อนาคตคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังเกิดหรือจะเกลื่อน?

ในภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจโลกทั้งค่าเงิน อัตราดอกเบี้ย และที่สำคัญที่สุดคือ การขาดความมั่นใจต่อภาวะการทางเศรษฐกิจของผู้บริโภคหรือประชาชนทั่วไป ซึ่งภาวะนี้สวนทางกับเหล่าบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ ที่ต่างออกมายืนยันว่าแนวโน้มปีนี้น่าจะดีขึ้น หากการเมืองนิ่ง และรัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมให้ดีขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองสำคัญของประเทศไทย เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นถูกอั้นมาเป็นเวลา 2 ปีแล้ว ทีมงาน TerraBKK ขอนำเสนอความเป็นไปได้ของหลักคิดนี้

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม 2558 คาดการณ์สดใสในกลุ่มกลาง - บน

จากยอดขาย (Pre-sales) ของ 5 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส 1 ปีนี้มียอดขายโดยประมาณ 15,800 ล้านบาท มากกว่าไตรมาส 1 ปี 2557 เกือบ 3 เท่าตัว และเป็นไปตามเป้าหมายที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ และหากพิจารณาประมาณการครึ่งปีนี้ จะเห็นว่ามีแนวโน้มเป็นไปได้สูงมากที่ยอดขาย (Pre-sales) ในครึ่งปีนี้จะไม่ต่ำกว่า 31,600 ล้านบาท มากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 35%

ปี 2558 นี้นับว่าเป็นปีทองของบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนหนา หรือทรัพย์พร้อม เพราะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาราคาขายที่ดินในกรุงเทพฯชั้นใน ทั้งย่านศูนย์กลางทางธุรกิจและตามแนวรถไฟฟ้า ราคาปรับตัวขึ้นเฉลี่ยปีละ 10-15% มีอัตราเปลี่ยนแปลงสูงกว่าทำเลอื่นเกือบ 3 เท่า (ทำเลอื่นทั่วกรุงเทพฯ มีการปรับตัวเฉลี่ยปีละ 4%) ปรากฏการณ์นี้เป็นผลมาจาก ความเข้มงวดของผังเมืองใหม่และที่ดินแปลงสวยที่มีอยู่อย่างจำกัด! ไม่ใช่การเก็งกำไรที่ดิน ดังนั้นจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับความต้องการซื้อที่อั้นมาเป็นเวลาเกือบ 2 ปี ส่งผลให้ปี 2558 นี้ หากเป็นโครงการตามแนวรถไฟฟ้า หรือย่านศูนย์กลางทางธุรกิจสีลม-สาทร-สุขุมวิท จะพบเพียงแต่การเปิดตัวโครงการระดับ High-End ที่เปิดราคาขายไม่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรนั่นเอง

“ปีนี้เป็นปีทองของ “ตลาดกลาง – บน” และต้องรอลุ้นว่าจะทำหน้าที่ผู้นำตลาด

ช่วยปลุกความเชื่อมั่นพร้อมกำลังซื้อให้กลับคืนมาได้อย่างสวยงามหรือไม่”

ชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้นในปี 2558 เป็นผลมาจากการยุติความรุนแรงทางการเมือง โดยเฉพาะนักลงทุนชาวฮ่องกง และสิงคโปร์ เริ่มสนใจกลับเข้ามาหาโอกาสลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมระดับ High-End ในประเทศไทย เพราะเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆในภูมิภาคอาเซียน ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ให้ผลตอบแทนสูงเป็นอันดับต้นๆในภูมิภาคเอเชีย รองจากฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย คือ มีอัตราผลตอบแทนโดยประมาณ 5.13% (กรุงเทพชั้นใน : ถนนสุขุมวิท, สีลม, สาทร, พระราม3, และลุมพินี) และในมุมมองของชาวต่างชาติ กล่าวว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่เอื้อต่อการลงทุนมากที่สุดในภูมิภาคอาเซียน เช่น 37% เห็นว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่มีการส่งเสริมการท่องเที่ยวมากที่สุด, 27% เห็นว่าประเทศไทยมีการส่งเสริมการลงทุนมากที่สุด เป็นต้น

ด้าน PWC ทำการศึกษา Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2014 พบว่า “กรุงเทพมหานคร” เป็นเมืองที่น่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่ 5 รองจากกรุงมะนิลา, โตเกียว, จาการ์ตา และโอซาก้า เมื่อพิจารณา “ประเทศฟิลิปปินส์” ถึงการที่ราคาคอนโดฯปรับตัวเพิ่มขึ้น 8-20% ต่อปีนั้น เป็นผลมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วของฟิลิปปินส์ เพราะชาวฟิลิปปินส์ที่ไปทำงานต่างประเทศเริ่มกลับมาอยู่อาศัยในบ้านเกิดตนเอง จึงนำเงินจำนวนมหาศาลจากการทำงานต่างแดนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ทำให้ราคาบ้านและค่าเช่าในฟิลิปปินส์เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเพราะ Demand มากกว่า Supply นั่นเอง

ด้านประเทศไทยนั้น เหตุผลหลักที่นักลงทุนชาวต่างชาติมองว่าเป็นตัวฉุดรั้งความน่าลงทุนของประเทศไทย และทำให้เศรษฐกิจมีการเติบโตน้อยกว่า ฟิลิปปินส์ และ อินโดนีเซีย ก็คือ “ความไม่มั่นคงทางการเมือง” ตัวเดียวนั่นเอง จากนี้ภาคธุรกิจจึงคาดหวังว่า “เมื่อภาวะทางการเมืองสงบอย่างแท้จริง ในปีนี้ เมื่อนั้นจะมีกำลังซื้อจากต่างชาติแห่เข้ามาลงทุนในไทยอย่างมากมายนั่นเอง”

ชาวต่างชาติยังคงเข้ามาทำงานในเมืองไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานชั่วคราว มักจะสนใจการเช่าคอนโดมากกว่าซื้อ และต้องการที่จะพักอาศัยห้องชุดขนาด 2-3 ห้องนอน เพราะเมื่อย้ายเข้ามาทำงานมักจะย้ายครอบครัวตามมาอยู่อาศัยด้วย หรือหากเดินทางมาคนเดียวก็สนใจ 1 ห้องนอนที่มีขนาดใหญ่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป

สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตร สำหรับโครงการใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ จนถึงปัจจุบัน โดยภาพรวมทุกสถานีมีการปรับราคาขึ้น 5-10% ต่อปี และบางทำเลปรับราคาขึ้นสูงถึง 17-24% และพบว่า 10 อันดับการเปลี่ยนแปลงราคาและราคาขายโครงการเปิดใหม่สูงสุดตามแนวรถไฟฟ้ามีรายละเอียดดังนี้

พิจารณาทำเลที่ตั้งควบคู่กับแนวรถไฟฟ้า สามารถแบ่งการอยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์แตกต่างกันทั้งหมด 4 ย่านสำคัญ ดังนี้

ย่านสีลม-สาทร นับตั้งแต่ BTS ศาลาแดง – สุรศักดิ์ “ทำเลนักธุรกิจ” เป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ ทำเลนี้เป็นเสมือนแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯที่ไม่มีใครไม่รู้จักเป็นที่ตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ของธุรกิจการเงินการธนาคาร ธุรกิจข้ามชาติเป็นหลัก เป็นพื้นที่หนาแน่นไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรูและอาคารสำนักงานเกรด A ทำให้ทำเลนี้มีราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ทำเลทองริมถนนก็แทบไม่เหลือแล้ว ส่วนทำเลดีก็เสนอขายราคาตารางวาละไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท จึงเป็นการบีบบังคับว่าหากเป็นโครงการใหม่ราคาขายคงไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 200,000-270,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 13% นับจากวันเปิดขาย ซึ่งในปัจจุบันโครงการเปิดใหม่บริเวณนี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 40%

ย่านสุขุมวิท นับตั้งแต่ BTS ชิดลม – เอกมัย “ทำเลท่านเศรษฐี” เป็นย่านศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ทำเลนี้มีความหลากหลายในด้านรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ โรงแรมห้าดาว ร้านอาหาร คอนโดมิเนียม และมีบ้านเดี่ยวกระจายตัวอยู่ทุกพื้นที่ เป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัวนักธุรกิจคนไทย โดยคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิทจะมีรูปแบบหลากหลายทั้ง Luxury Condo ไปจนถึง Super Luxury และไล่ระดับความถูกแพงไปตามลำดับของสถานีปลายทาง ทำเลนี้จึงยังมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่มากกว่าทำเลอื่น

สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า แบ่งเป็นสุขุมวิทตอนต้นราคาเฉลี่ย 250,000-280,000 บาท/ตร.ม. และสุขุมวิทตอนปลายราคาเฉลี่ย 100,000-170,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 10% นับจากวันเปิดขาย ปัจจุบันโครงการบริเวณนี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 60%

ย่านพหลโยธิน นับตั้งแต่ BTS สนามเป้า – อารีย์ “ทำเลมรดก” ทำเลนี้มีชื่อเสียงด้านเป็นที่พักอาศัยของกลุ่มข้าราชการทหารนักการเมือง กลุ่มเจ้าขุนมูลนายเก่า รวมทั้งเป็นศูนย์รวมของสถานที่ราชการสำคัญๆ กรมทหาร ททบ.5 และกระทรวงการคลัง ที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่จึงมีบรรยากาศสงบน่าอยู่ไม่พลุกพล่าน และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่แตกต่างกับทำเลอื่น เป็นทำเลในเมืองทำเลเดียวที่มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่จากกรมทหาร แต่ด้วยข้อจำกัดของที่ดินในทำเลนี้ที่ส่วนใหญ่อยู่ในเขตกรมทหาร ทำให้คอนโดมิเนียมที่มีส่วนใหญ่มักจะอยู่ในซอยย่อยอารีย์ ราชครู และสายลม ไม่ค่อยพบคอนโดมิเนียมริมถนนใหญ่

สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 100,000-160,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 18% นับจากวันเปิดขาย ปัจจุบันโครงการเหล่านี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 90%

ย่านรัชดาภิเษก นับตั้งแต่ MRT เพชรบุรี – ห้วยขวาง “ทำเลธุรกิจใหม่” ที่ตั้งสถานทูตจีน สถานบันเทิง และอาคารสำนักงาน ย่านนี้นับเป็นทำเลเกิดใหม่ของคอนโดมิเนียมเป็นผลมาจากรถไฟฟ้า MRT, เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 9 และ ตลาดหลักทรัพย์ใหม่ ผู้คนที่อยู่อาศัยในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคนชนชั้นกลาง-บน คอนโดมิเนียมมักจะเป็นแบบ City Condo และ Luxury Condo หากเปรียบเทียบราคาที่ดินกับทำเลอื่นๆ ทำเลนี้จะมีราคาต่ำกว่า เพราะนับว่าเป็นทำเลเกิดใหม่ยังมีพื้นที่ริมถนนรอการพัฒนาอยู่จำนวนมาก

สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 140,000-180,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 10% ปัจจุบันโครงการเหล่านี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 60%

ขอแนะนำสำหรับผู้สนใจซื้อเพื่อการลงทุน ควรเลือกโครงการที่มีราคาเหมาะสมกับคุณภาพและศักยภาพทำเล ยิ่งอยู่ในย่านชุมชนผู้มีรายได้สูง ชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น ยิ่งดี เพราะโดยทั่วไปเมื่อผู้คนคิดจะขยับขยายครอบครัว หรือเปลี่ยนแปลงการอยู่อาศัย ก็มักจะชื่นชอบอยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงกับภูมิลำเนาเดิม ไม่ย้ายข้ามโซน หรือคำพูดที่เรามักได้ยินบ่อยๆ คือ “ชินทำเล” ดังนั้นหากท่านเลือกทำเลที่คนมีกำลังซื้อสูงอยู่อาศัย ท่านก็มีโอกาสขายทำกำไรในราคาที่สูงขึ้นตามกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นได้เช่นกัน - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก