) สามารถดูดซับอุปสงค์ (ความต้องการของผู้บริโภค) จากจังหวัดรอบนอกกรุงเทพมหานครได้ และผลพวงของศูนย์การค้าขนาดใหญ่เหล่านั้นจะเป็นจุดเริ่มต้นของการสร้างเมืองแห่งใหม่ให้ขยายออกไปด้านนอกมายิ่งขึ้นไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ภายในเมืองอย่างในอดีตที่กล่าวมา

สำหรับการขยายตัวของเมืองที่ทาง TerraBKK Research คาดการณ์เพียงคร่าวๆ มีดังนี้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

การขยายตัวของเมืองจากรูปภาพข้างต้นจะขึ้นอยู่กับการคมนาคมเป็นตัวกำหนดว่าจะกระจายไปในทิศทางไหนซึ่งลักษณะการขยายตัวของเมืองจะแผ่จากจุดศูนย์กลางออกไป โดยความหนาแน่นการขยายตัวจะให้น้ำหนักที่ 3-5 กิโลเมตร (ฟ้าเข้ม) สำหรับศักยภาพการขยายตัวในระยะแรก และจะแผ่ออกไป 10 และ 20 กิโลเมตรตามลำดับ (ฟ้าอ่อนลงมาตามลำดับ) และวงกลมสีแหลืองอ่อนระยะ 20-35 กิโลเมตรจะเป็น Trade Area ของศูนย์การค้าที่ครอบคลุมถึง เขตไหนทำเลไหนได้รับประโยชน์บ้างสามารถดูได้ตามการแผ่รัศมีแบบคร่าวๆดังวงกลมสีฟ้าและนอกสุดคือสีเหลืองดังรูป

สำหรับ Trade Area ของ Mega project แต่ละฝั่งของกรุงเทพที่คาดว่าจะครอบคลุมถึง ในระยะประมาณ 35 กิโลเมตร  ได้แก่ (Tread Area ไม่ได้ขึ้นอยู่กับระยะทางเพียงอย่างเดียวแต่จะต้องคำนึงถึงระยะเวลาในการเดินทาง (Driving Time) ด้วย ทำให้เส้นทางคมนาคมที่ดีจะทำให้ driving time ต่ำ ส่งผลให้ดึง Traffic จากต่างจังหวัดได้มากขึ้น)

  • ฝั่งเหนือ คาดว่าจะครอบคลุมถึงจังหวัด กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี พระนครศรีอยุธยา นครนายก ปราจีนบุรี ฉะเชิงเทรา
  • ฝั่งตะวันตก คาดว่าจะครอบคลุมถึงจังหวัด กรุงเทพมหานคร นนทบุรี นครปฐม ปทุมธานี สมุทรสาคร ราชบุรี กาญจนบุรี สุพรรณบุรี พระนครศรีอยุธยา
  • ฝั่งตะวันออก คาดว่าจะครอบคลุมถึงจังหวัด กรุงเทพมหานคร ปทุมธานี นครนายก สมุทรปราการ สมุทรสาคร ฉะเชิงเทรา ชลบุรี

ภาพจาก : Newgeography (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

 จากภาพรวม Mega Project หลายๆโครงการที่ทาง  TerraBKK Researchได้นำเสนอด้วยมูลค่ารวมเงินลงทุนของภาคเอกชนกว่า  300,000 ล้านบาท เนื้อที่กว่า 6.1 ล้านตารางเมตร ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงการเป็นศูนย์กลางการเงิน การลงทุน และความเป็นที่ 1 ของกรุงเทพมหานครกับการเป็นเมืองหลวงของประเทศไทย และแนวโน้มการขยายตัวเพื่อรองรับการเปิดประชาคมอาเซียนที่คาดว่าจะมีการลงทุนภายในประเทศมากขึ้นกว่าในอดีตที่ผ่านมา จะเป็นตัวพลิกโฉมกรุงเทพในอีก 7 ปีข้างหน้าให้มีความเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ดีขึ้นมากน้อยเพียงใดต้องติดตามสถานการณ์กันต่อไป

อ่านบทความ : Mega Project : ย่านรังสิต กับ 3 บิ๊กแบรนด์ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อ่านบทความ : Mega Project : The Super Tower by G LAND ตอกย้ำ NEW CBD @The Grand Rama9 อ่านบทความ : Mega Project : "บางนา" ทำเลทองแห่งอนาคต อ่านบทความ : Mega Project : "บางใหญ่" ประตูการค้าสู่ตะวันตก "ทำเลแห่งอนาคต" อ่านบทความ : Mega Project : The District EM อีกหนึ่งเมกะโปรเจคบนทำเลสุขุมวิท อ่านบทความ : Mega Project : มหากาพย์ฉบับใหม่ "ริมแม่น้ำเจ้าพระยา"

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก