ตลาดคอนโด9เดือนหด30% เมืองท่องเที่ยว"โอเวอร์ซัพพลาย"

กทม.เปิดขายใหม่ 3.4 หมื่นยูนิต อัตราขายแค่ 54% ลดลงจากปีที่แล้วอยู่ที่ 61% ขณะที่เมืองท่องเที่ยวตลาดยังไม่ฟื้นตัว พัทยาหนักสุด เข้าขั้น "โอเวอร์ซัพพลาย" 2 ปีทะลัก 3 หมื่นยูนิต เหลือขายกว่า 40% ส่วนภูเก็ตขายได้แค่ 37% ขณะที่เขาใหญ่ขายต่ำสุด 40%

ภาพรวมเศรษฐกิจประเทศยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แม้ว่าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) จะจัดตั้งรัฐบาลขึ้นมาเพื่อบริหารประเทศ และพัฒนาโครงการต่างๆ ตามแผนต่อเนื่องจากรัฐบาลที่ผ่านมา และโครงการใหม่ๆ ที่ประกาศออกมาก่อนหน้านี้ ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวตามคาดการณ์ไว้

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.2557) ที่ผ่านมา ตลาดยังไม่ฟื้นตัว 100% พบว่าโครงการเปิดตัวใหม่ ปรับตัวลดลงเกือบ 30% เมื่อเทียบกับปี 2556 ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยลดลง 20% เช่นเดียวกัน

ทั้งนี้ คาดว่ามาจากภาพรวมเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ จากหลายๆปัจจัย ยังคงมีต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการส่งออกที่ยังคงติดลบต่อเนื่องมาตลอดตั้งแต่ปีที่ผ่านมา อีกทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาประเทศไทยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมายังคงต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 10% ซึ่งมีผลให้รายได้จากการท่องเที่ยวลดลงประมาณ 7.55% จากปีที่ผ่านมา ประกอบกับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง มีผลกระทบต่อตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง

คาดกทม.คอนโดเปิดขายปีนี้ลดลง20% ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่า ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ เปิดขายใหม่ประมาณ 34,540 ยูนิต โดยคาดว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายจะมีคอนโดเปิดขายใหม่อีกประมาณ 5,000 -6,000 ยูนิต หรือมีจำนวนคอนโดเปิดใหม่ ทั้งปีประมาณ 40,000 ยูนิต ซึ่งปรับตัวลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 54% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่ ที่มีอัตราการขายเฉลี่ย 61% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 77,800 บาทต่อตรม. ปรับลดลงเล็กน้อยจากปี 2556 ที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81,000 บาทต่อตรม. เนื่องจากคอนโดบางส่วนเปิดตัวในทำเลรอบเมืองมากขึ้น โดยระดับราคาที่เปิดตัวมากที่สุดอยู่ที่ประมาณ 40,000-80,000 บาทต่อตรม.มากที่สุด

“เฉพาะไตรมาสที่ 3 กรุงเทพฯ มีคอนโดเปิดขายใหม่ 11,700 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 2 ประมาณ 8% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 3 ประมาณ 91,550 บาทต่อตร.ม. เนื่องจากมีคอนโดไฮเอ็นเปิดตัวมากขึ้น โดยเพิ่มจากไตรมาส 3ปี 2556 ที่มีราคาเฉลี่ย 81,000 บาทต่อตร.ม. อัตราการขาย 59% ลดลงจากไตรมาส 2 ประมาณ 8% เนื่องจากตลาดคอนโดฯยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่” ดังนั้น ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป เช่น ค่ายเอพี ไทยแลนด์ เดิมจะเปิดคอนโดใหม่ 3 โครงการในช่วงไตรมาส 4 เปิดเพียง 1 โครงการเท่านั้น อีกทั้งเชื่อว่าต้องการที่จะรอดูความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และเส้นทางใหม่ๆ ที่จะพัฒนาในอนาคตจากทางรัฐบาลว่าจะเริ่มเห็นเป็นรูปธรรมเมื่อไหร่ ด้วย

คอนโดพัทยา "โอเวอร์ซัพพลาย" นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ ยังคงซบเซาต่อเนื่อง จากช่วงปลายปี.2556 โดยส่วนหนึ่งมาจากการประกาศกฎอัยการศึก ทำให้ชาวต่างชาติไม่ได้รับประกันการเดินทางจึงเกิดความไม่มั่นใจ จึงทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติหายไปพอสมควร ประกอบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯในทำเลเหล่านี้มีการขยายตัวค่อนข้างมาก ขณะที่ดีมานด์มีอยู่จำกัด โดยตลาดที่ซบเซามากสุด คือ พัทยา ที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีคอนโดเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากปีละกว่า 16,000 ยูนิต ทำให้ปัจจุบันมีซัพพลายอยู่กว่า 30,000 ยูนิต โดยเฉพาะหาดจอมเทียนมีโครงการเปิดขายมากที่สุด ปัจจุบันยังมียูนิตเหลือขายอยู่ถึง 40% ทำให้ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีคอนโดเปิดใหม่เพียง 4,000 ยูนิต ลดลง 70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2556

"ชะอำ-หัวหิน" ร่วงตาม ส่วนคอนโด ชะอำ และหัวหิน มีคอนโดเปิดขายใหม่ช่วง 9 เดือน ลดลงเช่นกัน อยู่ที่ประมาณ 800 ยูนิต ลดลงจากปี 2556 ประมาณ 67% ขณะที่ตลาดภูเก็ตมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 2,860 ยูนิต ลดลง 43% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีคอนโดฯเปิดใหม่ 4,490 ยูนิต ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยที่ 37% ขณะที่ตลาดคอนโดเขาใหญ่ ณ สิ้นไตรมาส 3ที่ผ่านมา มีคอนโดเปิดขายใหม่ประมาณ 500 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 69% เนื่องจากอัตราการขายของโครงการต่างๆ ที่เปิดก่อนหน้านั้นต่ำกว่า 40% เนื่องจากเขาใหญ่ยังไม่ใช่ตัวเลือกแรกในการซื้อบ้านหลังที่สองของคนในกรุงเทพฯ ที่นิยมไปหัวเมืองชายทะเลมากกว่า แต่จะได้รับความนิยมในช่วงหน้าหนาวที่อากาศเย็นสบาย “ตลาดคอนโดในหัวเมืองท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากปัจจัยต่างๆ ที่ยังมีผลต่อความเชื่อมั่น รวมทั้งการที่มีคอนโดเปิดขายเป็นจำนวนมากในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา ทำให้อัตราการขายลดลง อีกทั้งผู้ซื้อคอนโดในหัวเมืองต่างจังหวัดส่วนหนึ่งซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือเป็นบ้านพักตากอากาศ ดังนั้นการตัดสินใจซื้อจึงค่อนข้างใช้เวลานานกว่าการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจริง”

เชื่ออสังหาฯปีหน้าดีมานด์ฟื้น นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯในปี 2558 นั้นคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในแง่ของความต้องการซื้อ โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ในส่วนของซัพพลายนั้นยังคงมีโครงการใหม่ๆ เปิดขายต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายมีความมั่นใจว่าปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้น เนื่องจากความเชื่อมั่นของคนไทยที่เพิ่มมากขึ้นจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากกว่าปีนี้ รวมทั้งโครงการต่างๆ ของภาครัฐที่จะเห็นความก้าวหน้ามากขึ้นในปีหน้า แต่เรื่องที่หลายฝ่ายโดยเฉพาะในธุรกิจท่องเที่ยวต้องการให้มีการดำเนินการอย่างเร่งด่วนที่สุดคือ การยกเลิกกฎอัยการศึกเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติให้กลับมาเร็วขึ้นก็จะช่วยกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวในช่วงปลายปี และต้นปีหน้า ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ โดยเฉพาะเมืองชายทะเลที่ลูกค้าส่วนหนึ่งมาจากชาวต่างชาติ