คลังลุ้นลงทุนภาครัฐกระตุ้นอสังหาฯ โตร้อยละ 5

ภาครัฐและเอกชนชี้ความผัวผวนทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน กดดันขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย จับตายอดปฎิเสธให้กู้ยังสูงถึงร้อยละ 40 คลังลุ้นการใช้จ่ายและลงทุนภาครัฐช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โตร้อยละ 5 ด้านเอกชนมองยังไม่ใช่ปีทอง นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษหัวข้อ “นโยบายภาครัฐกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศปี 2558” ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์รวมภาคก่อสร้างคิดเป็นร้อยละ 6.8 ของจีดีพี และยังมีผลเกี่ยวเนื่องไปธุรกิจอื่นด้วยรวมแล้วอยู่ที่ร้อยละ 25 ของจีดีพี ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ จึงต้องให้ความสำคัญ หากรัฐต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจก็ต้องมีการกระตุ้นการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมาจึงมีมาตรการสนับสนุนการลงทุนและการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าปีที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่สดใสมากนัก โดยมีการเติบโตที่ติดลบหากเทียบกับปีก่อนหน้าจากปัญหาทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้มีโครงการเปิดใหม่ลดลงและยอดขายลดลง รวมทั้งบางโครงการมีการคืนเงินจองเงินดาวน์ แต่ในปีนี้มองว่าการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่มีการใช้เม็ดเงินขนาดใหญ่น่าจะเป็นแรงกระตุ้นให้ภาคเอกชนลงทุนมากขึ้น รวมทั้งสถาบันการเงินน่าจะแข่งขันกันให้สินเชื่อบ้าน เพราะมีความเสี่ยงต่ำ จึงน่าจะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ปีนี้เติบโตประมาณร้อยละ 5 แม้ว่ายังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามในเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง “หนี้ครัวเรือนที่มีสัดส่วนร้อยละ 80 ของจีดีพี ได้ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องวิเคราะห์รายละเอียดว่าเป็นหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด หากเป็นหนี้ที่อยู่อาศัยไม่น่าเป็นห่วงมากนัก โดยมองว่าทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปีนี้น่าจะดีตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวได้อย่างน้อยร้อยละ 4 และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น” นายวิสุทธิ์ กล่าว ด้านตัวแทนภาครัฐและเอกชนร่วมกันวิเคราะห์ภาพรวมเศรษฐกิจ ตลาดทุน ตลาดเงิน และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ปี 2558 เริ่มจากนางทองอุไร ลิ้มปิติ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มองว่าภาวะเศรษฐกิจโลกปีนี้ยังมีความอ่อนแอและเปราะบาง ทั้งสหรัฐ ยุโรป จีน ญี่ปุ่น จึงถือเป็นปีท้าทายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี ส่วนไทยปีก่อนมีจีดีพีเติบโตที่ร้อยละ 0.8 คาดว่าปีนี้น่าจะขยายตัวถึงร้อยละ 4 โดยมีการท่องเที่ยวและการใช้จ่ายภาครัฐเป็นพระเอกในการผลักดันให้เกิดการใช้จ่ายและการลงทุนในประเทศ ด้านเงินเฟ้อเป็นปีที่ไม่มีแรงกดดันมากนักอยู่ในโซนต่ำร้อยละ 1-2 จากการที่ราคาน้ำมันลดลงต่อเนื่อง “ความท้าทายมาจากความฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่เปราะบางและต้องติดตามการขับเคลื่อนโดยภาครัฐว่ามีการเบิกจ่ายเป็นไปตามเป้าหมายหรือไม่ อีกทั้งยังมีความท้าทายเรื่องของความผันผวนของตลาดเงิน โดยปีนี้เงินบาทจะแข็งขึ้นบ้างหากเทียบกับปีก่อนที่อ่อนค่าลงไปร้อยละ 4 แต่ไทยยังมีเงินทุนสำรองมากพอรองรับความผันผวนได้ ส่วนอัตราดอกเบี้ยขณะนี้เพียงพอที่จะประคับประคองเศรษฐกิจให้โตต่อไปได้” นางทองอุไร กล่าว ส่วนภาคสถาบันการเงินมองว่าจากปีก่อนที่สินเชื่อชะลอตัวลงและด้อยคุณภาพ โดยสินเชื่อมีการขยายตัวเพียงร้อยละ 5 เนื่องจากธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ปีก่อนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไปด้วยและพบว่าว่ามีการอนุมัติคำขอเพียงร้อยละ 60 กลุ่มที่มีเงินเดือนประจำได้รับผลกระทบเพราะสัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อใหม่ลดลง และจากที่โครงการขายไม่คุ้มค่าการลงทุน ทำให้เจ้าของโครงการมีการคืนใบจองจำนวนมาก โดยปีนี้ ธปท.ยังกังวลหนี้ครัวเรือนและต้นทุนที่ดินที่สูงต่อเนื่องที่จะมีผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่ควรเลือกทำเลที่ดีและมีกลุ่มลูกค้าชัดเจน ขณะที่ผู้ประกอบการายใหญ่น่าจะเอาตัวรอดได้ ส่วนการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินมองว่าขณะนี้หนี้เสียโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 2.6 ถือว่าต่ำมาก ธปท.จึงไม่มีความจำเป็นต้องออกมาตรการอะไรเป็นพิเศษ เพื่อดูแลการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ด้านนายอนุสรณ์ ธรรมใจ รองอธิการบดีฝ่ายวิจัยและบริการวิชาการ และคณบดีคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต กล่าวว่า ปีนี้คงต้องติดตามความผันผวนของการเงินโลก ซึ่งเป็นทั้งโอกาสและความเสี่ยง แต่ไทยต้องมีการป้องกันความผันผวนดูแลค่าเงินและอัตราดอกเบี้ยในระดับที่เหมาะสม อีกทั้งไทยยังมีความเสี่ยงจากราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ ราคาน้ำมันที่อ่อนตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ซึ่งล้วนมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งสิ้น ส่วนภาพรวมมองว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้โตร้อยละ 4.5 ในภาวะปกติ ซึ่งถือว่าต่ำกว่าศักยภาพ หากโตได้ร้อยละ 5-6 ต่อเนื่องเป็นสิบปีจะแข็งแกร่งเหมือนสิงคโปร์ ส่วนขณะนี้เศรษฐกิจยังมีปัญหาซึม ๆ แต่ไม่ถึงขั้นเกิดภาวะฟองสบู่ เพราะภาคการลงทุนในประเทศยังต่ำมากจากที่ในอดีตเคยมีการลงทุนถึงร้อยละ 44 ของจีดีพี “ปีก่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยดีมีการปฎิเสธการให้สินเชื่อถึงร้อยละ 30-40 เป็นผลกระทบมาจากปัญหาการเมือง หนี้ครัวเรือน และรถคันแรก ส่วนปีนี้มีกลุ่มที่ได้ประโยชน์จากการลงทุนภาครัฐควรจะเสียภาษีมากขึ้น เพราะยังมีการเก็งกำไรที่ดินบ้าง จึงควรจัดระเบียบการใช้พื้นที่ให้เหมะสม” นายอนุสรณ์ กล่าว ขณะที่นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ปีก่อนมีปัญหาเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ทำให้มีการเปิดตัวโครงการลดลงถึงร้อยละ 3.3 จาก 130,000 ยูนิต เหลือ 110,000 ยูนิต และขายได้เพียง 90,000 ยูนิต ลดลงร้อยละ 22 แต่มียอดขายที่รอการโอนจำนวนมาก ทำให้สินเชื่อบ้านยังเติบโตได้ในระดับหนึ่ง โดยส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวคอนโดแนวรถไฟฟ้าใน กทม.ประมาณ ร้อยละ 57 เช่น บางพลัด รัชโยธิน สุขาภิบาล 2-3 อ่อนนุช ยังขายได้เร็ว แต่มีพื้นที่ขายช้า เช่น บางซื่อ รังสิตคลองเจ็ด บางนา กม.10 ทำให้มียอดเหลือสะสมในตลาดขณะนี้สูงถึง 165,000 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 20,000 ยูนิต หรือร้อยละ 14 ซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึงกว่า 19 เดือนจะขายหมด “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีก่อนไม่สดใส ปีนี้คงฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ไตรมาส 4 ปีก่อนยอดขายไม่คึกคัก สินเชื่อบ้านภาพรวมปีก่อนอยู่ที่ 2.87 ล้านล้านบาท เพิ่มร้อยละ 10 ปีนี้แบงก์ยังให้สินเชื่อบ้านต่อเนื่อง แต่ละแบงก์ตั้งเป้าโตใกล้เคียงร้อยละ 10 ธนาคารออมสินคงอยู่ที่ร้อยละ 9-10 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อยู่ที่ร้อยละ 6-7 ธนาคารกสิกรร้อยละ 8.5-9.5 ธนาคารกรุงเทพมากสุดร้อยละ 13 เนื่องจากสินเชื่อบ้านมีความเสี่ยงต่ำแม้จะไม่ได้กำไรสูงก็ตาม แต่แบงก์ก็ยังแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อ” นายชาติชาย กล่าว นายชาติชาย กล่าวเพิ่มเติมว่า ธนาคารออมสินมุ่งปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการรายย่อยในต่างจังหวัด แต่ต้องติดอันดับต้น ๆ ส่วนใน กทม.จะเน้นบริษัทขนาดใหญ่ ส่วนลูกค้ารายย่อยมองว่าแต่ละแบงก์ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและอาจมีการปฎิเสธการให้สินเชื่อถึงร้อยละ 30-40 จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงและภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แต่ดอกเบี้ยที่ต่ำน่าจะมีผลต่อกำลังซื้อ โดยหากดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงทุกร้อยละ 1 จะมีผลต่อยอดการจ่ายเงินค่างวดร้อยละ 6 อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อของธนาคารออมสินมีความผ่อนปรนอยู่แล้ว โดยให้กับกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ย 25,000 บาทต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าแบงก์พาณิชย์ที่เน้นปล่อยกลุ่มมีรายได้ 40,000 บาท แต่การพิจารณาให้กู้ต้องร่วมกับพันธมิตรในการคัดกรองและดูแลคุณภาพผู้กู้ด้วย ด้านนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปีก่อนมีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 415 โครงการ เป็นบ้านเดี่ยว 258 โครงการ และคอนโดมิเนียม 157 โครงการ โดยมีการเปิดตัวมากที่สุดที่กทม. ฝั่งธนบุรี 14,527 หน่วย รองลงมานนทบุรี ส่วนปีนี้มองว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์น่าจะทรงตัวเหมือนครึ่งหลังปี 2557 และยังไม่ใช่ปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน เพราะยังมีโครงการเหลือขายสะสมมูลค่ากว่า 137,000 ล้านบาท.