Colliers สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งหลังลุ้นเหนื่อย
ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยยังต่ำกว่าที่รัฐบาลคาดการณ์มีการปรับลดประมาณการณ์ขยายตัวทางเศรษฐกิจหลายครั้งตั้งแต่ต้นปีนั่นแสดงว่าเศรษฐกิจยังคงไม่เป็นไปดังที่รัฐบาลคาดหวังทั้งผลกระทบจากการส่งออกที่ยังคงลดลงต่อเนื่องแม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะมีสัญญานบวกเนื่องจากว่ามีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยในช่วง 5 เดือนแรกของปีพ.ศ.2558 อยู่ที่ประมาณ 12,475,577 คนมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ประมาณ 25% แต่ยังคงไม่สามารถทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้นและมีผลต่อความเชื่อมั่นของคนไทยลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมิถุนายนปีที่แล้วด้วยเช่นกันในขณะที่หนี้ครัวเรือนของคนไทยที่ยังอยู่ในอัตราสูงโดยประมาณการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 80% ของ GDP ณตอนสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงในช่วงหลายเดือนนี้ก็ตามปัจจัยต่างๆเหล่านี้ทำให้เกิดภาวะชะลอตัวในหลายๆด้านเช่นการบริโภคภาคเอกชนที่ลดลงคนไทยลดการใช้จ่ายลงและไม่อยากสร้างหนี้สินผูกพันระยะยาว
สุรเชษฐกองชีพรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทยกล่าวว่า การที่ประชาชนไม่ต้องการสร้างหนี้สินผูกพันระยาวนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2558 ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้เมื่อปลายปีที่แล้วเพราะว่ากำลังซื้อไม่ได้มีมากอย่างที่คาดการณ์ตลาดที่สามารถมองเห็นได้ชัดเจนที่สุดคือคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครแม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มียอดจองสูงหรือหมด 100% ภายในระยะเวลาอันรวดเร็วหลังจากที่เปิดขายแต่นั่นไม่ได้แสดงว่าตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวเพราะเป็นแค่บางโครงการในบางทำเลอีกทั้งเฉพาะผู้ประกอบการบางรายเท่านั้นในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ก็น้อยกว่าครึ่งแรกของปีพ.ศ.2557 แค่ประมาณ 4% เท่านั้นโดยในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2558 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในกรุงเทพมหานครประมาณ 11,446 ยูนิต
“ในขณะที่อีกปัจจัยหนึ่งซึ่งมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรงคือการที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อมากทำให้สัดส่วนของคนที่โดนปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 25 – 30% และยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงเช่นกันซึ่งยูนิตเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการแน่นอนและที่น่าสนใจอีกประเด็นคือจำนวนของคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 ที่มีจำนวนรวมมากกว่า 40,000 ยูนิตดังนั้นผู้ประกอบหลายรายที่มีคอนโดมิเนียมรอโอนอยู่จะต้องให้ความสนใจในประเด็นนี้มากเพราะหากผู้ประกอบการณ์รายใดมียูนิตที่ไม่โอนกรรมสิทธิ์มากก็จะมีผลกระทบต่อหลายๆอย่างตามมาแน่นอนยอดขายหรือยอดจองโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 – 2 อาจจะค่อนข้างสูงคืออยู่ที่ประมาณ 70% เพราะมีหลายโครงการที่มีคนจองหมดเร็วหรือผ่านไปไม่นานแม้จะเป็นโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรก็ตามแต่ก็มีหลายโครงการที่อัตราการขายค่อนข้างช้าส่วนคอนโดมิเนียมที่ยังเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการคือคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรเพราะมีสัดส่วนมากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้และยังมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นมากในช่วง 8 – 9 เดือนที่ผ่านมาและหลายโครงการมีคนสนใจมากทั้งชาวไทยและต่างชาติ” นายสุรเชษฐกล่าวสรุป
นายสุรเชษฐเพิ่มเติมว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเภทอื่นๆก็มีความน่าสนใจเช่นเดียวกันกับคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัวตามที่รัฐบาลคาดการณ์ก็ตามโดยในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่มีพื้นที่รวมกันมากกว่า 80,000 ตารางเมตรและคาดว่าในครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าเพิ่มใหม่อีกในขนาดใกล้เคียงกันเพราะความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องอัตราการเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครขึ้นไปสูงที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือมากกว่า 90% แต่พื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีไม่มากนักซึ่งเป็นที่คาดการณ์ได้ว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกตลอดปีพ.ศ.2558 ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่ๆบางอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจที่มีการปรับค่าเช่าขึ้นเป็น 900 – 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต”
“พื้นที่ค้าปลีกเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่มีการขยายตัวในด้านของอุปทานค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะในกลุ่มของคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีโครงการเปิดขายมากกว่า 314,600 ตารางเมตรตั้งแต่สิ้นปีพ.ศ.2555 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2558 แม้ว่าพื้นที่รวมที่เพิ่มขึ้นจะน้อยกว่าพื้นที่รวมของศูนย์การค้าแต่คอมมูนิตี้มอลล์มีพื้นที่รวมเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับที่สองรองจากศูนย์การค้าแล้วในปัจจุบันคอมมูนิตี้มอลล์อาจจะเป็นรูปแบบโครงการค้าปลีกที่มีการเปิดให้บริการมากที่สุดในแง่ของจำนวนโครงการและเป็นรูปแบบที่มีโครงการไม่ประสบความสำเร็จมากที่สุดเช่นกันเพราะคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการมีเจ้าของโครงการที่ยังขาดความรู้ประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีกและขาดความต่อเนื่องในการทำประชาสัมพันธ์โครงการทำให้ค่อยๆลดความน่าสนใจและหลุดออกจากกระแสไปในที่สุดแม้ว่าจะเป็นโครงการที่มีการออกแบบหรือรูปแบบโครงการสวยงามแปลกตาเพียงใดก็ตาม”
“สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงครึ่งหลังปี พ.ศ.2558 จะไม่แตกต่างจากช่วงต้นปีมากนักเพราะภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมยังคงไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้นหรือมีปัจจัยบวกที่มีผลต่อภาพรวมมากระตุ้นเศรษฐกิจแม้ว่ารัฐบาลพยายามเร่งการเบิกจ่ายเงินภาครัฐและเดินหน้าโครงการต่างๆมากขึ้นก็ตามและยังไม่น่าจะเพียงพอในการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งระบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะยังคงไม่ขยายตัวมากนักเพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับแผนการเปิดขายโครงการใหม่โดยลดจำนวนโครงการลงและเลือกเปิดขายในบางทำเลเท่านั้นในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดก็ยังคงหดตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้วผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีการชะลอการขายหรือหยุดขายโครงการไปเลยเพื่อรอให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งแต่ตลาดอาคารสำนักงานและค้าปลีกจะยังคงมีโครงการใหม่ๆเปิดให้บริการและความต้องการพื้นที่ก็ยังคงมีต่อเนื่องเช่นเดิม”นายสุรเชษฐกล่าวสรุป - เทอร์ร่า บีเคเค
