เมื่อคิดจะขายบ้านมีหลายสิ่งหลายอย่างที่ควรรู้ แต่สิ่งหนึ่งที่จำเป็นต้องรู้ (ไม่รู้ไม่ได้) คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ของบ้านที่ขาย ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นี้ก่อนที่จะตั้งราคาขายบ้านต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนทุกครั้ง เพื่อจะได้ประมาณได้ว่าการขายบ้านหลังนี้ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เท่าไหร่ ซึ่งจะเป็นผลให้สามารถตั้งราคาขาย และราคาต่อรองได้อย่างเหมาะสมโดยไม่เจ็บตัว

รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการขายบ้านโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินจะมีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียม 2% (คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาที่ซื้อขาย อย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า) เช่น ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน 500,000บาท แต่ราคาซื้อขาย 800,000บาท ค่าธรรมเนียม 2% ในการโอนกรรมสิทธิ์นี้จะคิดจากราคาซื้อขาย คือ 800,000บาท แต่หากถ้าราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินอยู่ที่ 800,000บาท และราคาซื้อขาย 500,000บาท ค่าธรรมเนียมนี้จะถูกคิดจากราคาประเมิน คือ 800,000บาท

2. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย (คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน) โดยจะมีวิธีคำนวณค่อนข้างซับซ้อน สามารถศึกษาได้ที่ www.rd.go.th

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย อย่างใดอย่างหนึ่งที่ราคาสูงกว่า) โดยการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดจากเจ้าของบ้านที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ครอบครองบ้านไม่ถึงระยะเวลา 5ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่หากเจ้าของบ้านผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ครอบครองบ้านเกิน 5ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนหลังที่จะขายไม่ต่ำกว่า 1ปี จะได้รับการยกเว้นค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีการขายบ้านที่เป็นสินสมรส คือ มีการจดทะเบียนสมรสก่อนที่จะทำการซื้อบ้านหลังนี้มา ถือว่าเป็นสินสมรส คู่สมรสทั้งสองฝ่าย หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี จึงจะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5% (คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย อย่างใดอย่างหนึ่งที่ราคาสูงกว่า) ในการขายบ้านจะต้องเสียค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5% แต่จะได้รับการยกเว้นเมื่อเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว เพราะกรมสรรพากรจะเรียกเก็บค่าอากรณ์แสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%แล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก โดยกฎหมายกำหนดกรณียกเว้นการไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ดังนี้

  • ที่ดินที่ถือครองมาเกินเวลา 5 ปี
  • มีชื่อเป็นเจ้าบ้านเกินเวลา 1 ปี นับแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน อันนี้จะได้ค่าตอบแทนจากรัฐแต่ไม่ต้องเสียภาษี
  • บ้านที่ขายเป็นบ้านที่ได้มาโดยการรับมรดก
    • สามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ rdsrv2.rd.go.th

5. ค่าจดจำนองของสถาบันการเงิน 1% (คิดจากมูลค่าที่จำนอง หรือวงเงินกู้ของผู้ซื้อ) โดยค่าจดจำนองนี้จะเป็นภาระชำระของผู้ซื้อเท่านั้น เพราะเมื่อผู้ซื้อต้องการซื้อบ้าน และได้ขอกู้เงินจากสถาบันการเงินจะต้องชำระค่าจดจำนองนี้เอง (ในกรณีที่ผู้ซื้อ ซื้อบ้านเป็นเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้)

6. ค่าใช้จ่ายจิปาถะเล็กๆ น้อยๆ อย่างเช่น ค่าคำขอ ขอแสตมป์ ค่าพยาน ค่าถ่ายเอกสาร

ปกติแล้วค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรณ์แสตมป์ และค่าภาษีเงินได้ฝ่ายผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระ ส่วนค่าจดจำนองของสถาบันการเงินผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายชำระ แต่ในความเป็นจริงเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดมิได้มีกฎเกณฑ์บังคับ ขึ้นอยู่กับการตกลงทั้งสองฝ่ายคือผู้ซื้อ และผู้ขายที่จะตกลงกันว่าอย่างไรเพื่อให้ได้ความพึงพอใจกันทั้งสองฝ่าย

หมายเหตุ : ผู้เขียนขอย้ำอีกครั้งว่าก่อนที่จะทำการขายบ้านโอนกรรมสิทธิ์ควรไปตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินก่อนให้เรียบร้อย

ขอบคุณข้อมูล จาก พีระภัทร เอื้อจิตรเมต บริษัทเรียลตี้วัน เอสเตท ประเทศไทย จำกัด