กระหึ่มเปิดเฟสแรก สำเพ็ง 2 สาทร-กัลปพฤกษ์ อาณาจักรค้าปลีก-ส่งแห่งใหม่ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในย่าน ฝั่งธน ฯ ศูนย์กลางแหล่งช้อปปิ้ง และสถานที่ท่องเที่ยวครบวงจร ทุ่ม 70 ล้าน สร้างกิจกรรมส่งเสริมการขายต่อเนื่องตลอดทั้งปี ดึงผู้ซื้อ และขายจากทั่วประเทศพร้อมนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศรับเออีซี

นายทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP ผู้ นำในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แนวราบ (Commercial Low Rise) เปิดเผยถึงเส้นทางการพลิกตำนานค้าส่ง-ปลีก ของ JSP ว่า เกิดจากแนวคิด “Journey of Sampeng” ที่ต้องการสานต่อตำนานค้าส่งของตลาดสำเพ็งที่รุ่งเรืองมากว่า 200 ปี ตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 1 จนกระทั้งมาถึงปัจจุบัน และเป็นแรงบันดาลใจสำคัญที่นำมาสู่การพลิกตำนานสู่ โครงการสำเพ็ง 2 ที่ได้เปิดตัวและพัฒนาเป็นโครงการแรกบนถนนสาทร-กัลปพฤกษ์ กับการสร้างปรากฏการณ์ครั้งสำคัญที่สามารถปิดการขายในแต่ละเฟสภายในระยะเวลา อันรวดเร็ว ซึ่ง ณ เวลานี้ สำเพ็ง 2 ถือเป็นตลาดค้าส่ง-ปลีก ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในย่านฝั่งธนที่พร้อมพรั่งด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

หลังจากที่เราได้พัฒนาในเฟส 1-2 ซึ่งประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น จำนวน 475 ยูนิต บนเนื้อที่ 62 ไร่ เสร็จเรียบร้อยแล้ว ก็จะเริ่มเปิดตลาดค้าส่ง-ปลีกเฟสแรกในเดือนมิถุนายนศกนี้อย่างยิ่งใหญ่ เริ่มตั้งแต่วันที่12-14 มิ.ย.58 พบกับคาราวานอาหารติดล้อ FOODS TRUCK FESTIVAL กว่า 50 ร้านค้า ที่จะยกขบวนความอร่อยแบบติดดาวมาให้ชิมกันอย่างจุใจ อาทิ ออนเดอะโรด เบอร์เกอร์, ซูชิ เฮาส์, วัยรุ่นพันธ์ลาบ, เตี๋ยวเรือท้ายซอย 8 เป็นต้น และในวันที่ 20-21 มิ.ย.58 พบกับพิธีเปิดสุดยิ่งใหญ่ตระการตากับ มหกรรมหุ่นโคมไฟมหามงคล พร้อมขบวนความบันเทิงครบรส อาทิ คอนเสิร์ตศิลปินดัง “เสก โลโซ” และ “นิว-จิ๋ว” พร้อมลุ้นรับของแจกมากมาย พบกับมหกรรมสินค้าราคาขายส่งที่เปิดในเฟสแรกกว่า 300 ร้านค้าจากโรงงานทั่วทุกสารทิศมาร่วมลดราคาพิเศษกว่า 50 – 80% นอกจากนั้นด้วยความโดดเด่นของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นถนนภายในโครงการที่กว้างถึง 15 -20 เมตร พร้อมบริการฟรีที่จอดรถและอาคารจอดรถที่รองรับได้ถึง 4,000 คัน และจุดบริการน้ำดื่มฟรี

นายทนงศักดิ์ เปิด เผยต่อไปว่า สำหรับโครงการสำเพ็ง 2 สาทร - กัลปพฤกษ์ บริษัทฯ มีแผนในการส่งเสริมการตลาดทั้งในส่วนทั้งผู้ขาย ผู้เช่า และผู้ซื้อ เพื่อสร้างความคึกคักทั้งปี พร้อมทุ่มงบประมาณกว่า 70 ล้านบาท ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์และการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายตลอดทั้งปี

สำหรับ โครงการสำเพ็ง 2 สาทร-กัลปพฤกษ์ ถือเป็นสุดยอดทำเลทอง อาณาจักรค้าปลีก-ส่งแห่งใหม่ใหญ่ที่สุดในย่านฝั่งธน ติดถนนกัลปพฤกษ์ มีเนื้อที่โครงการรวมทั้งหมด 154 ไร่ มีมูลค่าการพัฒนาโครงการกว่า 7,564 ล้านบาท โดดเด่นด้วยเอกลักษณ์และสถาปัตยกรรมจีน ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ด้วยศูนย์รวมแหล่งช้อปปิ้ง คอมมูนิตี้มอลล์ และตลาดน้ำ เดินทางสะดวกสบาย เชื่อมโยงการคมนาคมหลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 2 ถนนกาญจนาภิเษก ถนนสาทร และวงเวียนใหญ่ แบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่

ส่วนที่ 1 โครงการสำเพ็ง 2 อยู่ฝั่งซ้ายของถนนกัลปพฤกษ์ มุ่งสู่ถนนสาทร พื้นที่ 62 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 3 เฟส จำนวน 512 ยูนิต 2 โซน ประกอบด้วย โซนสำเพ็ง 2 เป็นอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น สำหรับขายจำนวน 475 ยูนิต และโซน สำเพ็ง 2 พลาซ่า อาคารพาณิชย์จำนวน 37 ยูนิต และอาคารพลาซ่าสูง 3 ชั้น สำหรับจัดสรรพื้นที่ให้เช่าอีก 1 อาคาร พร้อมอาคารจอดรถสูง 8 ชั้น สามารถรองรับที่จอดรถได้ถึง 4,000 คัน

ส่วนที่ 2 โครงการ สำเพ็ง 2 เซ็นเตอร์ อยู่ฝั่งขวาของถนนกัลปพฤกษ์ มุ่งสู่ถนนกาญจนาภิเษก บนเนื้อที่กว่า 70 ไร่ แบ่งเป็น 4 โซนหลัก ประกอบด้วย โซนอเวนิว เป็นโซนอาคารพาณิชย์, โซนตลาดน้ำ อาคารชั้นเดียวแบ่งให้เช่าภายใต้คอนเซ็ปต์ตลาดน้ำ จำลองพื้นที่ของโครงการที่อยู่ริมคลองบางโทลัดเป็นตลาดน้ำ 5 ภาค ได้แก่ ภาคเหนือ ภาคอีสาน ภาคกลาง ภาคตะวันออก และภาคใต้ ตัวอาคารถูกออกแบบภายใต้สถาปัตยกรรมจีน รองรับผู้ประกอบการได้ถึง 300 ราย, โซนสำเพ็งพาร์ค เพื่อตอบโจทย์คนซื้อสินค้าที่มีความสะดวกสบาย และโซนร้านค้าขายส่ง (สำเพ็ง-ประตูน้ำ) จำลองแนวคิดแบบ Walking Street จากแหล่งช้อปปิ้งของโอซาก้า ประเทศญี่ปุ่น พร้อมทางเดินในร่มกว้าง 8 เมตร เพื่อความสะดวกสบายในการซื้อสินค้า

สำหรับภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มีโมเดลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยใช้กลยุทธ์

  • “Blue Ocean Strategies” ซึ่งถือเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งเชิงพาณิชย์และที่พักอาศัยอยู่ ในโครงการเดียวกัน โดยใช้กลุยุทธ์ พัฒนา Commercial ก่อนและ Residential ทีหลัง มีสัดส่วนของของการขาย (95%) และในส่วนของพื้นที่ให้เช่า (5%) โดยแต่ละโครงการจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่เน้นทำเลศักยภาพทั่วทุกมุมเมือง พร้อมทั้งเน้นระบบสาธารณูปโภคที่ครบครันในโครงการทั้งถนนขนาดใหญ่ และที่จอดรถจำนวนมาก มีรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯในเชิงพาณิชย์และที่พักอาศัยเกื้อกูลกันทำให้ผู้ ซื้อตัดสินใจได้ง่าย
  • Reason to Buy ต้องมีเหตุผลว่าเค้าจะซื้อเราทำไม
  • Economy of Scale เราเล่นอสังหาฯขนาดใหญ่เพื่อนให้ต้นทุนเราต่ำ
  • Big Project Low Operation Cost ต้นทุนการบริหารงานต้องต่ำ

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและพัฒนา ได้แก่

  • โครงการสำเพ็ง 2 สาทร-กัลปพฤกษ์ อาณาจักรค้าปลีก-ส่งแห่งใหม่ใหญ่ที่สุดในย่านฝั่งธน มูลค่าโครงการ 7,564 บาท
  • โครงการสำเพ็ง 2 คอนโดมิเนียม สาทร-กัลปพฤกษ์ เนื้อที่โครงการรวม 20 ไร่ ประกอบด้วยอาคารสูง 25 ชั้น 1 อาคาร และอาคารสูง 16 ชั้นจำนวน 6 อาคาร มีจำนวนยูนิตรวม 2,787 ยูนิต มีเนื้อที่ต่อยูนิตตั้งแต่ 25 - 43 ตรม.ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 1.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 4,113 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองไปแล้วกว่า 20% ผ่านการรับรองจาก EIA แล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2560
  • โครงการทิวลิป สแควร์ ตั้งอยู่ที่อำเภออ้อมน้อย จังหวัดสมุทรสาคร เนื้อที่โครงการรวม 31 ไร่ ประกอบด้วยอาคารสูง 8 ชั้นจำนวน 7 อาคาร จำนวนรวม 1,130 ยูนิต อาคารพาณิชย์จำนวน 95 ยูนิต และศูนย์การค้าในสไตล์ยูโรเปียน มูลค่าโครงการรวม 1,710 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองไปแล้วกว่า 42%
  • โครงการเดอะ ไมอามี่ บางปู ตั้งอยู่ที่ตำบลบางปูใหม่ จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่โครงการรวม 120 ไร่ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมสูง 5 ชั้น สไตล์วิลล่า ในบรรยากาศติดทะเล และติดรถไฟฟ้า จำนวน 90 อาคาร รวม 5,010 ยูนิต พร้อมด้วยไลฟ์สไตล์ มอลล์ มูลค่าโครงการรวม 5,800 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองไปแล้วกว่า 40%

สำหรับโครงการที่รองรับการเติบโต ได้แก่

  • งบลงทุนซื้อที่ดินปีนี้มี 4 แปลง 1,600 ล้านบาทใช้เงินจากการใช้ IPO จากเดิม 3,200 ล้านบาทเหลืออีก 1,600 ล้าน ใช้ในโอกาสต่อไป
  • โครงการแพรกษา
    • รูปแบบโครงการเป็น ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด, คอนโดมิเนียม
    • แบ่งเนื้อที่ 10 ไร่ ดึงโรงพยาบาลเข้ามาด้วย
    • จุด เด่นช่วงน้ำท่วมนิคมอุตสาหกรรมบางปูน้ำไม่ท่วม ทำให้ทำเลเป็นที่จับตามองจากนายทุน รวมถึงกลุ่ม CP ที่เข้ามากว้านซื้อที่เป็นจำนวนมาก
  • โครงการรังสิตคลอง1
    • ใกล้โครงการ LPN Township 12,500 unit
    • ที่ดิน 140 ไร่
    • รูปแบบโครงการเป็น อาคารพานิชย์, ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด, คอนโดมิเนียม
  • โครงการบางบัวทอง
    • ที่ดินขนาด 90 ไร่ ทำเลทอง อยู่บริเวณตลาดเก่า
    • คาดว่าจะทำโครงการ mix-used และมีตลาดน้ำในโครงการด้วย
  • อีกหนึ่งโครงการที่ดิน 75 ไร่ เฉลี่ย 3.5 ล้านบาทต่อไร่ มูลค่าโครงการนี้ 2,000 ล้านบาท (ยังไม่เปิดเผย)

บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ตั้งเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจในปี 2558 ว่า ตั้งเป้าการรับรู้รายได้อยู่ 4,000 ล้านบาท เติบโตกว่า 150 % จากปีที่ผ่านซึ่งอยู่ 2,613.10 ล้านบาท ทั้งนี้โดยผลประกอบการในไตรมาส 1/58 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิกว่า 247 ล้านบาท เติบโตขึ้น 252% จากช่วงเดียวกันในปีที่ผ่านมา และมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 50% ซึ่งมากกว่าปีที่ผ่านทั้งปีซึ่งอยู่ที่ 34.30% และในส่วนของฐานะทางการเงิน บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ที่ 0.63 เท่า ซึ่งบริษัทมีนโยบายในการรักษา D/E ไม่ให้สูงกว่า 1.5 เท่า

สำหรับแนวโน้มผลการดำเนินงานในไตรมาส 2/2558 คาดว่ารายได้จะเติบโตจากไตรมาสแรกจากการโอนกรรมสิทธิ์สำเพ็ง 2 เฟสที่ 3 และ 4 รวมทั้งจากโครงการทิวลิป สแควร์ ในส่วนของอาคารพาณิชย์ โดย ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ มียอดรอรับรู้รายได้อยู่ที่ 6,434 ล้านบาท ที่สามารถโอนได้ในปีนี้จำนวน 3,533 ล้านบาท และโอนได้ในปี 2559 อีก 2,901 ล้านบาท

TerraBKK Research มีความเห็นต่อการดำเนินกลยุทธ์ การพัฒนาเพื่อการพาณิชย์นำก่อนแล้วค่อยตามด้วยการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะการพัฒนาคอนโดมิเนียม ถือว่าเป็นเรื่องที่ค่อนข้างท้าทายพอสมควรเพื่อที่จะบุกตลาดในลักษณะนี้ เนื่องจากไม่ค่อยมีนักพัฒนาใช้การพัฒนาแนวนี้มากนัก โดยเฉพาะตลาดรอบนอกกรุงเทพ ที่กำลังซื้อค่อนข้างต่ำ จึงต้องติดตามกันต่อไปว่าการดำเนินกลยุทธ์ในลักษณะแบบนี้จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ดีมากน้อยขนาดไหน

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก