PLUS PROPERTY แนะตลาดนิวยอร์ก ยังโดดเด่นแม้ขาดอุปทานโครงการใหม่

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนิวยอร์กยังคงร้อนแรงต่อเนื่องหลังจากที่ปี 2557 ราคาปรับเพิ่มมาจากปี 2556 ถึง 18.8% ซึ่งถือว่ามีการปรับตัวสูงมากที่สุดเมืองหนึ่งของโลกในปีดังกล่าว สะท้อนให้เห็นการกลับมาของเศรษฐกิจประเทศสหรัฐอเมริกา โดยนิวยอร์กถือเป็นศุนย์กลางทางเศรษฐกิจและศูนย์กลางทางการเงินของโลก และการที่มีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่กับการตั้งอยู่บนเกาะแมนฮัตตัน ซึ่งมีพื้นที่จำกัด ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว จากรายงานล่าสุดของ Corcoran โบรกเกอร์อันดับ 1 ของนิวยอร์กระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ปี 2558 บนเกาะแมนฮัตตันราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตปรับเพิ่มขึ้น 9% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ถึงแม้จะมีโครงการใหม่พัฒนามากขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแต่ก็ยังไม่เพียงพอกับความต้องการของตลาด รายงานนี้สอดคล้องกับข่าวเรื่องการปิดบริการของร้าน FAO SCHWARZ ซึ่งเป็นร้านขายของเล่นเก่าแก่ของนิวยอร์กย่าน Fifth Avenue ที่ได้ปิดให้บริการไปแล้วในวันพุธ 15 กรกฎาคม ที่ผ่านมา เนื่องจากว่าสู้ราคาค่าเช่าพื้นที่ ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องไม่ไหว ซึ่งร้าน FAO SCHWARZ ตั้งอยู่บริเวณหัวมุม Fifth Avenue ตัดกับด้านใต้ของ Central Park หรืออยู่หลังร้าน Flagship ของ Apple ซึ่งมีรูปแบบทีทันสมัย เป็นร้านอยู่ใต้ดิน มีทางเข้าร้านเป็นลิฟท์แก้วควบคุมการทำงานด้านระบบ Hydraulic เป็นแหล่งดึงดูดนักท่องเที่ยวแห่งใหม่ในนิวยอร์ก

จากข้อมูลล่าสุดคอนโดมิเนียมในตลาดของแมนฮัตตันจะใช้เวลาเพียงประมาณ 3 เดือนเท่านั้นในการขายซึ่งอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าครึ่งของระดับปกติของตลาดที่ 7 เดือน นั่นหมายความว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดยังอยู่ในระดับที่ต่ำและยังมีน้อยกว่าความต้องการ ดังแสดงให้เห็นในกราฟด้านล่าง จำนวนห้องชุดที่เสนอขาอยู่ในตลาดมีเพียง 5,800 ห้องเท่านั้น ถ้าเทียบกับจุดสูงสุดที่เกือบ 12,000 ห้องในปี 2552 แล้วยังถือว่าต่ำมาก นิวยอร์กถือเป็นเมืองหลวงของโลกเป็นสถานที่ในฝันของทุกคนในการเริ่มต้นชีวิตการทำงานและการสร้างฐานะ เพราะที่นี้เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัทชั้นนำของโลกมากมาย ดังนั้นนักศึกษาที่จบจากสถาบันการศึกษาชั้นนำต่างๆไม่ว่าจะเป็น MIT, Harvard หรือ Stanford ก็ล้วนแต่ต้องการที่จะมาทำงานที่นี่ทั้งนั้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองนี้ยังมีอย่างต่อเนื่อง

คอนโดมิเนียมที่นิวยอร์กนั้นมีเสนอขายอยู่ด้วยกัน 3 แบบก็คือ 1.คอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างหรือโครงการใหม่ 2.คอนโดมิเนียมในโครงการเก่าหรือ Resale และ 3.คอนโดมิเนียมในรูปแบบการซื้อหุ้นของบริษัทหรือ Co-Op โดยราคาโครงการใหม่จะสูงสุด ถัดลงมาคือ Resale และ ถูกที่สุดคือ Co-Op สำหรับราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของคอนโดมิเนียมทุกประเภทอยู่ที่ $1,673 หรือประมาณ 600,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับโครงการระดับเดียวกับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพแล้วจะมีราคาแพงกว่าประมาณ 1.5-2 เท่า พื้นที่หลักๆ ในเกาะแมนฮัตตันแบ่งเป็น 6 เขตหลักๆคือ 1. Uptown พื้นที่ตอนบนของ Central Park 2. East Side พื้นที่ด้านขวาของ Central Park 3. West Side พื้นที่ด้านซ้ายของ Central Park 4. Midtown พื้นที่ตอนกลางของเกาะซึ่งอยู่ติดกับ Central Park ฝั่งทิศใต้ 5. Downtown พื้นที่ช่วงล่างของเกาะตั้งอยู่ระหว่าง Midtown กับ Financial District 6. Financial District & Battery Park City เป็นพื้นที่ด้านล่างสุดของเกาะ เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัทชั้นนำต่างๆของโลก รวมถึงตลาดหุ้นนิวยอร์ก และ ตึก World Trade Center

ในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ที่ร้อนแรงที่สุดคือย่าน Mid-Town (ด้านล่างของ Central Park) บริเวณนี้มียอดขายเพิ่มขึ้น 37% , ระยะเวลาที่คอนโดมิเนียมเสนอขายอยู่ในตลาดลดลง 5% และราคาขายเฉลี่ยต่อตารางฟุต ขยับขึ้น 30% เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ในด้านตลาดเช่า ข้อมูลในเดือนมิถุนายน 2558 จาก Douglas Elliman โบรกเกอร์อีกรายในนิวยอร์ก ระบุว่าอัตราการเข้าอยู่อาศัยอยู่ที่ 98% ลดลงเล็กน้อยจากเดือนที่ผ่านมาเพราะจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่แล้วเสร็จมีเข้ามาในตลาดมากขึ้น แต่ยังถือว่าเป็นอัตราการอยู่อาศัยที่สูงมาก โดยจำนวนวันเฉลี่ยที่คอนโดมิเนียมจะสามารถปล่อยเช่าได้เมื่อเข้าสู่ตลาดคือ 38 วัน ลดลงจาก 41 วันของเดือนก่อน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในมหานครนี้เป็นอย่างดี ส่วนผลตอบแทนจากการลงทุนในการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ทั้งนี้ถ้าดูจากจุดสมดุลย์ของคอนโดมิเนียมคงเหลือในตลาดที่ 7 เดือนแล้ว อัตราปัจจุบันที่ 3 เดือนนั้นยังถือว่าตลาดยังมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสที่ดีของเศรษฐีไทยที่สามารถเข้าไปลงทุนได้ เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนโดย ทำการลงทุนในสินทรัพย์ที่อยู่ในสกุลเงินที่มีความผันผวนน้อยและเป็นเงินสกุลหลักของโลกเช่น US Dollar

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กตอนนี้ถือว่าเป็นช่วงที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะรัฐบาลสนับสนุนให้มีการสร้างตึกใหม่ขึ้นมาเพื่อรองรับกับความต้องการของตลาดโดยจะเห็นว่ามีการนำพื้นที่จอดรถเดิมหรือปั้มน้ำมันมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งโครงการใหม่เหล่านี้ยังคงอยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งจะใช้เวลาอีกอย่างน้อย 2-3 ปีในการสร้างเสร็จ อีกไม่นานเราก็คงได้เห็นตึกระฟ้า (Skyscraper) ที่ออกแบบให้มีความสวยงามแปลกใหม่ และก่อสร้างด้วยเทคโนโลยีใหม่มากขึ้นในนิวยอร์ก ซึ่งปัจจุบันตึกที่มีชื่อเสียงดังไปทั่วโลกของนิวยอร์ก ก็จะเป็น ตึก Empire State ตึก Rockefeller และ ตึก One World Trade เป็น เชื่อได้ว่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้านี้คงมีตึกใหม่ๆ ที่มีชื่อเสียงเกิดขึ้นอีกหลายตึกด้วยกัน

กราฟแสดงจำนวนคอนโดมิเนียมที่เสนอขาย (Stock) อยู่ในตลาดนิวยอร์ก (เกาะ Manhattan)

Apple Flagship Store บนหัวมุม Fifth Avenue

ร้านขายของเล่น FAO SCHWARZ

โครงการที่พักอาศัยใหม่ใน New York (56 Leonard Street - New Iconic Residential Building to be completed this year)